Helyesbítés: Az október 2-i és 3-i spanyol cikkeink a 26/2026-os és a 27/2026-os királyi törvényerejű rendeletről (RDL) szóltak. A spanyol parlament mindkettőt hatályon kívül helyezte október 2-án. Ez a cikk az utódaikat mutatja be.

Ha van egy kiadott lakásod Alicantéban vagy Málagában, vagy bérlőként élsz Spanyolországban, ez a két hét elég zavaros volt. Nagyjából egy hét alatt hatályba lépett egy szabálycsomag, aztán elbukott, és megjelent helyette egy kicsit más. Lássuk sorban.

Mi történt és mikor

  • Szeptember 30. – október 2.: Az RDL 26/2026 október 1-jén, az RDL 27/2026 október 2-án lépett hatályba.
  • Október 2.: A képviselőház egyik rendeletet sem hagyta jóvá. A szavazás 172:178 és 166:184 lett, a hatályon kívül helyezés még aznap megjelent a spanyol hivatalos lapban, a BOE-ban (Iberley).
  • Október 5.: A kormány feloszlatta a parlamentet, és november 29-re választást írt ki (Infobae).
  • Október 7.: A BOE közzétette az október 6-án elfogadott RDL 28/2026-ot és RDL 29/2026-ot (BOE, PDF).
  • Október 8.: Hatályba lépett az RDL 29/2026.
  • November 15.: Hatályba lép az RDL 28/2026.

Ami a régi rendeletek rövid hatálya alatt történt, az érvényes marad. Az OCU fogyasztóvédelmi szervezet szerint például az október 1-jén, a 2%-os plafon alapján elvégzett díjemelés úgy marad, ahogy történt.

RDL 29/2026: október 8. óta hatályos

A legtöbb bérbeadót és bérlőt most ez érinti. A fő bérleti szabályai:

  • 2%-os plafon a bérleti díj éves emelésén 2027. december 31-ig. Ha a szerződésed évfordulós emelése erre az időszakra esik, a díj általában legfeljebb 2%-kal nőhet. A jogi elemzések szerint vannak feltételek és kivételek, ezért az emelésről szóló levél előtt nézd meg, hogyan vonatkozik a plafon a te szerződésedre (Ilex Tax & Legal).
  • Ideiglenes (szezonális) bérlet csak igazolható okkal. A bérlőnek valós oka kell legyen arra, hogy nem az otthonában lakik: munka, tanulmányok, egészségügyi ok vagy hasonló. A bérlet 31 napnál hosszabb, és főszabályként legfeljebb 12 hónapos lehet. Az okot a bérbeadónak kell bizonyítania. Ha egymás után kötött szerződésekkel húzzák a bérletet, vagy túllépik az időkorlátot, a bérlet rendes lakásbérletnek minősülhet, a bérlőt megillető teljes védelemmel együtt.
  • A szobabérlet a bérleti törvény (LAU) alá kerül. A szobák bérleti díja összesen nem lehet több, mint az egész lakásé.
  • Korlát a biztosítékokon és a költségeken. A törvényes kaución felüli kiegészítő biztosíték legfeljebb két havi bér lehet. A bérlőtől nem követelhető meg biztosítás megkötése. Az ügynöki, szerződéskötési és megújítási költség a bérbeadót terheli, és az IBI (ingatlanadó) sem hárítható át a bérlőre.
  • Rendkívüli hosszabbítás legfeljebb két évre. A 2028. december 31. előtt lejáró szerződéseknél a díjjal nem hátralékos bérlő kérheti, hogy a szerződést évről évre, összesen legfeljebb két évvel meghosszabbítsák. A bérbeadó csak meghatározott esetekben utasíthatja el. Ilyen például, ha a lakásra saját magának vagy a családjának van szüksége, vagy ha a felek új szerződést kötnek.

A rendeletben adóügyi intézkedések is vannak. Például 2026. december 1-jétől 10% az áfa a legfeljebb 30 éjszakás tartózkodásra (Agencia Tributaria).

RDL 28/2026: november 15-től

Ez a rendelet az LAU 10. cikkét írja át, vagyis az állandó lakóhelyül szolgáló lakások bérletének megújítását:

  • A minimális időtartam után, ha egyik fél sem mondja fel, a szerződés öt évre, cég bérbeadónál hét évre megújul, és ez a ciklus ismétlődik.
  • Ha a bérbeadó nem akarja megújítani a szerződést, hat hónappal előbb kell jeleznie, a korábbi négy helyett. A bérlőnek továbbra is két hónap a határidő.
  • Ha a bérbeadó nem újítja meg a szerződést, kártalanítást kell fizetnie. Ez a magasabb a két összeg közül: 12 havi bér az állami bérleti díjindex felső értéke alapján, vagy minden bentlakással töltött év után egy havi bér. A kulcsátadáskor esedékes.
  • Bizonyos esetekben nem jár kártalanítás. Ilyen például, ha a bérbeadónak saját magának vagy a családjának kell a lakás, ha a bérlő évente több mint hat hónapig alapos ok nélkül távol van, ha a bérlőnek van másik lakása ugyanott, vagy ha a felek új szerződést kötnek.

Az október 7. előtt küldött, a megújítást elutasító értesítések érvényesek maradnak, és nem keletkeztetnek kártalanítási kötelezettséget. A későbbiekre már az új szabály vonatkozik.

Még nincs lezárva

A törvényerejű rendeleteket 30 napon belül meg kell erősíteni. Mivel a parlament fel van oszlatva, erről a képviselőház Állandó Küldöttsége (Diputación Permanente) szavaz. Az elDiario.es szerint ott a rendeletek támogatóinak szűk, 35:34-es többségük van. Az ellenzék vitatja az eljárást, és a november 29-i választás is mindent átírhat. Ha a megerősítés elbukik, onnantól ismét a korábbi szabályok érvényesek. Ami addig történt, az általában érvényes marad.

Teendők

  1. 2027 végéig esedékes díjemelés? Számold ki a 2%-os plafonnal, és őrizd meg a számítást.
  2. Szezonális bérletet kötsz vagy hosszabbítasz? Rögzítsd a bérlő okát, és kérj róla igazolást, például munkaszerződést vagy hallgatói jogviszony-igazolást.
  3. Szobákat adsz ki? Add össze a szobák bérleti díját, és vesd össze azzal, amennyiért reálisan az egész lakást kiadhatnád.
  4. Nézd át a költségeket és a biztosítékokat. Az új szerződésekből vedd ki a biztosítás kötelező megkötését és a két havi bért meghaladó kiegészítő biztosítékot.
  5. Nem akarod megújítani a szerződést? November 15. után számolj hat hónapos határidővel és esetleges kártalanítással.
  6. Bérlő vagy, és hamarosan lejár a szerződésed? A rendkívüli hosszabbítást írásban kérd.
  7. Mindent írásban, dátummal intézz. A szavazás után a szabályok megint változhatnak.

Ha Magyarországról adsz ki spanyolországi lakást, sokat segít, ha a szerződés, a díjemelésről szóló levelek és a bérlővel folytatott üzenetváltások egy helyen vannak, például a LeasingTrackben. Így később is meg tudod mutatni, mit és mikor egyeztettetek. A spanyol bérleti jövedelem magyar adózási kérdéseit külön beszéld meg a könyvelőddel.

Ez általános tájékoztatás, nem jogi tanács. A szövegek frissek, és a megerősítésük még hátravan. Mielőtt díjat emelsz, szezonális szerződést kötsz vagy nem újítasz meg egy szerződést, kérd ki egy spanyol ügyvéd (abogado) vagy gestor véleményét.