Ősszel a legtöbb bérbeadó már a januári emelést tervezi. Ha a szerződésedben inflációkövetési kikötés van, a mértéket nem te választod: azt a szerződés már eldöntötte. Neked csak pontosan el kell olvasnod, és jól kell számolnod.

Idén ez különösen fontos. A KSH szerint 2026 augusztusában az éves infláció 1,3% volt, közben a KSH–ingatlan.com-lakbérindex szerint a kínálati lakbérek egy év alatt 5,0%-kal nőttek. Az indexkikötés annyi emelést enged meg, amennyit az index mutat, és nem annyit, amennyit a piac. Nézzük, hogyan működik ez bérbeadóként és bérlőként.

Mit csinál valójában az indexkikötés?

Az inflációkövető (indexált) bérleti díj egy hivatalosan közzétett árindexhez, többnyire a fogyasztóiár-indexhez kötődik. Ha az index nő, a díj ugyanolyan arányban emelkedhet. A szerződés szövegétől és az országtól függően csökkenő indexnél a díj csökkenhet is.

Egy jó kikötés négy kérdésre válaszol:

  1. Melyik index? Nevezze meg a kiadót és a pontos mutatót, például: „a KSH által közzétett, előző évi éves átlagos fogyasztóiár-index”.
  2. Melyik időszak? Előző év éves átlaga, egy adott hónap egy évvel korábbihoz mért változása, vagy két havi indexérték közötti változás?
  3. Mikor és milyen gyakran? Például évente egyszer, január 1-jétől, vagy legkorábban 12 hónappal az előző emelés után.
  4. Hogyan közlöd? Írásban, adott határidőig, a számokkal együtt.

Ha ezek közül bármelyik hiányzik, a kikötés homályos, és a homályos kikötésből vita lesz.

A képlet

Az általános számítás egyszerű:

új díj = régi díj × aktuális index ÷ bázisindex

A bázisindex az utolsó emeléskori érték (vagy a szerződéskötéskori, ha a díj azóta nem változott). Az aktuális index az a legfrissebb érték, amelyre a kikötés hivatkozik.

1. példa: százalékos adat (Magyarországon ez a jellemző)

A kikötés így szól: „A bérleti díj minden év január 1-jétől a KSH által közzétett előző évi átlagos infláció mértékével emelkedik.”

  • Jelenlegi díj: 200 000 Ft
  • A 2025. évi átlagos infláció a KSH szerint: 4,4%
  • Új díj: 200 000 × 1,044 = 208 800 Ft

Indexben kifejezve ugyanez: 200 000 × 104,4 ÷ 100.

2. példa: indexpontok (a német megoldás)

A kikötés a német VPI-hez köti a díjat. Az alábbi számok csak szemléltetők, nem valós VPI-értékek.

  • Jelenlegi alapbér: 800 €
  • VPI az utolsó emeléskor: 118,0
  • Legfrissebb VPI: 121,5
  • Új díj: 800 × 121,5 ÷ 118,0 = 823,73 €

Az index 3,5 ponttal nőtt, de csak kb. 2,97 százalékkal. A pont és a százalék összekeverése az egyik leggyakoribb hiba.

Csak a bérleti díj indexálódik, a rezsi nem

A kikötés az alapdíjra vonatkozik, vagyis arra, amit a lakás használatáért fizetnek. A rezsi, a közös költség és az egyéb költségelőlegek külön történet: ezek a tényleges költségeket és a saját elszámolási szabályaikat követik, nem a fogyasztóiár-indexet. Ha a szerződésben egyetlen „mindenes” összeg szerepel, számolás előtt válaszd le a költségrészt, különben a gázszámlát is indexálod.

Milyen gyakran változhat a díj?

Ez a szerződéstől és az adott ország jogától függ. A legtöbb szerződés évi egy emelést enged, gyakran január 1-jétől vagy a szerződéskötés évfordulójától. Egyes országokban a törvény is előír minimális időközt (lásd lent a német részt). Visszamenőleg a kikötés nem működik: ha tavaly elmaradt az emelés, mielőtt utólag behajtanád, kérdezz meg egy jogászt.

Magyarországon van egy gyakorlati időzítési csapda is. Ha a kikötés az előző évi átlagra hivatkozik, és az emelés január 1-jén esedékes, a 2026-os átlag csak akkor lesz ismert, amikor a KSH 2027. január közepén közli a decemberi adatot. Ezt érdemes előre tisztázni: vagy februártól jár az új díj, vagy a januári különbözetet az adat megjelenése után rendezitek.

Az értesítés: mutasd meg a számolást

Akkor is írásban közöld az emelést, ha a jog nem ír elő kötelező formát. Szerepeljen benne:

  • a szerződés pontja, amelyre hivatkozol,
  • a használt index és időszak, a hivatalos forrás linkjével,
  • a régi díj, a bázis- és az aktuális index (vagy a százalék), valamint az eredmény,
  • a dátum, amelytől az új díj fizetendő.

Ha a bérlő két perc alatt ellenőrizni tudja a számítást, ritkán vitatja. Az értesítés másolatát és az elküldés idejének igazolását tartsd meg. A LeasingTrackben az értesítést elteheted az ingatlan dokumentumai közé, és a bérleményhez tartozó üzenetekben elküldheted a bérlőnek, így együtt marad a szerződéssel és a befizetésekkel.

Mi történik, ha csökken az infláció?

Két külön helyzet van:

  • Lassul az infláció, de pozitív marad (az árak továbbra is nőnek, csak lassabban). A díj ilyenkor is emelkedik, csak kevésbé. Ha 4,4% helyett 1–2% körüli az adat, az kisebb emelést jelent, nem befagyasztást.
  • Az index ténylegesen csökken (defláció). Hogy ilyenkor a díjnak is csökkennie kell-e, az a kikötéstől és a jogszabályoktól függ. Van, ahol a szerződés csak emelést enged. Németországban az indexbér mindkét irányban mozog, és a bérlő hátrányára eltérni nem lehet.

Ha pedig a piac gyorsabban drágul, mint az index, ahogy 2026-ban Magyarországon, a kikötés alapján akkor sem emelhetsz többet az indexnél. Ehhez a bérlő hozzájárulása vagy új megállapodás kell.

Gyakori hibák

  • Homályos szöveg. „A díj követi az inflációt”: nem derül ki belőle, melyik index és melyik időszak.
  • Rossz időszak. 2025 decemberében az éves infláció 3,3% volt, a 2025-ös éves átlag viszont 4,4%. Ha a szerződés „éves átlagot” ír, a decemberi szám rossz, pedig mindkettőre mondják, hogy „a 2025-ös infláció”.
  • Pont és százalék összekeverése. Mindig oszts, ne vonj ki.
  • Rossz bázis. Ha a díj azóta változott, az utolsó emeléskori indexből számolj, ne a szerződéskötésiből.
  • Elmaradt vagy laza értesítés. Egy „januártól emelek” SMS számok nélkül vitát szül, és nem biztos, hogy érvényes.
  • A rezsi indexálása. Csak az alapdíj követi az indexet.

Országonkénti tudnivalók

Magyarország

A magyar szabályozás a részleteket nagyrészt a felekre bízza, ezért a szerződés szövege a döntő. Sok szerződés a KSH előző évi átlagos inflációjára hivatkozik; ez 2025-re 4,4% volt. A következő havi adat, a 2026. szeptemberi fogyasztói árak, a KSH naptára szerint 2026. október 7-én jelenik meg. A havi adatok nem változtatják meg azt az éves átlagot, amelyre a kikötés hivatkozik; az csak a teljes év lezárása után jelenik meg.

Németország

Az indexbért (Indexmiete) a BGB 557b. §-a szabályozza:

  • csak a Szövetségi Statisztikai Hivatal (Destatis) által közzétett németországi fogyasztóiár-index (VPI) használható,
  • két módosítás között a díjnak legalább egy évig változatlannak kell maradnia (a korszerűsítési és üzemeltetési költségekhez kapcsolódó, 559–560. § szerinti változásokat kivéve),
  • a módosítást szöveges formában kell közölni, megadva az index változását és az új díjat vagy az emelés összegét eurában. Az új díj az értesítés kézhezvételét követő második hónap elejétől jár; a november 10-én kapott értesítés például január 1-jétől,
  • amíg indexbér van érvényben, a helyi összehasonlító bérhez igazított szokásos emelés kizárt.

Reform készül, de még nem lépett hatályba. A szövetségi kormány 2026. április 29-én fogadta el a „Mietrecht II” tervezetet. Eszerint feszült lakáspiacokon az éves indexemelkedés 3% feletti részét csak félig lehetne figyelembe venni: 5%-os indexemelkedésnél 4% lenne az emelés. 2026. október elején a javaslat még a Bundestag előtt van, így addig a jelenlegi szabályok érvényesek.

Más országok

Máshol a saját nemzeti fogyasztóiár-index és a helyi szabályok számítanak a gyakoriságra, a felső határra és az értesítésre. Néhol törvény korlátozza az emelést, és a lakásbérletre más szabályok vonatkozhatnak, mint az üzletiekre. Ha egy másik piacra írt kikötést vennél át, előbb nézz utána a helyi szabályoknak.

Mielőtt elküldöd a levelet

Olvasd el szóról szóra a kikötést, keresd meg a pontos hivatalos adatot, amelyre hivatkozik, és írd le a számolást. Ha bármi bizonytalan, például régi vagy kétértelmű a kikötés, csökken az index, vagy elmaradt egy emelés, mielőtt lépnél, nézesd meg a szerződésedet jogásszal vagy könyvelővel. Ez a cikk az általános elveket mutatja be, nem jogi tanácsadás a saját szerződésedre.