Rengeteg lakásbérleti szerződés egy naptári évre szól, és december 31-én jár le. Ha a tiéd is ilyen, a következő hat hétben érdemes lépned. Aki csak kivár, könnyen olyan bérlővel találja szemben magát januárban, aki szerint joga van maradni, és a vita akár hónapokig is elhúzódhat.

Ez a cikk összefoglalja az általános szabályokat, és egy egyszerű ütemtervbe rendezi őket. Jogi tanácsnak nem számít. Van egy pont, amelyben a magyar jogászok sem értenek egyet, ezért ha bizonytalan vagy, nézesd át a szerződésedet ügyvéddel.

Az alapszabály: a határozott idejű bérlet a lejárattal megszűnik

A határozott idejű bérleti szerződés a megjelölt idő elteltével megszűnik. Ehhez nem kell felmondás, és indokolni sem kell semmit. Lakásra a lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) 23. § (2) bekezdése ki is mondja, hogy a határozott időre szóló lakásbérleti jogviszony a meghatározott idő elteltével megszűnik.

Az érem másik oldala, hogy határozott idejű szerződést lejárat előtt rendes felmondással általában nem lehet megszüntetni, kivéve, ha a szerződés vagy a törvény ezt megengedi. A december 31. tehát a természetes döntési pont.

A szürke zóna: a 15 napos szabály

A Ptk. (2013. évi V. törvény, 6:338. §) általános bérleti szabálya szerint ha a bérlő a határozott idő lejárta után tovább használja a dolgot, és a bérbeadó a lejárattól számított tizenöt napon belül nem tiltakozik, a szerződés határozatlan idejűvé alakul át. A határidő jogvesztő, vagyis ha elmulasztod, utólag már nem pótolhatod.

Abban viszont nincs egyetértés, hogy ez lakásbérletre is vonatkozik-e:

  • Egyes ügyvédek szerint nem, mert a lakástörvény a lakásbérlet különös szabálya, és kimondja, hogy a határozott idejű lakásbérlet megszűnik. Eszerint aki ezután bent marad, az jogcím nélküli lakáshasználó. Ezt az érvelést fejti ki például dr. Szabó Judit Anna 2026. júliusi cikke.
  • Más szerzők a lakásbérletre is alkalmazzák a 15 napos szabályt. Szerintük ha a bérbeadó hallgat és tovább fogadja a bért, a szerződés határozatlan idejűvé válik, és onnantól csak közös megegyezéssel vagy felmondással szüntethető meg (lásd például az Adózóna cikkét).

Nem neked kell eldöntened, kinek van igaza. Úgy járj el, mintha a 15 napos szabály vonatkozna rád. Ha azt szeretnéd, hogy a bérlet megszűnjön, azonnal tiltakozz írásban. Így bármelyik álláspontot fogadja is el a bíróság, védve vagy.

Az ütemterv

Most és november közepe között: dönts

Nagyjából hat-nyolc héttel a lejárat előtt döntsd el, mit szeretnél:

  • meghosszabbítod újabb határozott időre, akár új bérleti díjjal;
  • határozatlan idejűre váltasz, amelyet bármelyik fél felmondhat;
  • hagyod lejárni, mert eladnád a lakást, családtag költözne be, felújítanál, vagy más bérlőt keresel.

Beszélj a bérlővel minél előbb, mert neki is idő kell. Aki november elején megtudja, hogy költöznie kell, sokkal nagyobb eséllyel megy el időben, mint aki karácsonykor szembesül vele.

Ha hosszabbítasz: írásban, december 31. előtt

Az új feltételekben a régi szerződés lejárta előtt állapodjatok meg, és írjátok is alá. A lakásbérleti szerződést írásban kell megkötni, és ugyanez igaz a bérleti díj vagy az időtartam módosítására is. Két lehetőséged van:

  • írásbeli szerződésmódosítás, amely meghosszabbítja az időtartamot és rögzíti az új díjat;
  • új szerződés, ha több dolog is változik (díj, kaució, ki melyik rezsit fizeti).

Szerepeljen benne az új lejárat, a havi díj és az, hogy mikortól érvényes, valamint minden egyéb változás. Ne hagyatkozz arra, hogy „telefonon megbeszéltük”, vagy hogy egyszerűen átveszed a januári bért. Pontosan az ilyen hallgatólagos helyzetekből lesz vita arról, milyen szerződésetek is van valójában.

Ha hagyod lejárni: szólj korán, írásban

A határozott idejű bérlet felmondás nélkül is megszűnik, mégis érdemes jóval előre, lehetőleg már novemberben írásban jelezni a bérlőnek, hogy a szerződés december 31-én lejár, nem hosszabbítod meg, és mikor, hogyan adjátok át a lakást.

Olyan módon küldd, hogy később bizonyítani tudd: tértivevényes ajánlott levélben, vagy úgy, hogy a bérlő aláírásával igazolja az átvételt. Ügyvédek is óvnak attól, hogy fontos nyilatkozatot SMS-ben vagy chatüzenetben intézz.

Ha január 1-jén még bent van: tiltakozz azonnal

Ha a bérlő nem költözik ki, azonnal tiltakozz írásban, ne a 15 nap végén, hanem néhány napon belül. December 31-től számolva a határidő január közepén lejár, és az ünnepek ebből is elvesznek pár napot. A levélben:

  • írd le, hogy a szerződés december 31-én megszűnt, és nem járulsz hozzá a folytatásához;
  • kérd, hogy egy konkrét időpontig ürítse ki és adja át a lakást;
  • kerüld a „januári bérleti díj” kifejezést. Ha pénzt veszel át, azt lakáshasználati díjként nevezd meg, ne bérként.

Soha ne cseréld le a zárat, ne kapcsold ki a közműveket, és ne pakold ki a bérlő holmiját saját kezűleg. Ha a bérlő nem hajlandó elmenni, kérdezz meg egy ügyvédet a kiürítés jogi útjáról. Sokkal gyorsabb a helyzet, ha a szerződést közjegyzői okiratba foglaltátok kiürítési kötelezettségvállalással, ezért ezt is beszéld meg az ügyvéddel, a következő szerződésnél pedig fontold meg.

Ha határozatlan idejű lesz: így működik a felmondás

Ha határozatlan idejű bérletben állapodtok meg, vagy azzá válik, mert senki sem tiltakozott, bármelyik fél rendes felmondással megszüntetheti. Lakásbérletre a Ptk. 6:347. § szabálya irányadó:

A hónap 15. napjáig közölt felmondás a következő hónap végén szünteti meg a bérletet.

Ha a felmondás 15-e után érkezik, a közlést követő második hónap végén hatályosul.

Példa: ha a felmondás január 14-én jut el a bérlőhöz, a bérlet február 28-án szűnik meg. Ha január 16-án, akkor március 31-én. Az számít, mikor kapja meg a másik fél, ezért hagyj néhány nap ráhagyást a postára.

A szerződésetek ettől eltérő felmondási időt is kiköthet, ezért nézd meg, mit írtatok bele.

Kiköltözés: az alapok

Bármit döntesz, az átadást tervezd meg:

  1. Egyeztessétek írásban a napot és az időpontot, lehetőleg december 31-én vagy előtte, még világosban.
  2. Járjátok végig együtt a lakást a beköltözéskori átadás-átvételi jegyzőkönyvvel és fotókkal a kezetekben. Írd fel, ha a rendes használatot meghaladó kárt látsz.
  3. Olvassátok le a mérőórákat (villany, gáz, víz, fűtés, ha van mérő), és rögzítsétek az állásokat. Intézd el a közműszolgáltatóknál az átírást.
  4. Vedd vissza az összes kulcsot, távirányítót és belépőkártyát, és írd össze őket.
  5. Írjatok alá visszaadási jegyzőkönyvet, benne az állapottal, a mérőállásokkal és a kulcsokkal. Mindketten kapjatok egy példányt.
  6. Számolj el írásban a kaucióval: mit és miért vonsz le, és a maradékot mikor fizeted vissza. A kaució nem az utolsó havi bér, hacsak kifejezetten így nem állapodtatok meg.

Az átadás-átvételről és a kaucióról külön, részletes cikkeket is találsz a blogunkon.

Tartsd egy helyen a papírokat

A januári vitákban szinte mindig a dátumokon és a bizonyítékokon múlik minden: mikor járt le a szerződés, mit és mikor közöltél a bérlővel, és ő mikor kapta meg. Az aláírt szerződést, a módosítást, a leveleidet és a jegyzőkönyvet tartsd egy helyen. Ha LeasingTracket használsz, az ingatlannál együtt látod a bérlet dátumait, a dokumentumokat és a bérlővel váltott írásos üzeneteket, így a lejárat sem ér váratlanul, és a bizonyíték is kéznél van.

Gyors ellenőrzőlista

  • November közepéig: döntsd el, hogy hosszabbítasz, határozatlan idejűre váltasz vagy hagyod lejárni, és szólj a bérlőnek.
  • Hosszabbítás: írásbeli módosítás vagy új szerződés az új díjjal és időtartammal, december 31. előtt.
  • Megszűnés: novemberben írásban, bizonyítható módon erősítsd meg a lejáratot, és egyeztessétek az átadás napját.
  • December 31.: átadás, mérőóra-leolvasás, kulcsok, jegyzőkönyv.
  • Január 1-jén még bent van: azonnal, napokon belül tiltakozz írásban, és fordulj ügyvédhez.
  • Határozatlan idejű bérlet: a hónap 15-ig közölt felmondás a következő hónap végén szünteti meg.

A határozott idejű lakásbérlet szabályaiban van egy valódi szürke zóna, és minden szerződés más. Mielőtt végleges nyilatkozatot küldesz vagy kiürítést kezdeményezel, nézesd át a szerződésedet ügyvéddel.