Для наших читачів, які здають або винаймають житло в Іспанії. Матеріал підготовлено вдень 2 жовтня 2026 року.

29 вересня 2026 року уряд Іспанії ухвалив два королівські декрети-закони (real decreto-ley, RDL) щодо житла. Обидва набули чинності негайно, але за іспанським законодавством Конгрес має підтвердити їх протягом 30 днів, інакше вони втрачають силу. Голосування відбувається сьогодні, 2 жовтня, у нижній палаті парламенту.

Важливо: на момент підготовки матеріалу офіційних результатів голосування ще не було. За іспанськими онлайн-трансляціями, о полудні дебати тривали (elDiario.es, Público). Тому нижче ми описуємо, що містять декрети, чого можна очікувати і що робити в обох випадках. Остаточний результат варто перевірити на сайті Конгресу або в наступному дні в Офіційному віснику (BOE).

Що містять два декрети

RDL 26/2026 — обмеження орендної плати та виселення

Декрет опубліковано в BOE 30 вересня, а 1 жовтня він набув чинності. Основні положення:

  • До 31 грудня 2027 року в чинних договорах оренди житла щорічне підвищення орендної плати не може перевищувати 2 відсотки, якщо сторони не домовилися інакше.
  • Якщо орендна плата вища за верхню межу за індексом референтних цін (там, де така система діє), жодне підвищення не передбачено.
  • Частину виселень призупинено до 31 грудня 2030 року. Це стосується переважно вразливих домогосподарств без житлової альтернативи та деяких інвестиційних власників (Provivienda).

RDL 27/2026 — автоматичне продовження

Декрет опубліковано в BOE 1 жовтня, а 2 жовтня він набув чинності. Суть:

  • Після закінчення обов’язкового мінімального строку договір автоматично продовжується на п’ять років, а якщо орендодавець — компанія (юридична особа), то на сім років.
  • Якщо орендодавець не хоче продовжувати договір, він має повідомити про це за шість місяців (раніше — за чотири) і, як правило, виплатити компенсацію щонайменше в розмірі дванадцяти місячних платежів. Є винятки, наприклад коли житло потрібне самому власнику або близькому родичу.
  • Орендар, як і раніше, може розірвати договір, повідомивши за два місяці.
  • На договори, що вже діють, поширюються перехідні положення. Повідомлення про розірвання, надіслані до набуття декретом чинності, залишаються дійсними.

Чого очікувати від голосування

Для підтвердження декретів потрібна проста більшість. Junts увечері 1 жовтня оголосила, що голосуватиме проти обох декретів, так само заявили PP, Vox та UPN (El Independiente, Moncloa.com). Тому іспанська преса очікувала відхилення обох декретів. Імовірно, другий декрет провалиться ще з більшим розривом, адже, за повідомленнями, його не підтримує навіть PNV.

Цього року вже був такий випадок. Березневий RDL 8/2026 також запровадив ліміт 2% і дворічне продовження. Конгрес відхилив його 28 квітня 2026 року (166 голосів «за» і 177 «проти») (idealista).

Якщо декрети відхилять

Тоді декрет втрачає силу, а BOE публікує про це наступного дня після голосування. Перехідного періоду немає, знову діють попередні правила:

  • Договори, укладені після 26 травня 2023 року: верхня межа щорічного підвищення — індекс IRAV, який щомісяця публікує INE. У січні 2026 року індекс становив 2,14%, відтоді він зріс. За даними за серпень, опублікованими 15 вересня, він дорівнює 2,47%. Завжди потрібно брати найсвіжіше значення на момент повідомлення про підвищення; краще перевіряти його безпосередньо на сайті INE.
  • Старіші договори: діє індекс, зазначений у договорі, зазвичай це індекс споживчих цін (IPC). Договір може передбачати й інше (idealista).
  • Продовження: залишається система, що діяла до декретів, тобто мовчазне продовження щороку на строк до трьох років.

Незрозуміло, що буде з підвищеннями чи запитами на продовження, про які повідомили за короткий час дії декретів. У квітні навколо цього вже виникала суперечка. Якщо ви опинилися в такій ситуації, проконсультуйтеся з іспанським адвокатом.

Якщо один із декретів таки підтвердять

Тоді наведені вище правила залишаться чинними вже як закон. Уряд у такому разі часто пропонує продовжити розгляд тексту як законопроєкту, тож деталі ще можуть змінитися.

Що робити зараз

  1. Не надсилайте повідомлення про підвищення, доки результат не остаточний. Кілька днів очікування спричинять менше клопоту, ніж помилковий розрахунок.
  2. Перегляньте в договорі застереження про індексацію: який індекс там указано, коли настає підвищення і як про нього треба повідомляти.
  3. Перевірте чинне правило й найсвіжіший індекс, а повідомлення надішліть письмово, разом із розрахунком.
  4. Зберігайте попередні повідомлення та відповіді орендаря. Вони можуть знадобитися, якщо згодом виникне суперечка.

Якщо ви ведете дані свого об’єкта в LeasingTrack, договір оренди, платежі та листування з орендарем зібрані в одному місці, тож згодом легше підтвердити, що і коли ви повідомляли.

Якщо ви здаєте житло не в Іспанії: наведені правила діють лише там. В Угорщині та в більшості країн регіону немає подібного загального обмеження орендної плати, закріпленого законом. Там вирішальними є умови договору.