Mitte Oktober fällt vielen Vermietern zum ersten Mal eine Lücke bei der Miete auf. Die Heizkostenrechnungen treffen allmählich ein, manche Mieter jonglieren mit ihrem Budget, und in mehreren Ländern sind die winterlichen Räumungsschutzfristen nur noch wenige Wochen entfernt. In Frankreich beginnen sie am 1. November, in Ungarn normalerweise am 15. November.

Das heißt nicht, dass Sie überstürzt handeln sollten. Die meisten ausbleibenden Zahlungen klären sich mit einem Anruf und einem realistischen Plan. Es heißt aber, dass die nächsten Wochen der beste Zeitpunkt sind, sich darum zu kümmern. Ein Problem, das jetzt klar auf dem Tisch liegt, lässt sich viel leichter lösen als eines, das bis zum Frühjahr vier Monate lang gewachsen ist.

Hier ist ein Plan, der in jedem Land funktioniert. Regeln, die von Land zu Land unterschiedlich sind, sind als solche gekennzeichnet.

1. Den genauen Stand anhand Ihrer Unterlagen prüfen

Bevor Sie jemanden anrufen, sollten Sie sich bei der Zahl sicher sein. Gehen Sie den Mietvertrag und Ihre Kontoauszüge durch und notieren Sie:

  • was fällig war und zu welchen Terminen (Miete sowie etwaige Nebenkosten oder Betriebskosten, die der Mieter an Sie zahlt)
  • was tatsächlich eingegangen ist und wann
  • Teilzahlungen, Gutschriften oder vereinbarte Minderungen

Oft stellt sich heraus, dass die „ausgebliebene“ Miete in Wahrheit eine kleinere Lücke ist: eine Zahlung, die drei Tage zu spät kam, oder eine Nebenkostenabrechnung, die niemand erklärt hat. Wenn Sie dem Mieter gleich zu Beginn einen falschen Betrag nennen, schadet das dem Vertrauen und später auch Ihrer Position.

Hier zahlt es sich aus, wenn alle Zahlungen an einem Ort erfasst sind. In LeasingTrack ergibt sich der Kontostand des Mietvertrags aus den Zahlungen, die Sie erfassen, und der Mieter sieht in seinem eigenen Zugang denselben Mietvertrag und dieselben Zahlungen. So gehen Sie beide von denselben Zahlen aus und müssen nicht darüber streiten, wessen Tabelle stimmt.

2. Früh Kontakt aufnehmen und den Grund erfragen

Melden Sie sich innerhalb weniger Tage, nicht erst nach Wochen. Halten Sie es kurz und sachlich:

„Guten Tag Frau Kovács, ich sehe, dass die Miete von 180.000 Ft für diesen Monat noch nicht eingegangen ist. Ist bei Ihnen alles in Ordnung? Sagen Sie mir bitte, wann Sie voraussichtlich zahlen können.“

Dann hören Sie zu. Der Grund ist wichtiger als die Verspätung:

  • Einmaliges Problem (verspätetes Gehalt, Bankfehler, unerwartete Rechnung): ist meist innerhalb weniger Tage erledigt.
  • Vorübergehende Notlage (Jobverlust, Krankheit, hohe Heizkostenrechnung): erfordert einen Plan.
  • Dauerhafte Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit: erfordert die förmlichen Schritte unten, und zwar eher früher als später.

Fragen Sie ruhig direkt, ob der Mieter Anspruch auf Unterstützung hat, etwa Wohngeld oder einen Heizkostenzuschuss. Viele wissen nicht, was ihnen zusteht. Sie können die Finanzen des Mieters nicht für ihn ordnen, aber ein Hinweis auf die zuständige Gemeinde oder die Sozialberatung kostet Sie nichts.

3. Eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung treffen

Wenn der Mieter zahlen kann, aber Zeit braucht, ist ein Ratenplan meist Ihre günstigste Option. Gerichtsverfahren sind langsam und teuer, und eine leere Wohnung im Januar bringt keine Einnahmen.

Ein guter Plan ist:

  • Realistisch: laufende Miete plus ein tragbarer Zusatzbetrag pro Monat. Den Rückstand eines Monats auf drei oder vier Monate zu verteilen, ist üblich.
  • Konkret: Beträge, Termine und das Konto, auf das gezahlt wird.
  • Schriftlich: ein kurzes Dokument oder eine E-Mail, die Sie beide bestätigen. Nennen Sie die Gesamtsumme und halten Sie fest, dass die laufende Miete weiterhin zum üblichen Termin fällig bleibt.
  • Eindeutig für den Fall des Scheiterns: zum Beispiel, dass Sie bei einer versäumten Zahlung eine förmliche Zahlungsaufforderung schicken.

Verfolgen Sie jede Zahlung anhand des Plans. Wenn er eingehalten wird, haben Sie einen Mieter behalten und einen Streit vermieden.

4. Eine förmliche schriftliche Zahlungsaufforderung senden und Kopien aufbewahren

Führt ein Gespräch nicht weiter oder scheitert ein Plan, gehen Sie zur förmlichen schriftlichen Zahlungsaufforderung über. In vielen Ländern ist sie gesetzlich vorgeschrieben, bevor Sie den Mietvertrag wegen Nichtzahlung beenden dürfen, und Form und Fristen sind streng.

  • Ungarn: Nach dem Wohnungsgesetz (Gesetz Nr. LXXVIII von 1993, §§ 24–25) müssen Sie den Mieter schriftlich zur Zahlung auffordern, den offenen Betrag benennen und darauf hinweisen, dass die Kündigung die Folge ist. Der Mieter erhält mindestens 8 Tage. Zahlt er dann immer noch nicht, können Sie innerhalb der nächsten 8 Tage schriftlich kündigen. Die Kündigung kann zum letzten Tag des folgenden Monats wirksam werden, mit einer Frist von mindestens 15 Tagen. Wer die Fristen falsch berechnet, riskiert eine unwirksame Kündigung.
  • Frankreich: Das Verfahren beginnt mit einem commandement de payer, der durch einen Gerichtsvollzieher (commissaire de justice) zugestellt wird. Danach hat der Mieter sechs Wochen Zeit zu zahlen, wie Euronews zusammenfasste.

Wo auch immer Sie vermieten: Senden Sie die Aufforderung auf einem Weg, den Sie nachweisen können (üblich ist ein Einschreiben mit Rückschein), und bewahren Sie Kopien der Aufforderung, des Zustellnachweises und aller zugehörigen Nachrichten auf. Sollte es je vor Gericht gehen, sind diese Unterlagen Ihr Beweis.

5. Niemals Schlösser austauschen oder Versorgung abstellen

So verärgert Sie auch sind: Nehmen Sie die Sache nicht selbst in die Hand. Schlösser auszutauschen, Sachen des Mieters zu entfernen oder Heizung, Wasser oder Strom abzustellen, um eine Zahlung zu erzwingen, ist in praktisch allen europäischen Ländern rechtswidrig. In manchen, etwa in England, ist eine rechtswidrige Räumung sogar eine Straftat. Im Winter kann sie zudem Menschen ernsthaft gefährden.

Außerdem fällt es auf Sie zurück. Ein Vermieter, der außerhalb des Rechts handelt, kann zu Schadenersatz verpflichtet werden und schwächt eine eigentlich solide Forderung. Einen Mieter entfernen können nur ein Gericht und ein Vollstreckungsbeamter.

6. Wann Sie einen Anwalt hinzuziehen sollten

Sprechen Sie mit einem Anwalt (oder einem örtlichen Vermieterverband), wenn:

  • der Mieter nicht mehr reagiert oder die Zahlung ohne jeden Plan verweigert
  • der Rückstand die Höhe erreicht, bei der das Recht Ihres Landes die Beendigung des Mietvertrags erlaubt
  • Sie kurz davor sind, eine Kündigung zu versenden, und Form und Fristen richtig wählen wollen
  • der Mieter den Betrag bestreitet oder Mängel der Wohnung als Grund für die Nichtzahlung anführt

Eine Stunde Beratung vor dem Versand einer Kündigung ist weit günstiger, als noch einmal von vorn anzufangen, weil eine Frist falsch berechnet wurde.

Winterregeln: Was sie aufhalten und was nicht

Winterschutzregeln werden oft missverstanden. Meist setzen sie die tatsächliche Räumung aus, nicht das übrige Verfahren.

Land Regel Was das für Sie bedeutet
Ungarn Winter-Moratorium, Vht. § 182/A, normalerweise 15. November – 30. April Räumungen von Wohnraum werden aufgeschoben. Mahnung, Kündigung und Klage können weiterlaufen.
Frankreich Trêve hivernale, 1. November – 31. März In diesem Zeitraum keine Räumungen; ein Urteil im Oktober ist daher unter Umständen erst im April vollstreckbar.
England Seit 1. Mai 2026 setzt der zwingende Kündigungsgrund Mietrückstand mindestens drei Monate Rückstand voraus (13 Wochen bei wöchentlicher Zahlung), bei vier Wochen Kündigungsfrist Keine Winterregel, aber die Schwelle wurde durch den Renters' Rights Act von zwei auf drei Monate angehoben.
Deutschland Fristlose Kündigung, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten Der Mieter kann die Kündigung in der Regel unwirksam machen, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig zahlt (§ 569 BGB).

Ein Hinweis zu Ungarn im Jahr 2026

Am 18. Mai 2026 kündigte die ungarische Regierung eine Reform des Vollstreckungssystems an und erklärte, sie werde das Parlament bitten, Räumungen bis zum Inkrafttreten des neuen Gesetzes auszusetzen. Am 8. Juni stimmte das Parlament einstimmig für die Aussetzung von Verfahren und Vollstreckungen im Zusammenhang mit Fremdwährungskrediten. Ob und wie weit eine umfassendere Aussetzung auch für Räumungen von Mietern gilt, konnten wir Stand Mitte Oktober nicht bestätigen. Prüfen Sie den aktuellen Rechtsstand mit einem Anwalt oder im amtlichen Magyar Közlöny, bevor Sie sich auf einen Zeitplan verlassen. In jedem Fall bleiben die oben genannten Schritte (saubere Unterlagen, frühe Kontaktaufnahme, schriftlicher Plan, korrekte Zahlungsaufforderung) sinnvoll.

Kurz gesagt

Zahl prüfen, früh anrufen, Vereinbarungen schriftlich festhalten, förmliche Aufforderungen nachweisbar versenden und niemals zur Selbsthilfe greifen. Winterregeln ändern, wann eine Räumung stattfinden kann, nicht aber, ob Sie den Rückstand jetzt klären können. Meistens erspart ein ruhiges Gespräch im Oktober allen Beteiligten einen harten Winter.

Dieser Artikel erläutert allgemeine Regeln und ist keine Rechtsberatung. Die Vorschriften unterscheiden sich von Land zu Land und ändern sich im Lauf der Zeit. Lassen Sie Ihren Einzelfall daher von einem Anwalt oder Steuerberater prüfen.