Ha magánszemélyként lakást adsz ki, a hónap elején már érdemes számolni: 2026. október 12. (hétfő) a harmadik negyedév (július–szeptember) adóelőlegének határideje. Ebben a cikkben először összefoglaljuk a most érvényes szabályokat, és egy ellenőrzőlistát is adunk. Utána arról lesz szó, mit tudunk az új kormány bérlakásterveiről, amelyek 2027-től változtathatnak a szabályokon.

Az alapok: így adózik ma a lakáskiadás

A magánszemélyek hosszú távú lakáskiadásra 2026-ban ezek a fő szabályok vonatkoznak (NAV 10. számú információs füzet, ingatlan.com Tudástár):

  • 15% személyi jövedelemadót fizetsz a jövedelem után.
  • Szociális hozzájárulási adót (szochót) nem kell fizetni a lakás bérbeadásából származó jövedelem után. A rövid távú, szálláshely-szolgáltatásnak minősülő kiadásra külön szabályok vonatkoznak, ez a cikk nem azokról szól.
  • A jövedelmet kétféleképpen számolhatod ki:
    • 10%-os költséghányaddal: a bevétel 10%-át számla nélkül költségnek tekintheted, a maradék 90% után adózol.
    • Tételes költségelszámolással: a számlákkal igazolt, a bérbeadással összefüggő költségeidet vonod le, és ide tartozhat az ingatlan értékcsökkenési leírása is.

A 10%-os költséghányad egyszerű, és nem kell hozzá papír. Cserébe az értékcsökkenést ilyenkor úgy kell tekinteni, mintha elszámoltad volna. A tételes elszámolás akkor éri meg, ha a valós költségeid (felújítás, javítás, közös költség, ha te fizeted, értékcsökkenés) jóval többre rúgnak a bevétel 10%-ánál. Ehhez viszont rendben kell tartanod a számlákat.

Negyedéves adóelőleg: mikor és mennyit?

Ha a bérlőd magánszemély, az adóelőleget neked kell kiszámolnod és befizetned a NAV-nak, negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig:

Negyedév Időszak Határidő
I. január–március április 12.
II. április–június július 12.
III. július–szeptember október 12.
IV. október–december következő év január 12.

Két fontos részlet:

  • A 10 000 forintos határ: nem kell adóelőleget fizetned, amíg a fizetendő összeg az év elejétől összesítve vagy az adott negyedévben nem haladja meg a 10 000 forintot. Ha a határt elérted, a korábban „görgetett” összeget is be kell fizetned.
  • Negyedévente nem kell bevallást beadnod. Az előlegeket az éves szja-bevallásban számolod el.

Ha a bérlő cég vagy más kifizető, ő vonja le és fizeti be az előleget. Nyilatkozat hiányában a bevétel 90%-a lesz az előleg alapja, vagyis ilyenkor neked nincs külön befizetnivalód.

Egy példa

Tegyük fel, hogy havi 200 000 forintért adsz ki egy lakást, és a bérlő júliusban, augusztusban és szeptemberben is fizetett. A harmadik negyedéves bevételed így 600 000 Ft.

10%-os költséghányaddal:

  • jövedelem: 600 000 × 90% = 540 000 Ft
  • adóelőleg: 540 000 × 15% = 81 000 Ft

Tételes elszámolással, ha a negyedévben 150 000 Ft igazolt költséged volt (például egy bojlercsere számlával, plusz az értékcsökkenés negyedévre jutó része):

  • jövedelem: 600 000 − 150 000 = 450 000 Ft
  • adóelőleg: 450 000 × 15% = 67 500 Ft

Az értékcsökkenésnél nem a teljes vételárból kell kiindulni, mert a telek (a földterület) után nem számolható el értékcsökkenés. Téglaépítésű lakásnál az épületre jutó érték évi 2%-a írható le. Hogy pontosan mennyi ez nálad, azt érdemes egyszer egy könyvelővel kiszámoltatni.

Az előleget a NAV személyijövedelemadó-beszedési számlájára utalod. A számlaszámot mindig a NAV aktuális tájékoztatójából vedd, és a közleménybe írd be az adóazonosító jeledet.

Milyen nyilvántartás kell?

Magánszemély bérbeadóként nincs kötelezően előírt könyvelési formád, de a bevallásban szereplő számokat bármikor alá kell tudnod támasztani. A gyakorlatban ezeket érdemes megőrizni:

  • a bérleti szerződést és a módosításait;
  • a bérleti díj beérkezését igazoló bizonylatokat: bankszámlakivonatot, készpénznél aláírt átvételi elismervényt;
  • tételes elszámolásnál minden költség számláját a te nevedre kiállítva, ingatlanonként szétválogatva;
  • az értékcsökkenés számítását (vételár, telekhányad, kulcs);
  • a befizetett adóelőlegek dátumát és összegét.

A rezsire külön figyelj. Ha a szerződés szerint a bérlő fizeti a közüzemi díjakat, és ezeket számlák alapján térítteti meg veled, akkor ez általában nem számít a bérbeadás bevételének. A részleteket a NAV-füzetben ellenőrizd. A papírokat az elévülési idő végéig, vagyis általában a bevallás évének végétől számított öt évig őrizd meg.

Ha több lakásod van, a legtöbb időt az viszi el, hogy a számlák és az utalások ingatlanonként szét legyenek válogatva. A LeasingTrack erre is jó: minden lakásnál egy helyen látod a bevételeket és a kiadásokat, így negyedév végén nem a bankszámlakivonatból kell összeraknod a számokat.

Ellenőrzőlista október 12. előtt

  1. Add össze a július–szeptemberi bérleti bevételeket, ingatlanonként.
  2. Döntsd el, hogy 10%-os költséghányaddal vagy tételesen számolsz.
  3. Tételes elszámolásnál gyűjtsd össze a negyedév számláit, és számold hozzá az értékcsökkenés negyedévre jutó részét.
  4. Számold ki a 15%-ot, és nézd meg, átlépted-e a 10 000 forintos határt (az év elejétől összesítve is).
  5. Utald el az összeget a NAV szja-beszedési számlájára, az adóazonosító jeleddel.
  6. Tedd el a számítást és az utalás igazolását az éves bevalláshoz.

Mi változhat 2027-től?

A tavaszi választás után az új kormány hozzányúlt a lakáspolitikához. A Magyar Közlönyben 2026. augusztus 31-én este jelent meg az 1275/2026. (VIII. 31.) Korm. határozat a lakásépítés ösztönzéséről és a megfizethető lakhatásról, a sajtó szeptember 1-jén számolt be róla (Portfolio, Telex). A THT összefoglalója szerint a határozat a következőket írja elő:

  • szeptember 30-ig el kellett készíteni a Wekerle Lakásépítési Programot;
  • 2026. december 31-ig ki kell dolgozni a megfizethető bérlakásokat ösztönző pénzügyi és szabályozási eszközöket, és el kell készíteni egy állami lakásügynökség keretrendszerét;
  • meg kell vizsgálni a lakás- és kollégiumi kínálat bővítését segítő adópolitikai intézkedéseket. A javaslatoknak a 2027-es költségvetés benyújtásával egy időben kell megérkezniük.

A határozat főként az új építésekről, a nagyobb bérlakásprojektekről és az intézményi befektetőkről szól. A magánszemély bérbeadókra vonatkozó konkrét változásokat nem tartalmaz.

A kormánypárt választási programja ennél többet ígért a magánbérleti piacnak. A Népszava 2026. februári összefoglalója szerint ezek a fő elemek:

  • a bérbe adott lakások kötelező regisztrációja;
  • egységes formaszerződések;
  • adókedvezmény a hosszú távú bérbeadásra, hogy több üres lakás kerüljön a piacra.

Fontos tudni, hogy ezek ma még ígéretek, nem jogszabályok. Nem tudjuk, hogyan működne a regisztráció, kire vonatkozna, mennyi lenne az adókedvezmény, mit tekintenének „hosszú távúnak”, és mikortól élnének a változások. Az is nyitott kérdés, hogy a meglévő bérbeadók is jogosultak lennének-e, vagy csak az újak. Ha lesznek új adószabályok, azok a határozat szerint leghamarabb a 2027-es költségvetéssel jöhetnek.

Mit érdemes most tenned?

  • Az idei évre a mostani szabályok érvényesek. Az október 12-i és a januári előleget a 15%-os szja és a megszokott költségelszámolás szerint fizeted.
  • Tedd rendbe a papírjaidat. Ha jön kötelező regisztráció vagy adókedvezmény, szinte biztosan azok járnak majd jobban, akik írásos szerződéssel, igazolható bevételekkel és bejelentett bérbeadással dolgoznak.
  • Kövesd a költségvetési tervezetet. Ősszel és télen derülhet ki, mi kerül bele a 2027-es adótörvényekbe.

A saját helyzetedet (több lakás, céges bérlő, értékcsökkenés, a módszerek közötti váltás) érdemes egy könyvelővel átnézni. Ez a cikk általános tájékoztatás, nem helyettesíti az egyéni adótanácsadást.