In Mittel- und Osteuropa beginnt die Heizsaison, und im Herbst stehen auch viele Wohnungen zwischen zwei Mietern leer. Genau diese Kombination steckt hinter einem großen Teil der Versicherungsstreitigkeiten im Winter. In einer unbeheizten Wohnung friert ein Rohr ein, zwei Wochen lang merkt es niemand, und die Antwort des Versicherers ist ein höfliches Schreiben mit einer Klausel, die Sie nie gelesen haben.

Dieser Ratgeber zeigt, was Sie jetzt, solange es noch mild ist, in Ihrer Police prüfen sollten. Die Bedingungen unterscheiden sich stark zwischen Versicherern und Ländern. Verstehen Sie den Text deshalb als Checkliste, und klären Sie die Einzelheiten in Ihrer eigenen Police oder mit einem Makler.

Wer versichert was

Die grundsätzliche Aufteilung ist fast überall gleich:

  • Sie als Vermieter versichern das Gebäude beziehungsweise die Wohnung selbst: Wände, Böden, fest eingebaute Ausstattung, Leitungen, die Küche, wenn sie fest eingebaut ist, sowie Möbel und Geräte, die Sie dem Mieter in der Wohnung überlassen.
  • Der Mieter versichert seinen eigenen Hausrat und idealerweise seine Haftung gegenüber Dritten, etwa wenn seine Waschmaschine die Wohnung darunter überflutet.

Ihre Police zahlt in der Regel nicht für den Laptop oder die Kleidung des Mieters. Und in einem Mehrfamilienhaus deckt die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft meist nicht alles ab, was sich innerhalb Ihrer Wohnung befindet. Ungarische Makler weisen auf dasselbe hin: Der Eigentümer sichert die Immobilie und seinen eigenen Hausrat, der Mieter kümmert sich um den Schutz seiner Sachen (biztositasszakerto.com). Es hilft, im Mietvertrag festzuhalten, welche Police was abdeckt und ob Sie vom Mieter eine Hausratversicherung erwarten.

Dem Versicherer mitteilen, dass die Wohnung vermietet ist

Viele gewöhnliche Wohngebäude- und Hausratpolicen gehen davon aus, dass der Eigentümer selbst dort wohnt. Die Vermietung verändert das Risiko, und die meisten Policen verlangen, dass Sie sie melden. Groupama Ungarn fragt zum Beispiel bei Vertragsabschluss, ob die Immobilie vermietet ist, und weist darauf hin, dass eine spätere Vermietung gemeldet werden muss, weil sich die Prämie ändern kann (Groupama). Unterlassen Sie die Meldung, kann der Versicherer die Leistung wegen verletzter Anzeigepflicht kürzen oder verweigern. Die Fristen für Änderungsmeldungen können kurz sein, mitunter nur wenige Tage. Prüfen Sie daher Ihre Frist.

Manche Versicherer bieten ein eigenes Vermieterpaket an. In Ungarn hat Alfa ein solches Angebot für langfristige Vermietung (Alfa), und in anderen Ländern ist die „Vermieterversicherung“ ein eigenständiges Produkt.

Kurzzeitvermietung ist oft ein eigener Fall

Wenn Sie die Wohnung über eine Buchungsplattform nächteweise vermieten, gehen Sie nicht davon aus, dass Ihr Schutz für die langfristige Vermietung gilt. Viele Policen schließen Kurzzeitvermietung aus, beschränken sie oder behandeln sie als gewerbliche Tätigkeit. Fragen Sie den Versicherer direkt, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Optionaler Mietausfallschutz

Manche Vermieterpolicen oder Zusatzbausteine ersetzen die Miete, die Ihnen entgeht, solange die Wohnung nach einem versicherten Ereignis wie einem Brand oder einem größeren Wasserschaden unbewohnbar ist. Einige decken auch Mietrückstände ab; Groupama erwähnt etwa in seinem ungarischen Produkt einen Schutz bei nicht gezahlter Miete. Solche Bausteine haben Obergrenzen, Wartezeiten und Bedingungen. Lesen Sie, was sie auslöst, bevor Sie dafür zahlen.

Die wichtigste Falle: Leerstands- und Frostklauseln

Das ist vor dem Winter der entscheidende Punkt. Die meisten Policen decken ein plötzlich geplatztes Rohr, aber nur, wenn Sie angemessene Maßnahmen gegen das Einfrieren getroffen haben. Steht die Wohnung leer, sind diese Maßnahmen ausdrücklich beschrieben, und werden sie versäumt, kann der Anspruch entfallen.

Einige Beispiele, wie solche Klauseln aussehen:

  • Ungarn: Die Bedingungen der Wohnungsversicherung Házőrző von Generali verlangen, dass in der Heizsaison, definiert als 15. Oktober bis 15. April, vorübergehend nicht genutzte Wasserleitungen und Geräte entleert und Frostschutzmaßnahmen getroffen werden (Generali-Bedingungen, PDF). UNIQA Ungarn erklärte im März 2026, geplatzte Rohre gehörten zu den häufigsten Schäden im Wohnbereich, und mangelnder Frostschutz könne zu einer gekürzten oder ausbleibenden Leistung führen (UNIQA).
  • USA: Ein Leitfaden zur Winterfestmachung für Vermieter auf BiggerPockets, veröffentlicht in der vergangenen Woche, beschreibt die Wintervorbereitung bei vielen Policen als Bedingung für den Versicherungsschutz und nicht nur als gute Instandhaltung (BiggerPockets). Der Vermieterversicherer Steadily schreibt, dass man typischerweise während des gesamten Leerstands mindestens 55 °F (etwa 13 °C) halten oder das Wasser absperren und ablassen musste und dass viele Policen den Schutz einschränken oder streichen, wenn eine Immobilie 30 bis 60 Tage leer steht (Steadily).

Die Einzelheiten unterscheiden sich, das Muster ist aber gleich: heizen oder entleeren, und dabei die Leerstandsgrenze im Blick behalten.

So finden Sie diese Klauseln in Ihrer Police

Die einseitige Zusammenfassung, die Sie bei Vertragsabschluss erhalten haben, enthält diese Details selten. Fordern Sie die vollständigen Allgemeinen Bedingungen und etwaige Sonderbedingungen an oder laden Sie sie herunter, und suchen Sie darin nach:

  • leer stehend, unbewohnt, unbenutzt, nicht dauerhaft bewohnt sowie nach Tagesangaben (30, 60, 90)
  • Frost, Einfrieren, Heizperiode, entleeren, absperren
  • Obliegenheiten des Versicherungsnehmers, Schutzmaßnahmen oder Pflichten zur Risikominderung
  • Rohrbruch oder Leitungswasser samt Ausschlüssen und Begrenzungen, etwa wie viele Meter Rohr ersetzt werden

Achten Sie auf drei Dinge: ab wie vielen Tagen Leerstand die Wohnung als „leer stehend“ gilt, was genau Sie tun müssen (heizen, entleeren, kontrollieren) und ob Sie dem Versicherer mitteilen müssen, dass die Wohnung leer steht. Ist etwas unklar, schreiben Sie dem Versicherer oder Ihrem Makler eine E-Mail, und bewahren Sie die Antwort auf.

Wenn die Wohnung zwischen zwei Mietern leer steht

Schon zwei Wochen Leerstand im Januar genügen, damit ein Rohr einfriert. Das können Sie praktisch tun:

  1. Heizung laufen lassen oder die Anlage entleeren. Wenn Sie heizen, stellen Sie eine niedrige, aber konstante Temperatur ein, und sorgen Sie dafür, dass sich der Heizkessel nicht von selbst abschaltet. Können Sie die Wärme nicht sicherstellen, sperren Sie das Wasser am Hauptabsperrhahn ab und entleeren Rohre, Warmwasserbereiter und Zuleitungen der Geräte. Wenn Sie nicht wissen, wie man eine Heizungsanlage entleert, fragen Sie einen Installateur, denn falsches Vorgehen kann den Kessel beschädigen.
  2. Außenarmaturen schließen und entleeren. Gartenhähne und Leitungen auf Balkonen oder in ungeheizten Treppenhäusern frieren zuerst ein.
  3. Den Wasserzähler dämmen, wenn er in einem kalten Schacht, im Keller oder in einem Außenschacht sitzt. Frostschäden an Wasserzählern sind so häufig, dass manche ungarischen Policen dafür eine eigene kleine Entschädigungsgrenze haben.
  4. Innentüren und Unterschranktüren an Spülbecken offen lassen, damit warme Luft an die Rohre gelangt.
  5. Regelmäßig nachsehen, bei Frost mindestens einmal pro Woche, oder bitten Sie einen Nachbarn darum. Machen Sie jedes Mal Fotos mit Datum von Thermostat, Kesselanzeige, Zähler und feuchten Stellen. Sie zeigen dem Versicherer, dass Sie sorgfältig waren, und Sie erkennen Probleme früh.
  6. Prüfen Sie Ihre Leerstandsgrenze, und informieren Sie den Versicherer rechtzeitig vor Fristablauf, wenn der Leerstand länger dauert, als die Police erlaubt, und fragen Sie, was er benötigt.

Ist die Wohnung bewohnt, ist das Risiko geringer, aber nicht null. Ein Satz im Mietvertrag, dass der Mieter bei Frost heizt und Undichtigkeiten sofort meldet, kostet nichts.

Die Unterlagen, die bei einem Schaden helfen

Geht doch etwas schief, sperren Sie zuerst das Wasser ab, damit sich der Schaden nicht ausbreitet, und melden Sie ihn dann zügig. Manche Policen lassen Ihnen nur ein paar Werktage. Diese Unterlagen erleichtern die Schadenregulierung erheblich:

  • die Police samt vollständigen Bedingungen und E-Mails, die bestätigen, dass die Wohnung vermietet ist
  • das Übergabeprotokoll und die Fotos vom Beginn des Mietvertrags und vom letzten Auszug
  • datierte Fotos Ihrer Kontrollbesuche während des Leerstands
  • Heiz- und Wasserabrechnungen oder Zählerstände, die belegen, dass geheizt wurde
  • Rechnungen für Kesselwartung und Installationsreparaturen
  • Nachrichten mit dem Mieter zu Undichtigkeiten, Heizung oder Reparaturen
  • Fotos und Videos des Schadens, bevor etwas aufgeräumt wird

Das ist viel einfacher, wenn alles an einem Ort liegt und nicht auf drei Handys verteilt ist. In LeasingTrack können Sie Police, Übergabefotos und Nachrichten mit Ihrem Mieter bei der jeweiligen Immobilie zusammenhalten, sodass die Akte bereitliegt, wenn der Versicherer nachfragt.

Ein Zehn-Minuten-Check diese Woche

Suchen Sie die vollständigen Bedingungen Ihrer Police heraus, lesen Sie die Abschnitte zu Leerstand und Frost, und vergewissern Sie sich, dass Ihr Versicherer weiß, dass die Wohnung vermietet ist. Steht die Wohnung in diesem Winter leer, entscheiden Sie jetzt, ob Sie heizen oder entleeren. Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Versicherer und Land. Im Zweifel lassen Sie sich von Ihrem Makler oder Versicherer die Auskunft schriftlich bestätigen.