Für unsere Leserinnen und Leser, die in Spanien vermieten oder mieten. Redaktionsschluss: 2. Oktober 2026, früher Nachmittag.

Die spanische Regierung hat am 29. September 2026 zwei Königliche Dekretgesetze (real decreto-ley, RDL) zum Wohnen beschlossen. Beide traten sofort in Kraft. Nach spanischem Recht muss der Kongress sie jedoch innerhalb von 30 Tagen bestätigen, sonst treten sie außer Kraft. Die Abstimmung im Abgeordnetenhaus findet heute, am 2. Oktober, statt.

Wichtig: Bei Redaktionsschluss lag noch kein offizielles Ergebnis vor. Laut spanischen Live-Berichten dauerte die Debatte mittags noch an (elDiario.es, Público). Deshalb beschreiben wir unten, was die Dekrete enthalten, was zu erwarten ist und was Sie in beiden Fällen tun sollten. Das Endergebnis finden Sie auf der Website des Kongresses oder im Amtsblatt (BOE) des Folgetags.

Was die beiden Dekrete enthalten

RDL 26/2026 – Mietobergrenze und Räumungen

Es erschien am 30. September im BOE und trat am 1. Oktober in Kraft. Die wichtigsten Punkte:

  • Bis zum 31. Dezember 2027 darf die jährliche Miete in bestehenden Wohnraummietverträgen um höchstens 2 Prozent steigen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren.
  • Liegt die Miete über der Obergrenze des Referenzpreisindex (wo es ein solches System gibt), ist gar keine Erhöhung zulässig.
  • Bestimmte Räumungen werden bis zum 31. Dezember 2030 ausgesetzt. Das betrifft vor allem schutzbedürftige Haushalte ohne Wohnalternative und bestimmte institutionelle Eigentümer (Provivienda).

RDL 27/2026 – automatische Verlängerung

Es erschien am 1. Oktober im BOE und trat am 2. Oktober in Kraft. Im Kern:

  • Nach Ablauf der verpflichtenden Mindestlaufzeit verlängert sich der Vertrag automatisch um fünf Jahre. Ist der Vermieter ein Unternehmen (juristische Person), verlängert er sich um sieben Jahre.
  • Will der Vermieter nicht verlängern, muss er das sechs Monate vorher mitteilen (bisher vier Monate). In der Regel muss er eine Entschädigung von mindestens zwölf Monatsmieten zahlen. Es gibt Ausnahmen, etwa wenn die Wohnung für den Eigenbedarf oder für nahe Familienangehörige benötigt wird.
  • Der Mieter kann weiterhin mit zwei Monaten Frist kündigen.
  • Für laufende Verträge gelten Übergangsregeln. Kündigungsmitteilungen, die vor dem Dekret verschickt wurden, bleiben gültig.

Was bei der Abstimmung zu erwarten ist

Für die Bestätigung genügt eine einfache Mehrheit. Junts kündigte am Abend des 1. Oktober an, gegen beide Dekrete zu stimmen, ebenso PP, Vox und UPN (El Independiente, Moncloa.com). Die spanische Presse rechnete daher mit der Ablehnung beider Dekrete. Beim zweiten Dekret ist ein noch deutlicheres Scheitern wahrscheinlich, weil ihm Berichten zufolge auch die PNV nicht zustimmt.

Einen solchen Fall gab es dieses Jahr schon. Das RDL 8/2026 vom März führte ebenfalls eine 2-%-Grenze und eine zweijährige Verlängerung ein. Der Kongress lehnte es am 28. April 2026 mit 166 Ja- zu 177 Nein-Stimmen ab (idealista).

Wenn die Dekrete abgelehnt werden

Dann erlischt das Dekret, und das BOE veröffentlicht dies am Tag nach der Abstimmung. Eine Übergangsfrist gibt es nicht, es gelten wieder die früheren Regeln:

  • Verträge nach dem 26. Mai 2023: Die Obergrenze der jährlichen Erhöhung ist der vom INE monatlich veröffentlichte IRAV-Index. Im Januar 2026 lag er bei 2,14 Prozent und ist seitdem gestiegen. Der am 15. September veröffentlichte Wert für August beträgt 2,47 Prozent. Maßgeblich ist stets der aktuellste Wert zum Zeitpunkt der Mitteilung der Erhöhung. Prüfen Sie ihn am besten direkt auf der Seite des INE.
  • Ältere Verträge: Es zählt der im Vertrag festgelegte Index, in der Regel der Verbraucherpreisindex (IPC). Der Vertrag kann auch etwas anderes vorsehen (idealista).
  • Verlängerung: Es gilt wieder das System vor den Dekreten, also die stillschweigende jährliche Verlängerung für bis zu drei Jahre.

Unklar ist, was mit Mieterhöhungen oder Verlängerungsmitteilungen geschieht, die während der kurzen Geltungsdauer der Dekrete mitgeteilt wurden. Darüber gab es schon im April Streit. Wenn Sie in dieser Lage sind, fragen Sie einen spanischen Rechtsanwalt.

Wenn eines der Dekrete doch bestätigt wird

Dann bleiben die genannten Regeln mit Gesetzeskraft bestehen. Die Regierung lässt den Text in solchen Fällen oft zusätzlich als Gesetzentwurf weiterberaten, sodass sich Details noch ändern können.

Was Sie jetzt tun sollten

  1. Verschicken Sie keine Mieterhöhung, solange das Ergebnis nicht feststeht. Ein paar Tage Warten machen weniger Ärger als eine fehlerhafte Berechnung.
  2. Prüfen Sie die Indexierungsklausel im Mietvertrag: welcher Index genannt ist, wann die Erhöhung fällig wird und wie sie mitzuteilen ist.
  3. Kontrollieren Sie die geltende Regel und den aktuellsten Index und schicken Sie die Mitteilung schriftlich samt Berechnung.
  4. Bewahren Sie frühere Mitteilungen und die Antworten des Mieters auf. Sie können bei einem späteren Streit wichtig werden.

Wenn Sie die Daten Ihrer Immobilie in LeasingTrack führen, finden Sie Mietvertrag, Zahlungen und den Nachrichtenverlauf mit dem Mieter an einem Ort. So lässt sich später leichter belegen, was Sie wann mitgeteilt haben.

Wenn Sie nicht in Spanien vermieten: Die obigen Regeln gelten nur dort. In Ungarn und den meisten Ländern der Region gibt es keine vergleichbare, gesetzlich festgelegte allgemeine Mietobergrenze. Dort ist maßgeblich, was im Mietvertrag steht.