Na podzim začíná mnoho pronajímatelů plánovat zvýšení nájemného od ledna. Pokud má vaše smlouva inflační doložku, číslo si nevybíráte. Smlouva už rozhodla za vás a vaším úkolem je doložku správně přečíst a spočítat.

Letos je to důležitější než obvykle. V Maďarsku činila roční inflace v srpnu 2026 jen 1,3 %, zatímco inzerovaná nájemná byla o 5,0 % vyšší než před rokem. Indexová doložka umožňuje zvýšit nájemné o to, co ukazuje index, ne o to, co dělá trh. Podívejme se, jak to funguje, z pohledu pronajímatelů i nájemníků.

Co indexová doložka skutečně dělá

Doložka o inflační indexaci nájemného (indexované nájemné) váže nájemné na zveřejněný cenový index, obvykle index spotřebitelských cen (CPI). Když index vzroste, může nájemné vzrůst ve stejném poměru. Podle znění smlouvy a podle země může nájemné také klesnout, když index klesne.

Dobrá doložka odpovídá na čtyři otázky:

  1. Jaký index? Měla by uvádět vydavatele a přesnou řadu, například „roční průměrný index spotřebitelských cen zveřejněný Maďarským statistickým úřadem (KSH)“ nebo „index spotřebitelských cen pro Německo (VPI) zveřejněný úřadem Destatis“.
  2. Jaké období? Jde o roční průměr za předchozí rok, meziroční změnu za určitý měsíc, nebo změnu mezi dvěma měsíčními hodnotami indexu?
  3. Kdy a jak často? Například jednou ročně od 1. ledna, nebo nejdříve 12 měsíců po poslední změně.
  4. Jak se změna oznamuje? Písemně, v pevně stanovené lhůtě a s uvedením čísel.

Pokud některý z těchto bodů chybí, máte nejasnou doložku a nejasné doložky vedou ke sporům.

Vzorec

Obecný výpočet je jednoduchý:

nové nájemné = původní nájemné × aktuální index ÷ výchozí index

Výchozí index je hodnota v době poslední úpravy (nebo na začátku nájmu, pokud se nájemné dosud nezměnilo). Aktuální index je poslední hodnota, na kterou doložka odkazuje.

Příklad 1: procentní údaj (běžný v Maďarsku)

Doložka zní: „Od 1. ledna každého roku se nájemné zvýší o roční průměrnou inflaci za předchozí rok zveřejněnou KSH.“

  • Současné nájemné: 200 000 HUF
  • Roční průměrná inflace KSH za rok 2025: 4,4 %
  • Nové nájemné: 200 000 × 1,044 = 208 800 HUF

Vyjádřeno pomocí indexu je to totéž jako 200 000 × 104,4 ÷ 100.

Příklad 2: indexové body (německý přístup)

Doložka váže nájemné na VPI. Čísla níže jsou pouze ilustrační, nejde o skutečné hodnoty VPI.

  • Současné základní nájemné: 800 €
  • VPI při poslední úpravě: 118,0
  • Poslední VPI: 121,5
  • Nové nájemné: 800 × 121,5 ÷ 118,0 = 823,73 €

Všimněte si, že index vzrostl o 3,5 bodu, ale zhruba o 2,97 procenta. Zaměňovat body za procenta patří k nejčastějším chybám.

Indexuje se pouze základní nájemné

Doložka se vztahuje na základní nájemné, tedy platbu za užívání nemovitosti. Energie, služby a zálohy na provozní náklady jsou samostatná věc. Řídí se skutečnými náklady a vlastními pravidly vyúčtování, nikoli indexem CPI. Pokud je ve smlouvě uvedena jediná celková částka, před výpočtem oddělte nájemné od nákladové složky, jinak budete indexovat i účet za plyn.

Jak často se může nájemné měnit?

To závisí na smlouvě a na vnitrostátním právu. Většina smluv povoluje jednu úpravu ročně, často od 1. ledna nebo od výročí uzavření nájmu. Některé země stanovují minimální interval zákonem (viz německá poznámka níže). Doložka nemůže působit zpětně: pokud jste loni zapomněli zvýšení uplatnit, poraďte se před jeho vymáháním s právníkem.

V Maďarsku existuje i praktický problém s načasováním. Pokud doložka odkazuje na průměr za předchozí rok a zvýšení je splatné 1. ledna, průměr za rok 2026 nebude znám, dokud KSH nezveřejní prosincová data v polovině ledna 2027. Dohodněte si předem, jak to vyřešit: buď se nové nájemné použije od února, nebo se rozdíl za leden vyrovná, jakmile bude údaj k dispozici.

Oznámení: ukažte, jak jste to spočítali

I když zákon pevnou formu nevyžaduje, zvýšení uveďte písemně a připojte:

  • doložku, o kterou se opíráte,
  • použitý index a období s odkazem na oficiální zdroj,
  • původní nájemné, hodnoty výchozího a aktuálního indexu (nebo procento) a výsledek,
  • datum, od kterého je nové nájemné splatné.

Nájemník, který si výpočet ověří za dvě minuty, ho zřídkakdy zpochybní. Uschovejte si kopii oznámení a doklad o tom, kdy bylo odesláno. V LeasingTracku můžete oznámení uložit mezi dokumenty nemovitosti a poslat ho nájemníkovi přes zprávy k danému nájmu, takže zůstane pohromadě s nájmem a historií plateb.

Co když inflace klesá?

Existují dvě odlišné situace:

  • Inflace se zpomaluje, ale zůstává kladná (ceny stále rostou, jen pomaleji). Nájemné se stále zvyšuje, jen méně. Pokles ze 4,4 % na zhruba 1–2 % znamená menší zvýšení, nikoli zmrazení.
  • Index skutečně klesne (deflace). Zda se pak musí nájemné snížit, záleží na doložce a na právu. Některé doložky povolují jen zvyšování. V Německu funguje indexové nájemné oběma směry a ujednání, která nájemníka znevýhodňují, jsou neplatná.

A pokud trh roste rychleji než index, jako v Maďarsku v roce 2026, doložka vám nedovolí jít nad index. Vyšší nájemné vyžaduje souhlas nájemníka nebo novou smlouvu.

Časté chyby

  • Nejasné znění. „Nájemné sleduje inflaci“ neříká, který index ani které období.
  • Špatné období. V Maďarsku byla meziroční inflace za prosinec 2025 3,3 %, zatímco roční průměr za rok 2025 činil 4,4 %. Pokud doložka říká „roční průměr“, je prosincový údaj chybný, přestože obě čísla jsou „inflace za rok 2025“.
  • Záměna bodů a procent. Vždy dělte, nikdy neodečítejte.
  • Indexace od špatného základu. Pokud se nájemné od uzavření smlouvy změnilo, použijte hodnotu indexu při poslední úpravě, ne při podpisu.
  • Zmeškané nebo neformální oznámení. SMS „nájemné se v lednu zvýší“ bez čísel zve ke sporu a nemusí být platná.
  • Indexace energií a služeb. Indexem se řídí jen základní nájemné.

Poznámky k jednotlivým zemím

Maďarsko

Maďarské právo nechává podrobnosti převážně na smlouvě, takže rozhoduje znění. Mnoho smluv používá roční průměr KSH za předchozí rok, který byl za rok 2025 4,4 %. Další měsíční zveřejnění CPI, za září 2026, je naplánováno na 7. října 2026. Měsíční údaje nemění roční průměr, na který doložka odkazuje, dokud nejsou zveřejněna data za celý rok.

Německo

Indexované nájemné (Indexmiete) upravuje § 557b BGB:

  • je povolen pouze index spotřebitelských cen pro Německo zveřejňovaný Spolkovým statistickým úřadem (Destatis),
  • nájemné musí mezi úpravami zůstat nezměněno alespoň jeden rok (kromě změn v důsledku modernizace a provozních nákladů podle §§ 559–560),
  • změnu je třeba uplatnit v textové formě s uvedením změny indexu a nového nájemného nebo zvýšení v eurech. Nové nájemné je splatné od začátku druhého měsíce následujícího po doručení oznámení. Například oznámení doručené 10. listopadu nabývá účinnosti od 1. ledna,
  • běžná zvýšení na úroveň místního srovnatelného nájemného jsou po dobu platnosti indexového nájemného vyloučena.

Reforma se připravuje, ale zatím neplatí. Dne 29. dubna 2026 schválila spolková vláda návrh „Mietrecht II“. Na napjatých trzích s bydlením by se část ročního růstu indexu nad 3 % počítala jen z poloviny: růst o 5 % by umožnil zvýšení o 4 %. Na začátku října 2026 je návrh stále projednáván ve Spolkovém sněmu, a do jeho přijetí proto platí stávající pravidla.

Jinde

Jiné země používají vlastní národní CPI a vlastní pravidla pro četnost, stropy a oznámení. Některé zvyšování omezují zákonem a některé uplatňují na nájem bytů jiná pravidla než na nájem komerční. Než se spolehnete na doložku napsanou pro jiný trh, ověřte si místní pravidla.

Než odešlete dopis

Přečtěte doložku slovo od slova, najděte přesný oficiální údaj, na který odkazuje, a ukažte svůj výpočet. Pokud je cokoli nejasné, například stará či nejednoznačná doložka, klesající index nebo zmeškaná úprava, nechte si smlouvu před dalším krokem posoudit právníkem nebo účetním. Tento článek vysvětluje obecné zásady, nejde o právní poradenství pro váš konkrétní nájem.