A época de aquecimento está a começar na Europa Central e de Leste, e o outono é também a altura em que muitos apartamentos ficam vazios entre inquilinos. Esta combinação está na origem de uma boa parte dos litígios de seguros no inverno. Um cano congela num apartamento sem aquecimento, ninguém dá por isso durante duas semanas, e a resposta da seguradora é uma carta educada que cita uma cláusula que nunca leu.

Este guia explica o que deve verificar na sua apólice agora, enquanto o tempo ainda está ameno. As condições variam muito entre seguradoras e entre países, por isso trate o texto como uma lista de verificação e confirme os pormenores na sua apólice ou com um mediador de seguros.

Quem segura o quê

A divisão de base é semelhante quase em todo o lado:

  • O senhorio segura o edifício ou a própria fração: paredes, pavimentos, equipamentos embutidos, canalizações, a cozinha, se for fixa, e a mobília e os eletrodomésticos que deixa no imóvel para o inquilino.
  • O inquilino segura os seus bens e, idealmente, a sua responsabilidade perante terceiros, por exemplo se a máquina de lavar roupa inundar o apartamento de baixo.

A sua apólice normalmente não paga o portátil nem a roupa do inquilino, e, num prédio, o seguro comum do edifício geralmente não cobre tudo o que está dentro da sua fração. Os mediadores húngaros dizem o mesmo: o proprietário cobre o imóvel e os seus próprios bens, e o inquilino trata da cobertura dos dele (biztositasszakerto.com). Convém escrever no contrato de arrendamento qual a apólice que cobre o quê e se espera que o inquilino tenha um seguro de recheio.

Informe a seguradora de que o imóvel está arrendado

Muitas apólices de habitação comuns partem do princípio de que o proprietário vive na casa. Arrendar é uma alteração do risco, e a maioria das apólices exige que a comunique. A Groupama Hungria, por exemplo, pergunta no início do contrato se o imóvel está arrendado e indica que, se o arrendar mais tarde, tem de o comunicar, porque o prémio pode mudar (Groupama). Se não o fizer, a seguradora pode reduzir ou recusar a indemnização, com base no dever de declaração. Os prazos para comunicar alterações podem ser curtos, por vezes de apenas alguns dias, por isso confirme o seu.

Algumas seguradoras vendem um pacote específico para senhorios. Na Hungria, a Alfa oferece um para arrendamentos de longa duração (Alfa), e noutros países o «seguro para senhorios» é um produto à parte.

Os arrendamentos de curta duração são muitas vezes outra questão

Se arrenda o imóvel à noite através de uma plataforma de reservas, não parta do princípio de que a cobertura de arrendamento de longa duração se aplica. Muitas apólices excluem ou limitam o arrendamento de curta duração, ou tratam-no como atividade comercial. Pergunte diretamente à seguradora e peça a resposta por escrito.

Cobertura opcional de perda de renda

Algumas apólices para senhorios, ou os seus complementos, pagam a renda que perde enquanto o imóvel está inabitável após um evento coberto, como um incêndio ou uma grande fuga de água. Algumas cobrem também a renda que o inquilino não paga; a Groupama, por exemplo, refere uma cobertura de rendas em falta no seu produto húngaro. Estas coberturas têm limites, períodos de espera e condições, por isso leia o que as ativa antes de as pagar.

A principal armadilha: as cláusulas de desocupação e de gelo

Esta é a parte que mais importa antes do inverno. A maioria das apólices cobre o rebentamento súbito de um cano, mas só se tiver tomado medidas razoáveis para evitar o congelamento. Quando o imóvel está vazio, essas medidas vêm especificadas, e não as cumprir pode anular o sinistro.

Alguns exemplos de como estas cláusulas aparecem:

  • Hungria: as condições do seguro de habitação Házőrző, da Generali, exigem que, durante a época de aquecimento, definida como 15 de outubro a 15 de abril, as canalizações e os aparelhos temporariamente fora de uso sejam esvaziados e que se tomem precauções contra o gelo (condições da Generali, PDF). A UNIQA Hungria afirmou em março de 2026 que os canos rebentados estão entre os sinistros domésticos mais frequentes e que a falta de proteção contra o gelo pode significar uma indemnização reduzida ou nula (UNIQA).
  • Estados Unidos: um guia de preparação para o inverno destinado a senhorios, publicado na última semana no BiggerPockets, descreve a preparação para o inverno como uma condição de cobertura em muitas apólices, e não apenas como boa manutenção (BiggerPockets). A seguradora para senhorios Steadily escreve que normalmente era preciso manter o aquecimento a, no mínimo, 55 °F (cerca de 13 °C) durante toda a desocupação, ou fechar a água e esvaziar as canalizações, e que muitas apólices reduzem ou retiram a cobertura quando um imóvel está desocupado entre 30 e 60 dias (Steadily).

Os pormenores diferem, mas o padrão é o mesmo: aquecer ou esvaziar, e atenção ao limite de desocupação.

Como encontrar estas cláusulas na sua apólice

O resumo de uma página que recebeu ao assinar raramente tem estes pormenores. Peça ou descarregue as condições gerais completas e as condições especiais, e procure no documento:

  • desocupado, vazio, inabitado, não habitado permanentemente, e qualquer número de dias (30, 60, 90)
  • gelo, congelamento, época de aquecimento, esvaziar, fechar
  • obrigações do segurado, medidas preventivas ou deveres de redução do risco
  • rebentamento de canos ou fuga de água, bem como as exclusões e os limites, por exemplo quantos metros de cano são substituídos

Anote três coisas: quantos dias de vazio contam como «desocupado», o que tem de fazer exatamente (aquecer, esvaziar, inspecionar) e se tem de avisar a seguradora quando o imóvel fica vazio. Se algo não estiver claro, envie um email à seguradora ou ao mediador e guarde a resposta.

Quando o imóvel fica vazio entre inquilinos

Mesmo um intervalo de duas semanas em janeiro basta para um cano congelar. Passos práticos:

  1. Mantenha algum aquecimento ligado ou esvazie o sistema. Se deixar o aquecimento a funcionar, regule-o baixo mas constante e certifique-se de que a caldeira não se desliga sozinha. Se não puder garantir o aquecimento, feche a água na válvula geral e esvazie as canalizações, o esquentador ou termoacumulador e as ligações dos eletrodomésticos. Se não souber como esvaziar um sistema de aquecimento, pergunte a um canalizador, porque fazê-lo mal pode danificar a caldeira.
  2. Feche e esvazie as torneiras exteriores. As torneiras de jardim e os canos em varandas ou em escadas sem aquecimento são os primeiros a congelar.
  3. Isole o contador de água se estiver num poço frio, numa cave ou numa caixa exterior. Os contadores danificados pelo gelo são suficientemente comuns para que algumas apólices húngaras tenham um pequeno limite próprio para a sua substituição.
  4. Deixe abertas as portas interiores e as portas dos armários debaixo dos lava-loiças, para que o ar quente chegue aos canos.
  5. Visite o imóvel com regularidade, pelo menos uma vez por semana durante o gelo, ou peça a um vizinho que o faça. De cada vez, tire fotografias datadas do termóstato, do visor da caldeira, do contador e de eventuais manchas de humidade. Mostram à seguradora que teve cuidado e permitem detetar problemas cedo.
  6. Verifique o seu limite de desocupação e, se o intervalo for superior ao que a apólice permite, avise a seguradora antes dessa data e pergunte o que precisa de fazer.

Quando há um inquilino a viver no imóvel, o risco é menor, mas não é nulo. Uma linha no contrato de arrendamento a pedir ao inquilino que mantenha a casa aquecida durante o gelo e comunique de imediato qualquer fuga não custa nada.

Os registos que ajudam num sinistro

Se algo correr mal, feche primeiro a água para evitar que os danos se alastrem e participe depois o sinistro rapidamente. Algumas apólices dão apenas dois dias úteis. Estes registos facilitam muito a participação:

  • a apólice e as condições completas, bem como quaisquer emails que confirmem que o imóvel está arrendado
  • o auto de entrega e as fotografias do início do contrato de arrendamento e da última saída
  • fotografias datadas das suas visitas durante o período de vazio
  • faturas de aquecimento e água ou leituras do contador, que mostram que o aquecimento estava ligado
  • faturas de revisões da caldeira e de reparações de canalização
  • mensagens com o inquilino sobre fugas, aquecimento ou reparações
  • fotografias e vídeo dos danos antes de qualquer limpeza

É muito mais fácil se tudo isto estiver num só lugar e não espalhado por três telemóveis. No LeasingTrack pode guardar a apólice, as fotografias da entrega e as mensagens com o inquilino junto de cada imóvel, para que o processo esteja pronto quando a seguradora o pedir.

Uma verificação de dez minutos esta semana

Encontre as condições completas da sua apólice, procure as secções sobre desocupação e gelo e confirme que a seguradora sabe que o imóvel está arrendado. Se o imóvel vai ficar vazio neste inverno, decida já se o vai aquecer ou esvaziar. As condições variam consoante a seguradora e o país, por isso, em caso de dúvida, peça ao mediador ou à seguradora que o confirme por escrito.