Im Herbst beginnen viele Vermieter, Mieterhöhungen zum Januar zu planen. Enthält Ihr Mietvertrag eine Inflationsklausel, können Sie sich die Zahl nicht aussuchen. Der Vertrag hat sie bereits festgelegt. Ihre Aufgabe ist, ihn richtig zu lesen und korrekt zu rechnen.

Das ist in diesem Jahr besonders wichtig. In Ungarn lag die jährliche Inflation im August 2026 bei nur 1,3 %, während die Angebotsmieten 5,0 % höher als ein Jahr zuvor lagen. Mit einer Indexklausel dürfen Sie die Miete um den Wert erhöhen, den der Index zeigt, nicht um die Entwicklung des Marktes. So funktioniert das – für Vermieter und Mieter.

Was eine Indexklausel tatsächlich bewirkt

Eine Indexklausel (Wertsicherungsklausel) koppelt die Miete an einen veröffentlichten Preisindex, meist einen Verbraucherpreisindex (VPI). Steigt der Index, kann die Miete im gleichen Verhältnis steigen. Je nach Formulierung und Land kann die Miete auch sinken, wenn der Index fällt.

Eine gute Klausel beantwortet vier Fragen:

  1. Welcher Index? Sie sollte den Herausgeber und die genaue Reihe nennen, zum Beispiel „der vom Ungarischen Statistischen Zentralamt (KSH) veröffentlichte Verbraucherpreisindex als Jahresdurchschnitt“ oder „der vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)“.
  2. Welcher Zeitraum? Gilt der Jahresdurchschnitt des Vorjahres, die Veränderung gegenüber dem Vorjahresmonat oder die Veränderung zwischen zwei monatlichen Indexwerten?
  3. Wann und wie oft? Zum Beispiel einmal jährlich zum 1. Januar oder frühestens 12 Monate nach der letzten Änderung.
  4. Wie wird mitgeteilt? Schriftlich, bis zu einer bestimmten Frist und mit Angabe der Zahlen.

Fehlt einer dieser Punkte, ist die Klausel unklar, und unklare Klauseln führen zu Streit.

Die Formel

Die allgemeine Berechnung ist einfach:

neue Miete = alte Miete × aktueller Index ÷ Basisindex

Der Basisindex ist der Wert zum Zeitpunkt der letzten Anpassung (oder bei Mietbeginn, wenn sich die Miete nie geändert hat). Der aktuelle Index ist der jüngste Wert, auf den die Klausel verweist.

Beispiel 1: eine Prozentzahl (in Ungarn üblich)

Die Klausel lautet: „Zum 1. Januar eines jeden Jahres steigt die Miete um die vom KSH veröffentlichte durchschnittliche Jahresinflation des Vorjahres.“

  • Aktuelle Miete: 200.000 HUF
  • Durchschnittliche Jahresinflation laut KSH für 2025: 4,4 %
  • Neue Miete: 200.000 × 1,044 = 208.800 HUF

In Indexschreibweise ist das dasselbe wie 200.000 × 104,4 ÷ 100.

Beispiel 2: Indexpunkte (der deutsche Ansatz)

Die Klausel koppelt die Miete an den VPI. Die folgenden Zahlen dienen nur der Veranschaulichung und sind keine echten VPI-Werte.

  • Aktuelle Grundmiete: 800 €
  • VPI bei der letzten Anpassung: 118,0
  • Aktueller VPI: 121,5
  • Neue Miete: 800 × 121,5 ÷ 118,0 = 823,73 €

Beachten Sie: Der Index ist um 3,5 Punkte gestiegen, aber nur um rund 2,97 Prozent. Punkte mit Prozenten zu verwechseln, gehört zu den häufigsten Fehlern.

Nur die Grundmiete wird angepasst

Die Klausel gilt für die Grundmiete, also das Entgelt für die Nutzung der Immobilie. Nebenkosten, Betriebskosten und Vorauszahlungen sind eine eigene Sache. Sie richten sich nach den tatsächlichen Kosten und ihren eigenen Abrechnungsregeln, nicht nach dem VPI. Weist Ihr Mietvertrag nur einen Gesamtbetrag aus, trennen Sie vor der Berechnung die Miete vom Kostenanteil. Sonst indexieren Sie am Ende auch die Gasrechnung.

Wie oft darf sich die Miete ändern?

Das hängt vom Vertrag und vom nationalen Recht ab. Die meisten Mietverträge erlauben eine Anpassung pro Jahr, oft zum 1. Januar oder zum Jahrestag des Vertrags. Manche Länder legen gesetzlich ein Mindestintervall fest (siehe den Hinweis zu Deutschland unten). Eine Klausel wirkt nicht rückwirkend: Wenn Sie die Erhöhung des Vorjahres vergessen haben, lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, bevor Sie versuchen, sie nachzufordern.

Auch in Ungarn gibt es ein praktisches Zeitproblem. Bezieht sich die Klausel auf den Durchschnitt des Vorjahres und ist die Erhöhung zum 1. Januar fällig, steht der Durchschnitt für 2026 erst fest, wenn das KSH die Dezemberzahlen Mitte Januar 2027 veröffentlicht. Vereinbaren Sie vorab, wie Sie damit umgehen: Entweder gilt die neue Miete ab Februar, oder die Differenz für Januar wird nachträglich ausgeglichen, sobald der Wert vorliegt.

Die Mitteilung: Rechenweg offenlegen

Auch wenn das Gesetz kein bestimmtes Format vorschreibt, teilen Sie die Erhöhung schriftlich mit und nennen Sie:

  • die Klausel, auf die Sie sich stützen,
  • den verwendeten Index und Zeitraum, mit einem Link zur amtlichen Quelle,
  • die alte Miete, die Werte von Basis- und aktuellem Index (oder den Prozentsatz) und das Ergebnis,
  • das Datum, ab dem die neue Miete zu zahlen ist.

Ein Mieter, der die Berechnung in zwei Minuten nachprüfen kann, widerspricht selten. Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens und einen Nachweis über den Versand auf. In LeasingTrack können Sie das Schreiben bei den Dokumenten der Immobilie ablegen und dem Mieter über die Nachrichten zu diesem Mietvertrag senden. So bleibt es beim Mietvertrag und dessen Zahlungsverlauf.

Was passiert, wenn die Inflation sinkt?

Hier gibt es zwei verschiedene Situationen:

  • Die Inflation verlangsamt sich, bleibt aber positiv (die Preise steigen weiter, nur langsamer). Die Miete steigt dann trotzdem, nur weniger stark. Ein Rückgang von 4,4 % auf etwa 1–2 % bedeutet eine kleinere Erhöhung, keinen Stillstand.
  • Der Index sinkt tatsächlich (Deflation). Ob die Miete dann sinken muss, hängt von der Klausel und vom Gesetz ab. Manche Klauseln erlauben nur Erhöhungen. In Deutschland wirkt eine Indexmiete in beide Richtungen, und Regelungen, die den Mieter benachteiligen, sind unwirksam.

Und wenn der Markt schneller steigt als der Index, wie 2026 in Ungarn, erlaubt Ihnen die Klausel nicht, über den Index hinauszugehen. Mehr zu verlangen setzt die Zustimmung des Mieters oder einen neuen Vertrag voraus.

Häufige Fehler

  • Vage Formulierung. „Die Miete folgt der Inflation“ sagt nichts darüber, welcher Index und welcher Zeitraum gemeint ist.
  • Der falsche Zeitraum. In Ungarn lag die Vorjahresveränderung für Dezember 2025 bei 3,3 %, der Jahresdurchschnitt 2025 aber bei 4,4 %. Steht in der Klausel „Jahresdurchschnitt“, ist der Dezemberwert falsch, obwohl beide Zahlen „die Inflation für 2025“ sind.
  • Punkte und Prozente verwechseln. Immer dividieren, nie subtrahieren.
  • Vom falschen Basiswert aus rechnen. Verwenden Sie den Indexwert der letzten Anpassung, nicht den bei Vertragsabschluss, wenn sich die Miete seitdem geändert hat.
  • Versäumte oder formlose Mitteilung. Eine SMS mit „Die Miete steigt im Januar“ ohne Zahlen lädt zum Streit ein und ist möglicherweise nicht wirksam.
  • Indexierung der Nebenkosten. Nur die Grundmiete folgt dem Index.

Hinweise zu einzelnen Ländern

Ungarn

Das ungarische Recht überlässt die Einzelheiten weitgehend dem Vertrag, daher kommt es auf den Wortlaut an. Viele Mietverträge verwenden den Jahresdurchschnitt des KSH für das Vorjahr, der für 2025 4,4 % betrug. Die nächste monatliche VPI-Veröffentlichung, für September 2026, ist für den 7. Oktober 2026 angekündigt. Monatliche Veröffentlichungen ändern den Jahresdurchschnitt, auf den sich eine Klausel bezieht, erst, wenn das ganze Jahr veröffentlicht ist.

Deutschland

Indexmieten sind in § 557b BGB geregelt:

  • Zulässig ist nur der vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland.
  • Die Miete muss zwischen den Anpassungen jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (abgesehen von Änderungen wegen Modernisierung und Betriebskosten nach §§ 559–560).
  • Die Änderung muss in Textform geltend gemacht werden, mit Angabe der Indexänderung sowie der neuen Miete oder des Erhöhungsbetrags in Euro. Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Geht die Mitteilung zum Beispiel am 10. November zu, gilt sie ab dem 1. Januar.
  • Gewöhnliche Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, solange die Indexmiete gilt.

Eine Reform ist auf dem Weg, aber noch nicht in Kraft. Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Entwurf „Mietrecht II“ beschlossen. In angespannten Wohnungsmärkten würde der Teil eines jährlichen Indexanstiegs, der über 3 % liegt, nur zur Hälfte zählen: Ein Anstieg um 5 % würde eine Erhöhung um 4 % erlauben. Stand Anfang Oktober 2026 liegt der Entwurf noch im Bundestag, bis zu seiner Verabschiedung gelten also die aktuellen Regeln.

Andere Länder

Andere Länder verwenden ihren eigenen nationalen Verbraucherpreisindex und haben eigene Regeln zu Häufigkeit, Obergrenzen und Mitteilung. Manche begrenzen Erhöhungen gesetzlich, und manche wenden auf Wohnraummietverträge andere Regeln an als auf gewerbliche. Prüfen Sie die örtlichen Vorschriften, bevor Sie sich auf eine Klausel verlassen, die für einen anderen Markt formuliert wurde.

Bevor Sie das Schreiben abschicken

Lesen Sie die Klausel Wort für Wort, suchen Sie den genauen amtlichen Wert heraus, auf den sie verweist, und legen Sie Ihre Berechnung offen. Ist etwas unklar, etwa bei einer alten oder mehrdeutigen Klausel, einem fallenden Index oder einer versäumten Anpassung, lassen Sie Ihren Vertrag von einem Anwalt oder Steuerberater prüfen, bevor Sie handeln. Dieser Artikel erklärt die allgemeinen Grundsätze; er ist keine Rechtsberatung für Ihren konkreten Mietvertrag.