Zwei Nachbarländer, zwei Mietrechtsreformen, und beide gehen jetzt in die Praxis über. In Deutschland befindet sich das als Mietrecht II bekannte Gesetzespaket in der Ausschussphase des Bundestags, der endgültige Text steht noch nicht fest. In Österreich gilt das neue Mietrechtliche Wertsicherungsgesetz (MieWeG) bereits seit dem 1. Januar 2026, und die erste Indexierung im April 2026 liegt hinter uns. Im Folgenden fassen wir den Stand von Anfang Oktober 2026 zusammen.

Deutschland: Wo steht das Mietrecht II?

Zuerst das, was bereits sicher ist: Die Mietpreisbremse (die Begrenzung der Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) wurde verlängert und gilt bis zum 31. Dezember 2029.

Die weitergehende Reform hat die Bundesregierung am 29. April 2026 beschlossen. Der Bundestag hat sie am 9. Juli in erster Lesung beraten und an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen (Drucksache 21/6807). Die öffentliche Anhörung im Ausschuss ist für den 14. Oktober 2026 angesetzt. Neben dem Regierungsentwurf stehen dort auch Anträge der Grünen und der Linken auf der Tagesordnung.

Die wichtigsten Punkte des Regierungsentwurfs:

  • Kurzzeitmiete (§ 549 BGB-E): Ein Mietvertrag über die „vorübergehende Nutzung“, für den weder die Mietpreisbremse noch der Kündigungsschutz gelten, dürfte höchstens 6 Monate dauern. Entsteht nach Mietbeginn unerwartet ein längerer Bedarf, könnte er auf insgesamt 8 Monate verlängert werden. Außerdem muss der Mieter einen besonderen, vorübergehenden Grund haben, etwa ein mehrmonatiges Projekt am Arbeitsplatz oder ein Praktikum. Die Gerichte haben das bisher schon verlangt, im Gesetzestext würde es nun erstmals stehen (Deubner). Fehlt dieser Grund oder wird die Frist überschritten, gilt der volle Mieterschutz.
  • Indexmiete (§ 557b BGB-E): In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt würde bei einem Preisanstieg von mehr als 3 % binnen eines Jahres nur die Hälfte des Anteils über 3 % berücksichtigt. Bei 5 % Inflation läge die Erhöhung also bei 4 %.
  • Möblierungszuschlag: Er dürfte höchstens 1 % des geschätzten Zeitwerts der Möbel bei Vertragsschluss pro Monat betragen. Bei einer voll möblierten Wohnung würde ein Zuschlag von bis zu 10 % der unmöblierten Miete als angemessen vermutet. Die Höhe des Zuschlags muss vor Vertragsschluss ungefragt mitgeteilt werden, sonst gilt die Wohnung als unmöbliert.
  • Weiteres: Der Ausgleich von Mietrückständen würde einmalig auch die ordentliche Kündigung unwirksam machen. Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen stiege von 10.000 Euro auf 20.000 Euro.

Die CDU/CSU hat bereits in der ersten Lesung angekündigt, den Entwurf abzuschwächen. Statt einer starren Frist wünscht sie sich bei der Kurzzeitmiete eine flexiblere Regelung, und die Begünstigung beim Ausgleich von Rückständen möchte sie einschränken. Der endgültige Text ist also noch nicht bekannt. Solange das Gesetz nicht verabschiedet ist, gilt für laufende Verträge, Mieterhöhungen und Kündigungen das jetzige Recht.

Worauf Sie sich als Vermieter in Deutschland einstellen sollten

  • Vermieten Sie kurzzeitig? Halten Sie schon jetzt schriftlich fest, was der vorübergehende Grund des Mieters ist (Arbeitsvertrag, Stipendium, Sanierung der eigenen Wohnung), und bewahren Sie den entsprechenden Nachweis auf. Ein Vertrag über „5 Monate“ ohne Grund dürfte schon heute kaum haltbar sein.
  • Vermieten Sie möbliert? Erstellen Sie ein Inventar der Möbel und schätzen Sie deren Wert bei Vertragsschluss. Weisen Sie in der Miete Grundmiete und Möblierungszuschlag getrennt aus. Wird das Gesetz wie geplant verabschiedet, ist das die Voraussetzung, um einen Zuschlag verlangen zu können.
  • Haben Sie eine Indexmiete in einem angespannten Markt? Rechnen Sie damit, dass Sie bei hoher Inflation künftig nur eine geringere Erhöhung durchsetzen können. Ob das auch für bestehende Verträge gilt, hängt vom endgültigen Text ab.

Österreich: Was das erste Jahr mit dem MieWeG gebracht hat

Das MieWeG ist Teil des 5. Mieten-Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) und gilt seit dem 1. Januar 2026 (WKO). Die Kernpunkte:

  • Die Miete darf nur einmal jährlich, am 1. April, angepasst werden, unabhängig davon, was im Vertrag steht. Ist die Miete an den Richtwert oder an den Kategoriebetrag gebunden, gilt der 1. Mai (Mietervereinigung).
  • Grundlage ist die durchschnittliche VPI-2020-Veränderung des Vorjahres. Über 3 % darf nur die Hälfte der Mehrinflation weitergegeben werden: Bei 3,7 % Inflation beträgt die Erhöhung 3,35 %.
  • Für Wohnungen, die voll dem MRG unterliegen (vor allem Altbau), gibt es eine eigene Obergrenze: 2026 höchstens 1 %, 2027 höchstens 2 %.
  • Bei einem neuen Mietvertrag ist die erste Erhöhung frühestens im April des auf den Vertragsabschluss folgenden Kalenderjahres möglich. Bei einem 2026 unterzeichneten Vertrag ist das der 1. April 2027.
  • Befristung: Bei Vermietern, die als Unternehmer gelten, beträgt die Mindestdauer nun 5 Jahre. Bei privaten Vermietern, die keine Unternehmer sind, also bei den meisten Kleinvermietern, bleibt es bei 3 Jahren. Eine kürzere Befristung ist unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet.

Bei der ersten Erhöhung im April 2026 kamen typische Fehler zutage. Manche rechneten noch mit der alten VPI-Formel, andere wendeten bei einer voll dem MRG unterliegenden Wohnung die allgemeine Formel mit 3,25 % statt der Obergrenze von 1 % an. Auch alte Erhöhungstermine, etwa der 1. Juli, sorgten vielfach für Verwirrung.

Checkliste vor der Erhöhung zum 1. April 2027

  1. In welche MRG-Kategorie fällt die Wohnung? Voller Anwendungsbereich, Teilanwendung oder außerhalb des MRG (zum Beispiel ein Einfamilienhaus)? Davon hängt die Obergrenze ab. Bei Mieten außerhalb des MRG gelten teils andere Regeln, das sollten Sie mit einer Fachperson klären.
  2. Was steht in der Wertsicherungsklausel des Vertrags? Welcher Index, welcher Termin, welche Schwelle? Das Gesetz geht vor, aber die Klausel entscheidet, ob Sie überhaupt erhöhen dürfen.
  3. Wann haben Sie den Vertrag geschlossen? Bei einem Abschluss 2026 ist der April 2027 der erste mögliche Termin.
  4. Berechnen Sie die durchschnittliche Inflation 2026, sobald die Statistik Austria sie Anfang 2027 veröffentlicht, und wenden Sie die Regel „3 % plus die Hälfte des Überschusses“ an, bei voll MRG-pflichtigen Wohnungen die Obergrenze von 2 %.
  5. Teilen Sie die Erhöhung rechtzeitig schriftlich mit. Laut Mietervereinigung muss die Erhöhungsmitteilung dem Mieter spätestens 14 Tage vor Fälligkeit zugehen.
  6. Verlängern oder schließen Sie einen befristeten Vertrag neu? Prüfen Sie, ob Sie als Unternehmer gelten, denn davon hängt ab, ob die Mindestdauer 3 oder 5 Jahre beträgt.

Für die Berechnung der Erhöhung müssen Sie Vertragsdatum, aktuelle Miete und frühere Erhöhungen an einem Ort sehen. Wenn Sie das in LeasingTrack führen, wo Immobilie, Mietvertrag, Dokumente und Zahlungen zusammenliegen, ist die Rechnung im April in einer Viertelstunde erledigt.

Fazit

In Deutschland werden die Regeln für Kurzzeit- und möblierte Vermietung am ehesten strenger, die Details entscheiden sich aber nach der Anhörung am 14. Oktober und den Abstimmungen in der Koalition. In Österreich stehen die Regeln bereits fest, und die Erfahrung des ersten Jahres zeigt: Die meisten Fehler entstehen durch verwechselte Kategorien und Termine. Holen Sie im Einzelfall, vor allem bei der Unternehmereigenschaft oder bei Wohnungen außerhalb des MRG, den Rat eines Rechtsanwalts oder der Mieter- bzw. Vermietervertretung ein.