У червні Верховна Рада проголосувала за те, щоб з 1 січня 2027 року дохід фізичних осіб від оренди житла оподатковувався ПДФО за ставкою 5% замість 18%. Військовий збір залишається, тож загальне навантаження зменшилося б з 23% приблизно до 10%. На перший погляд, це однозначно добра новина, але є важлива обставина: станом на початок жовтня 2026 року ми не знайшли підтвердження, що президент підписав закон.

Нижче зібрано, що відомо напевно, що ні та що варто обміркувати вже зараз і орендодавцям, і орендарям.

Як ви сплачуєте податок сьогодні

Якщо ви здаєте квартиру іншій фізичній особі як приватна особа, без реєстрації ФОП, нині діють такі правила:

  • 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) + 5% військового збору, разом 23% від орендної плати.
  • Податок ви самостійно розраховуєте й сплачуєте щокварталу, протягом 40 днів після закінчення кварталу.
  • Річну декларацію про майновий стан і доходи потрібно подати до 1 травня наступного року, а остаточно сплатити податок — до 1 серпня.
  • Орендна плата в договорі не може бути нижчою за мінімальну, встановлену місцевою радою для відповідного місця та типу нерухомості.
  • Якщо орендар — юридична особа або ФОП, він є платником (податковим агентом): утримує й сплачує податок сам.

Детально це описано в огляді 7eminar.

За що проголосував парламент

Зміна міститься в законопроєкті № 15111-д, який преса називає «податком на OLX», бо він передусім стосується оподаткування доходів на цифрових платформах. Зниження податку на оренду додали як поправку. Рада ухвалила його 9 червня 2026 року, за повідомленнями — 241 голосом.

Суть щодо оренди житла, як її викладають фахові та новинні видання:

  • З 1 січня 2027 року дохід від оренди житлової й нежитлової нерухомості, зданої фізичній особі, оподатковуватиметься ПДФО за ставкою 5%.
  • 5% військового збору залишаються, тож загальне навантаження — близько 10%.
  • Обов’язок подавати річну декларацію та самостійно сплачувати податок зберігається.
  • Є й зворотний бік: за повідомленнями, той, хто застосовує нову ставку, втрачає пільгу з податку на нерухомість (необ’єктоване оподаткування: 60 м² для квартири, 120 м² для будинку). Якщо у вас велика квартира, це варто врахувати.

Короткий приклад: однокімнатна квартира в Києві за 18 000 грн на місяць дає 216 000 грн доходу на рік. Сьогодні податок становить 49 680 грн (23%), за нових правил було б 21 600 грн (10%). Разом із податком на нерухомість порахуйте для власного випадку.

Суворіший контроль на платформах

Головна тема закону — залучення платформ: сервіси на кшталт Airbnb чи Booking самі утримували б податок як податкові агенти. За даними «Економічної правди», до доходів на платформах застосовуватиметься пільгова ставка 10%; для цього потрібно відкрити окремий банківський рахунок і повідомити його платформі, інакше діятиме повна ставка. Платформи також передаватимуть дані податковій, тобто доходи від подобової оренди стануть значно прозорішими.

OLX ще в квітні, коментуючи попередню редакцію тексту, заявив, що це не стосується його оголошень про нерухомість, адже це лише рекламний майданчик, який не керує орендною платою. Точну сферу дії остаточного тексту варто перевірити.

Головний знак питання: підпис

Закон у середині червня направили президенту, але наприкінці серпня міністр фінансів Сергій Марченко пояснив, що підписання затримується через поправку про фінансовий моніторинг політично значущих осіб. Ця поправка може загрожувати європейській підтримці. 8 вересня уряд вніс новий законопроєкт, щоб розв’язати проблему. Тобто питання не в самому зниженні податку на оренду, але воно чекає разом з усім законом.

Перш ніж ухвалювати рішення, перегляньте картку законопроєкту № 15111-д на сайті Ради і стежте за інформацією податкової служби (ДПС). Якщо підписання затягнеться, дата початку дії — 2027 рік — також може стати непевною.

Коли подобова оренда вважається підприємництвом

За позицією податкової, фізична особа може здавати власну нерухомість і без ФОП, якщо декларує доходи й сплачує податок. Проте регулярна подобова оренда — інша річ: за buh.ua, це фактична підприємницька діяльність, яка згідно зі статтею 50 Цивільного кодексу потребує реєстрації. Сплата податку не замінює реєстрації, а за підприємництво без реєстрації може бути накладено штраф.

Практичні орієнтири, які не є юридичними межами:

  • Одна квартира, довгостроковий договір: зазвичай можна й без ФОП.
  • Постійна подобова оренда через платформи або кілька квартир: вища ймовірність, що це визнають підприємництвом. У такому разі багато хто обирає ФОП на єдиному податку 2-ї або 3-ї групи (для подобового проживання підходить КВЕД 55.20, і тоді потрібно ще збирати туристичний збір). Платник 1-ї групи квартири здавати не може.

Що вигідніше — нова ставка 5% чи ФОП, залежить від доходу та внесків. Обов’язково порахуйте це з бухгалтером.

Що варто впорядкувати вже зараз

  1. Письмовий договір. Якщо досі все трималося на усній домовленості, складіть належний договір з орендною платою не нижче мінімальної, з умовами щодо застави та розірвання.
  2. Оплата через банк. Переказом дохід легко підтвердити, а орендар бачить, що саме сплатив.
  3. 2026 рік ще за старими правилами. З доходу за цей рік ви сплачуєте 23% з урахуванням квартальних строків. Якщо починаєте легалізацію зараз, почніть із квартальної сплати.
  4. Порахуйте також податок на нерухомість, перш ніж розраховувати на нову ставку.
  5. Якщо здаєте подобово, вирішіть до 2027 року, залишатися фізичною особою чи реєструвати ФОП. Через передачу даних платформами очікування тепер ризикованіше, ніж раніше.

Якщо слабке місце — облік, у цьому може допомогти LeasingTrack: він зберігає договір, платежі, витрати й документи по кожному об’єкту в одному місці, тож перед декларацією не доведеться збирати рік з паперів.

Орендні ставки у вересні 2026 року

Середні ціни пропозицій за даними з преси, переважно на основі LUN (методика в різних містах може відрізнятися, тож міста порівнюйте обережно):

Місто 1-кімнатна 2-кімнатна 3-кімнатна
Київ ~18 000 грн – –
Львів ~25 600 грн ~31 400 грн ~35 900 грн
Харків ~9 000 грн ~15 000 грн ~20 000 грн
Івано-Франківськ ~22 500 грн ~27 000 грн ~31 500 грн

Джерела: Київ, 24tv, 18 вер. (−3% за місяць), Львів, Главком, 4 вер., Харків, Главком, 17 вер., Івано-Франківськ, ZAXID.NET, 1 жовт. (2-кімнатні +44%, 3-кімнатні +62% за рік).

Що це означає для орендарів

На думку аналітиків, через податок немає підстав для різкого зростання цін, адже навантаження на орендодавців, які працюють легально, зменшується. Ціни зараз значно більше рухає попит, особливо у Львові, Івано-Франківську та Харкові. Якщо орендодавець пропонує договір, це добре й для вас: буде зрозуміло, якою є застава, коли можна підвищити орендну плату і як розірвати оренду.

Ця стаття має загальний інформаційний характер і не є податковою консультацією. Остаточний текст закону та дата набрання чинності ще можуть змінитися, тому свою ситуацію обговоріть з бухгалтером.