Corrección: nuestros artículos sobre España del 2 y 3 de octubre describían los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. El Congreso derogó ambos el 2 de octubre. Este artículo trata las normas que los sustituyeron.

Quien siga la legislación de vivienda en España este otoño ha vivido una quincena movida. En apenas una semana, un conjunto de normas de alquiler entró en vigor, fue derogado y se sustituyó por otro algo distinto. Aquí tienes el orden de los hechos y, después, lo que se aplica ahora a ti como propietario o inquilino en España, también si vives en Budapest, Praga o Cracovia y alquilas un piso en Alicante.

Cronología

  • 30 de septiembre – 2 de octubre: el RDL 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre y el RDL 27/2026 el 2 de octubre.
  • 2 de octubre: el Congreso votó en contra de convalidar ambos decretos, por 172–178 y 166–184. Los dos quedaron derogados y la derogación se publicó en el BOE ese mismo día (Iberley).
  • 5 de octubre: el Gobierno disolvió las Cortes y convocó elecciones generales para el 29 de noviembre (Infobae).
  • 7 de octubre: el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre dos nuevos decretos-leyes, el RDL 28/2026 y el RDL 29/2026, y el BOE los publicó el 7 de octubre (BOE en PDF).
  • 8 de octubre: entró en vigor el RDL 29/2026.
  • 15 de noviembre: entra en vigor el RDL 28/2026.

Lo ocurrido mientras estuvieron vigentes los decretos derogados sigue contando. Según la organización de consumidores OCU, una actualización del alquiler realizada el 1 de octubre con el límite anterior del 2 % se mantiene tal como se hizo.

RDL 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre

Para la mayoría de la gente, este es el decreto que importa ahora. Sus principales medidas de alquiler son:

  • Tope del 2 % a la actualización del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la revisión anual de tu contrato cae en este periodo, el aumento en general no puede superar el 2 %. Los comentarios de despachos de abogados señalan que existen condiciones y excepciones, así que comprueba cómo encaja el tope en tu contrato antes de enviar una carta de actualización (Ilex Tax & Legal).
  • Los alquileres de temporada o temporales necesitan una causa real y demostrable. El inquilino debe vivir fuera de su domicilio por trabajo, estudios, salud u otro motivo similar. El alquiler debe durar más de 31 días y, por lo general, no más de 12 meses, y el propietario tiene que acreditar la causa. Encadenar contratos o seguir más allá del límite puede convertir el alquiler en un arrendamiento de vivienda habitual, con plena protección para el inquilino.
  • El alquiler de habitaciones queda bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.
  • Límites a las garantías y a los gastos. Las garantías adicionales a la fianza legal se limitan a dos mensualidades. No se puede obligar al inquilino a contratar un seguro. Los gastos de agencia, formalización y renovación corren a cargo del propietario, y el IBI no puede repercutirse al inquilino.
  • Prórroga extraordinaria de hasta dos años. En los contratos que terminen antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino que esté al corriente del pago puede pedir prorrogar año a año hasta dos años. El propietario solo puede negarse en casos concretos, como necesitar la vivienda para sí o para su familia, o cuando las partes acuerden un nuevo contrato.

El decreto incluye además medidas fiscales. Un ejemplo es el IVA del 10 % para estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026 (Agencia Tributaria).

RDL 28/2026: desde el 15 de noviembre

Este decreto reescribe las reglas de prórroga del artículo 10 de la LAU para la vivienda habitual:

  • Pasado el plazo mínimo, un contrato que ninguna parte da por terminado se prorroga cinco años, o siete años si el propietario es una empresa. Después el ciclo se repite.
  • El propietario que no quiera prorrogar debe avisar con seis meses de antelación, frente a los cuatro actuales. El inquilino sigue necesitando dos meses.
  • El propietario que no prorrogue debe pagar una indemnización: la mayor de estas dos cantidades, doce mensualidades según el valor superior del índice estatal de referencia del precio del alquiler, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. Se abona al entregar las llaves.
  • No hay indemnización en ciertos casos, por ejemplo cuando el propietario necesita la vivienda para sí o para su familia, cuando el inquilino pasa fuera más de seis meses al año sin causa justificada, cuando es propietario de otra vivienda en la misma zona o cuando se acuerda un nuevo contrato.

Los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre siguen siendo válidos y no generan indemnización. Los enviados a partir de esa fecha quedan sujetos a las nuevas reglas.

Aún sin resolver

Los decretos-leyes deben convalidarse en 30 días. Como las Cortes están disoltas, la votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. elDiario.es informa de que los partidarios de los decretos tienen allí una mayoría estrecha, de 35 a 34. La oposición discute el procedimiento, y las elecciones del 29 de noviembre podrían cambiar de nuevo el panorama. Si no se convalidan, vuelve a aplicarse la ley anterior desde ese momento. Lo hecho entretanto, en general, se mantiene.

Tu lista de tareas

  1. ¿Tienes una actualización de renta antes de que acabe 2027? Calcúlala con el tope del 2 % y guarda el cálculo.
  2. ¿Vas a firmar o renovar un alquiler de temporada? Anota el motivo del inquilino y conserva la prueba, como un contrato de trabajo o un certificado de matrícula.
  3. ¿Alquilas por habitaciones? Suma las rentas de las habitaciones y compara el total con un alquiler realista de la vivienda completa.
  4. Revisa tus gastos y garantías. Elimina de los contratos nuevos las exigencias de seguros adicionales y cualquier garantía por encima del límite de dos mensualidades.
  5. ¿Piensas no renovar? Cuenta con un preaviso de seis meses y una posible indemnización a partir del 15 de noviembre.
  6. ¿Eres inquilino y tu contrato termina pronto? Pide por escrito la prórroga extraordinaria.
  7. Deja todo por escrito, con fechas. Las normas pueden volver a cambiar tras la votación.

Si alquilas un inmueble en España desde el extranjero, te ayuda tener juntos en un mismo sitio el contrato, las cartas de actualización y los mensajes con tu inquilino, por ejemplo en LeasingTrack, para poder demostrar qué se acordó y cuándo.

Considera esto una visión general, no asesoramiento jurídico. Los textos son nuevos y su convalidación sigue pendiente. Antes de actuar sobre una actualización, un contrato de temporada o una no renovación, consulta tu caso con un abogado o un gestor en España.