Para lectores que alquilan o viven de alquiler en España. Cerramos este artículo el 2 de octubre de 2026, a primera hora de la tarde.

El Gobierno español aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos reales decretos-ley (RDL) sobre vivienda. Ambos entraron en vigor de inmediato, pero según la legislación española el Congreso debe convalidarlos en un plazo de 30 días; de lo contrario, quedan derogados. La votación se celebra hoy, 2 de octubre, en el Congreso de los Diputados.

Importante: cuando cerramos el artículo, el resultado oficial de la votación todavía no se había publicado. Según las crónicas en directo de la prensa española, el debate seguía en marcha a mediodía (elDiario.es, Público). Por eso te explicamos qué contienen los decretos, qué es previsible y qué puedes hacer en cada caso. Conviene comprobar el resultado final en la web del Congreso o en el BOE del día siguiente.

Qué contienen los dos decretos

RDL 26/2026: tope al alquiler y desahucios

Se publicó en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. Sus puntos principales:

  • Hasta el 31 de diciembre de 2027, en los contratos de alquiler de vivienda ya vigentes, la subida anual del alquiler no puede superar el 2 %, salvo que las partes pacten otra cosa.
  • Si el alquiler supera el límite máximo del índice de referencia de precios (donde exista ese sistema), no corresponde ninguna subida.
  • Suspende determinados desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030. Afecta sobre todo a hogares vulnerables sin alternativa habitacional y a ciertos propietarios que son grandes inversores (Provivienda).

RDL 27/2026: prórroga automática

Se publicó en el BOE el 1 de octubre y entró en vigor el 2 de octubre. En esencia:

  • Cuando termina la duración mínima obligatoria, el contrato se prorroga automáticamente por cinco años; si el propietario es una empresa (persona jurídica), por siete años.
  • Si el propietario no quiere prorrogar el contrato, debe avisar con seis meses de antelación (antes eran cuatro) y, como regla general, pagar una indemnización de al menos doce mensualidades de alquiler. Hay excepciones, por ejemplo cuando la vivienda se necesita para uso propio o de un familiar cercano.
  • El inquilino puede seguir desistiendo con dos meses de preaviso.
  • Para los contratos en curso se aplican normas transitorias. Los preavisos enviados antes del decreto siguen siendo válidos.

Qué se espera de la votación

Para convalidar los decretos basta una mayoría simple. Junts anunció la tarde del 1 de octubre que votará en contra de ambos, y lo mismo indicaron el PP, Vox y UPN (El Independiente, Moncloa.com). Por eso la prensa española esperaba que ambos decretos fueran rechazados. También es probable una derrota más amplia del segundo, porque según las crónicas el PNV tampoco lo apoya.

Ya ha ocurrido este año. El RDL 8/2026, de marzo, también introducía un tope del 2 % y una prórroga de dos años. El Congreso lo rechazó el 28 de abril de 2026 con 166 votos a favor y 177 en contra (idealista).

Si se rechazan los decretos

Entonces el decreto queda derogado, y el BOE lo publica al día siguiente de la votación. No hay periodo de gracia: vuelven a aplicarse las normas anteriores.

  • Contratos firmados después del 26 de mayo de 2023: el límite de la subida anual es el índice IRAV, que publica cada mes el INE. En enero de 2026 era del 2,14 %, y desde entonces ha subido. El dato de agosto, publicado el 15 de septiembre, es del 2,47 %. Hay que usar siempre el valor más reciente en el momento de comunicar la subida; conviene comprobarlo directamente en la web del INE.
  • Contratos anteriores: vale el índice fijado en el contrato, normalmente el IPC. El contrato puede disponer otra cosa (idealista).
  • Prórroga: sigue vigente el régimen anterior al decreto, es decir, prórroga tácita anual hasta un máximo de tres años.

No está claro qué pasará con las subidas o las solicitudes de prórroga comunicadas durante la breve vigencia de los decretos. En abril ya hubo debate sobre esto. Si estás en esa situación, consulta con un abogado en España.

Si se convalida alguno de ellos

Entonces las normas descritas seguirán en vigor con rango de ley. En ese caso, el Gobierno suele tramitar además el texto como proyecto de ley, así que los detalles aún podrían modificarse.

Qué hacer ahora

  1. No envíes una subida hasta que el resultado sea seguro. Esperar unos días da menos problemas que un cálculo erróneo.
  2. Revisa la cláusula de actualización del contrato: qué índice figura, cuándo toca la subida y cómo hay que comunicarla.
  3. Comprueba la norma vigente y el último índice, y envía la comunicación por escrito, con el cálculo incluido.
  4. Guarda las comunicaciones anteriores y las respuestas del inquilino. Pueden hacerte falta si más adelante surge una discrepancia.

Si llevas los datos de tu inmueble en LeasingTrack, tendrás en un solo lugar el contrato, los pagos y los mensajes intercambiados con el inquilino, y te resultará más fácil demostrar después qué comunicaste y cuándo.

Si alquilas fuera de España: las normas anteriores solo valen allí. En Hungría y en la mayoría de los países de la región no existe un tope general del alquiler fijado por ley como este. Allí rige lo que diga el contrato.