Évek óta először érezhetően lassul a lakbérek emelkedése Magyarországon. Ez nem csak statisztikai érdekesség. Ha ősszel lejár a bérleti szerződésed, vagy bérbeadóként emelést tervezel, most más alapról indul a tárgyalás, mint egy-két éve. Összeszedtük, mit mutatnak a friss számok, és miért mond mást két elemzés is a VI. kerületről.

Az augusztusi index: 5 százalék egy év alatt

A KSH–ingatlan.com lakbérindex augusztusi adatai szeptember közepén jelentek meg. Eszerint a kínálati lakbérek egy év alatt országosan 5,0, Budapesten 5,2 százalékkal nőttek. Havi alapon még volt emelkedés (országosan 0,7, Budapesten 0,9 százalék), de az ütem jóval szelídebb a korábbinál.

Összehasonlításképp: 2024 augusztusában az éves drágulás országosan még 9,9, Budapesten 9,1 százalék volt. Az ütem tehát nagyjából a felére esett vissza.

Budapesten belül is nagy a szórás. A budai egyéb kerületekben 6,8 százalék volt az éves emelkedés, a pesti belső kerületekben viszont csak 3,3 százalék.

Szeptember: ma jelent meg a friss adat

A KSH ma, október 12-én tette közzé a szeptemberi lakbérindexet. Augusztushoz képest a lakbérek országosan 0,2, Budapesten 0,1 százalékkal csökkentek. Éves összevetésben továbbra is drágulás látszik (országosan 6,0, Budapesten 5,3 százalék), ami részben a tavalyi bázis hatása. Budán még nőttek, Pesten már csökkentek a díjak.

Az ingatlan.com mérése szerint a budapesti medián lakbér szeptember elején 260 ezer forint volt. Ez ugyanannyi, mint augusztusban, és ugyanannyi, mint egy évvel korábban.

A kínálat közben szűkül. A Portfolio szerint októberben országosan nagyjából 15 ezer kiadó lakás és ház szerepelt a hirdetések között, 11,9 százalékkal kevesebb, mint egy éve. Budapesten valamivel több mint 9 ezer, ez 12 százalékos csökkenés. Az elemzők egyik magyarázata, hogy az Otthon Start Program a bérlők egy részét a lakásvásárlás felé terelte. Így nemcsak a kínálat, hanem a kereslet is gyengült.

Megyeszékhelyek: 120 és 220 ezer forint között

Vidéken így alakultak a szeptember eleji mediánok (Délmagyar, Origo):

Város Medián havi lakbér (2026. szept. eleje)
Debrecen 220 000 Ft
Veszprém 210 000 Ft
Győr, Kecskemét, Szeged 200 000 Ft
Szolnok, Szekszárd 130 000 Ft
Miskolc 125 000 Ft
Békéscsaba 120 000 Ft

A megyeszékhelyeken a kiadó lakások száma egy év alatt több mint 15 százalékkal csökkent. Ezek mind hirdetési árak, nem a ténylegesen kifizetett díjak, ezt érdemes fejben tartani.

Terézváros: több kiadó lakás, vitatott árak

A VI. kerületben 2026. január 1. óta tilos a rövid távú lakáskiadás. A tilalmat egy 2024-es helyi népszavazás alapozta meg, a Kúria pedig 2025 novemberében kimondta, hogy a rendelet nem törvénysértő.

Kilenc hónap után abban mindenki egyetért, hogy bővült a kínálat. Soproni Tamás polgármester szeptember közepén az ingatlan.com adataira hivatkozva azt írta, hogy 32 százalékkal több lakás kiadó hosszú távra, az átlagos bérleti díj pedig 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent.

Az Index szeptember 18-i cikke az Alberlet.hu adatai alapján mást mért. Eszerint Terézvárosban a tiltás utáni hónapokra vetítve kb. 7 százalékos éves ütemben drágultak az albérletek. Ez gyorsabb a nagyjából 4,7 százalékos budapesti átlagnál, és a szomszédos Erzsébetváros 2,6 százalékánál is. A medián szintje a tiltás előtti időszakhoz képest kb. 4,5 százalékkal emelkedett.

Miért mondanak ennyire mást a számok? Néhány ok:

  • Más adatforrás: az ingatlan.com és az Alberlet.hu más hirdetésállományból dolgozik.
  • Átlag vagy medián: a polgármester átlagról beszél, az elemzések jellemzően mediánnal számolnak.
  • Más időszak: a 290-ről 280 ezerre csökkenés az augusztus és szeptember közötti mozgás. Az Index a tiltás óta eltelt időszak trendjét nézi.
  • Szezonalitás: a BudAppest is jelzi, hogy a nyári csúcs után szeptemberben más kerületekben is mérséklődtek az árak. A VIII. kerületben például a medián 240-ről 229 ezer forintra esett.
  • Összetétel: a korábbi Airbnb-lakások gyakran felújítottak és bútorozottak, ezért drágábban kerülhetnek a piacra. Ez akkor is felhúzhatja a mediánt, ha az egyes lakások ára nem nő.

Kiskapuk is maradtak: a HVG szerint egyes üzemeltetők panzióvá minősíttették az ingatlanjaikat. A tisztességes összegzés tehát ez: a kínálat egyértelműen nőtt, az árakra gyakorolt hatás egyelőre nem bizonyított.

Mit jelent ez a mostani szerződésmegújításnál?

Ha bérbeadó vagy:

  • Ne a 2023–24-es emelések legyenek a viszonyítási pont. Egy 8–10 százalékos emelés ma sok helyen a piac fölé lőne. Nézd meg, mennyiért hirdetnek hasonló lakásokat a környékeden.
  • Számold ki, mennyibe kerül, ha üresen áll a lakás. Egyetlen kiadatlan hónap az éves bevétel kb. 8 százaléka, ez több, mint amennyit egy kisebb emeléssel nyerhetsz. Egy megbízható bérlőt megtartani sokszor jobb üzlet.
  • Emelni általában akkor lehet, ha a szerződés ezt rögzíti (például inflációkövető záradékkal), vagy ha a bérlő hozzájárul. A saját szerződésed részleteit érdemes ügyvéddel átnézetni.

Ha bérlő vagy:

  • Van érved a tárgyaláshoz: a budapesti medián egy éve nem mozdult, és szeptemberben a lakbérindex is csökkent.
  • Ne becsüld túl az alkupozíciódat. Országosan két éve nem volt ilyen szűk a kínálat, így egy költözés ma nem feltétlenül olcsóbb.
  • Ha mindig időben fizettél, ezt mondd is el. A bérbeadónak ez is ér valamennyit.

Bármelyik oldalon állsz, sokat segít, ha kéznél van a pontos fizetési előzmény és a szerződés lejárati dátuma. A LeasingTrack-ben a bérlet, a befizetések és a bérlővel váltott üzenetek egy helyen vannak. Így a megújítás előtt nem papírokból kell összerakni, hogyan alakult az elmúlt év.

A számok havonta változnak, a következő lakbérindex egy hónap múlva várható. Addig érdemes a saját környéked hirdetéseit is figyelni.