Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby w Krakowie, Warszawie, Gdańsku albo gdziekolwiek indziej w Polsce, zasady wkrótce się zmienią. 8 października 2026 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która porządkuje najem krótkoterminowy. W głosowaniu za było 407 posłów, przeciw 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Przeciw głosowała tylko Konfederacja.

To jeszcze nie obowiązujące prawo. Poniżej znajdziesz, co przewiduje ustawa, na jakim jest etapie i co możesz zrobić już teraz.

Na jakim etapie jest ustawa

Według stanu na 17 października 2026 r. ustawa trafiła do Senatu, który może jeszcze zaproponować poprawki. Jeśli to zrobi, projekt wraca do Sejmu. Potem musi go podpisać Prezydent. Jak podaje Ministerstwo Sportu i Turystyki, większość przepisów zacznie obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw. Zakazy w budynkach i strefy gminne wejdą w życie 1 stycznia 2028 r.

W praktyce rejestracja i kary mogą pojawić się już w kilka tygodni po podpisie Prezydenta. To niewiele, jeśli jeszcze nie zacząłeś się przygotowywać.

Co zmienia ustawa

Pobyt poniżej 30 dni to usługa hotelarska

Wynajmowanie domu, mieszkania lub pokoju publiczności na pobyt krótszy niż 30 dni jednemu gościowi byłoby usługą hotelarską. Osoby świadczące taką usługę byłyby na gruncie tej ustawy traktowane jak przedsiębiorcy. Najem na 30 dni lub dłużej, czyli zwykłe umowy najmu lokalu mieszkalnego, nie podlega tym przepisom.

Mali gospodarze dostają pewną ulgę: pełne wymagania hotelowe, w tym surowsze przepisy przeciwpożarowe, obowiązywałyby dopiero powyżej sześciu lokali lub 30 miejsc noclegowych w jednym budynku.

Wpis do rejestru i numer w każdym ogłoszeniu

Ustawa wdraża unijne rozporządzenie o danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Tworzy Centralną Listę Obiektów Noclegowych (CWTON) – publiczny rejestr zasilany danymi z gminnych ewidencji obiektów noclegowych. Każdy lokal dostanie własny numer identyfikacyjny, który trzeba będzie podać w każdym ogłoszeniu, także na Airbnb i Booking.com.

Kary do 50 000 zł

Prowadzenie działalności bez wymaganej rejestracji albo reklamowanie obiektu bez numeru może skutkować administracyjną karą pieniężną do 50 000 zł. Finwire zwraca uwagę, że kary dotyczą każdego lokalu osobno, więc jeśli masz kilka niezarejestrowanych mieszkań, za każde z nich można nałożyć odrębną karę.

Jeśli organy odnotują trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego w ciągu sześciu miesięcy, lokal może zostać wykreślony z rejestru. Ponowny wniosek o wpis będzie można złożyć dopiero po roku.

Zakazy w budynkach i strefy gminne od 2028 r.

To część, która najbardziej dotyczy najemców i mieszkańców budynków pełnych turystycznych wynajmów. Od 1 stycznia 2028 r.:

  • Wspólnota mieszkaniowa lub walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej mogłyby przegłosować zakaz najmu krótkoterminowego w swoim budynku. W spółdzielni zakaz wymagałby poparcia ponad 50% wszystkich członków uprawnionych do głosowania, a nie tylko większości obecnych.
  • Po przyjęciu zakazu właściciele mieliby sześć miesięcy na zaprzestanie najmu krótkoterminowego.
  • Rada gminy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta mogłaby wyznaczyć strefy, w których najem krótkoterminowy mieszkań byłby czasowo wyłączony. Rady mogłyby różnicować je według obszaru, typu budynku lub sezonu.
  • Wspólnoty, spółdzielnie i sąsiedzi mogliby też występować o kontrole.

Dlaczego to ważne także poza Polską

Wielu właścicieli z Ukrainy, Węgier i innych krajów regionu kupiło mieszkania w polskich miastach, a wybór między najmem na doby a długoterminowym wygląda teraz inaczej. Mieszkanie, które dziś dobrze zarabia na Airbnb, w 2028 r. może zostać wyłączone z najmu krótkoterminowego głosowaniem własnego budynku. Umowy na 30 dni lub dłużej nie podlegają tym przepisom, więc najemca długoterminowy to stabilniejsza opcja, jeśli w twoim budynku lub dzielnicy ograniczenia dla wynajmu turystycznego są prawdopodobne.

Co możesz zrobić już teraz

  1. Zrób listę lokali i długości pobytów. Sprawdź, w których mieszkaniach są rezerwacje krótsze niż 30 dni. Właśnie te obejmą nowe zasady.
  2. Przygotuj się do rejestracji. Zbierz dane nieruchomości, dokumenty własności i dane kontaktowe, które będą potrzebne, i śledź komunikaty swojej gminy o ewidencji obiektów noclegowych.
  3. Zaplanuj aktualizację ogłoszeń. Gdy dostaniesz numer, dodaj go na każdej platformie, z której korzystasz. Ogłoszenie bez numeru to dokładnie to, na co wymierzone są kary.
  4. Porozmawiaj w swoim budynku. Dowiedz się, jak wspólnota lub spółdzielnia podchodzi do wynajmu turystycznego. Sąsiedzi, których męczy hałas i skrzynki na klucze, to ci, którzy będą głosować w 2028 r.
  5. Przelicz opłacalność najmu długoterminowego. Porównaj swój dochód netto z najmu na doby ze stabilną umową najmu, uwzględniając sprzątanie, prowizje platform i puste noce. Jeśli zmienisz model, trzymaj umowę najmu, wpłaty i dokumenty każdego mieszkania w jednym miejscu. W LeasingTrack saldo umowy najmu wynika z zapisanych danych, a aplikacja jest bezpłatna do dwóch nieruchomości.
  6. Poproś o poradę w swojej sytuacji. Traktowanie jak przedsiębiorcy na gruncie tej ustawy może mieć dla ciebie inne konsekwencje, a ostateczny tekst może się jeszcze zmienić w Senacie. Skonsultuj swój przypadek z polskim księgowym lub prawnikiem, zwłaszcza jeśli mieszkasz za granicą.

Zaktualizujemy ten artykuł, gdy Senat zagłosuje, a ustawa zostanie ogłoszona.