El 1 de octubre de 2026 entró en vigor en España un real decreto-ley que cambia de forma notable las normas del alquiler de temporada y del alquiler de habitaciones. Si alquilas un inmueble en España, vivas allí o lo gestiones desde el extranjero, o si eres inquilino en ese país, te afecta de forma directa.

Lee este artículo con una reserva importante: el Congreso debe convalidar el decreto, y la votación es hoy, 2 de octubre. En el momento de escribir esto todavía no hay resultado oficial. Según las previsiones de la prensa, el decreto podría caer, porque Junts, el PP y Vox han anunciado que votarán en contra.

¿Qué es este decreto?

El texto del Real Decreto-ley 26/2026 fue aprobado por el Gobierno el 29 de septiembre, publicado en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. Además de las normas de alquiler, aborda la protección frente a desahucios, la prórroga extraordinaria de contratos vigentes y cuestiones fiscales, entre otras. Aquí nos centramos en lo que más afecta a los pequeños propietarios.

Alquiler de temporada: hace falta una causa real y acreditable

Según el resumen de idealista y de otras fuentes del sector, lo esencial es esto:

  • La causa de la temporalidad debe constar en el contrato y debe poder acreditarse. Se da cuando el inquilino necesita vivir temporalmente en otro lugar por un motivo justificado, como trabajo, estudios o tratamiento médico. La prueba corre a cargo del propietario.
  • Si el contrato no recoge la causa, se considera un contrato de vivienda habitual desde el día de la firma. Según la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), eso supone una duración mínima de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.
  • No se pueden encadenar contratos. Si las mismas partes firman o renuevan más de dos contratos temporales seguidos sobre la misma vivienda, incluso el primero pasa a considerarse un alquiler de duración ordinaria.
  • En contratos temporales sucesivos, la renta solo puede subir según el índice IRAV. El IRAV es el índice oficial español para la actualización anual de las rentas. Además, en las zonas tensionadas los límites de renta se aplican al alquiler de temporada igual que al ordinario, así que allí también cuenta el índice de referencia de precios.

El límite de 12 meses aún es dudoso. Según la prensa, el contrato de temporada suele superar los 31 días y puede durar como máximo 12 meses, salvo que la causa temporal siga acreditada. Sin embargo, las fuentes no describen de la misma manera cuándo se puede superar ese límite. Antes de basarte en él, consulta el texto publicado en el BOE o pregunta a un abogado español.

Según las crónicas, los contratos de temporada firmados antes de la entrada en vigor del decreto se rigen por las normas antiguas hasta su vencimiento. En cambio, si ahora los renuevas, ya debes cumplir las nuevas reglas.

Alquiler de habitaciones: pasa a la LAU

El decreto somete expresamente a la LAU el alquiler de habitaciones cuando el inquilino reside en ellas. En la práctica, esto significa que:

  • la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar lo que podrías pedir por la vivienda completa;
  • en las zonas tensionadas también se aplican aquí los límites de renta de la LAU;
  • en los contratos nuevos no puedes repercutir al inquilino los gastos de gestión del inmueble ni los impuestos de la vivienda, como el IBI. Según el resumen de Sandín Abogados, esto incluye también los honorarios de agencia y el seguro de impago.

Algunos detalles, como la declaración de zonas tensionadas, los fijan las comunidades autónomas, así que conviene consultar también las normas de tu región.

Viviendas turísticas: IVA del 10 % desde diciembre

Desde el 1 de diciembre de 2026, las viviendas turísticas amuebladas alquiladas por periodos cortos tributan con un IVA del 10 %. Hasta ahora, estos alquileres solían estar exentos de IVA. Si alquilas con licencia turística, habla con tu gestor sobre la facturación y las declaraciones.

¿Qué pasa si el Congreso lo rechaza?

Según la Constitución española, un real decreto-ley pierde su vigencia si el Congreso no lo convalida. Moncloa.com también señala que, en caso de rechazo, ambos decretos decaerían. Lo que aún no está claro es qué pasará con los contratos firmados durante los pocos días de vigencia del decreto. Si firmaste alguno en este periodo, busca asesoramiento jurídico. Actualizaremos este artículo en cuanto se conozca el resultado de la votación.

En la práctica: qué conviene guardar

Como la prueba recae en el propietario, y como estos requisitos podrían volver en un nuevo texto aunque el decreto caiga, merece la pena acostumbrarse ya a documentar bien. En un alquiler de temporada, guarda:

  • el contrato, con la causa temporal y la duración prevista descritas con claridad;
  • si es por trabajo, el contrato laboral, la carta de desplazamiento o un certificado de la empresa sobre el lugar y el periodo de trabajo;
  • si es por estudios, el justificante de matrícula o la carta de admisión, donde conste el semestre o el curso;
  • si es por tratamiento médico, el justificante del hospital o del médico sobre el lugar y la duración prevista del tratamiento;
  • si es por obras en su vivienda, el contrato con la constructora o la licencia de obras;
  • un justificante de que el inquilino tiene su residencia habitual en otro lugar, por ejemplo un certificado de empadronamiento o una copia de un documento oficial;
  • una declaración firmada por el inquilino sobre la causa y, si prorrogáis, un justificante reciente de que la causa continúa.

También conviene tener en un solo lugar las rentas y las fechas de todos los contratos anteriores de la vivienda, porque así se ve si la subida cabía en el IRAV y cuántos contratos seguidos ha habido. En LeasingTrack puedes registrar los documentos y las rentas de cada inmueble y de cada contrato, de modo que, si surge una disputa, no tengas que rebuscar entre correos antiguos.

Lo aquí expuesto es información general. Comenta tu caso con un abogado español o con un gestor especializado en inmuebles.