La saison de chauffe commence dans toute l’Europe centrale et orientale, et l’automne est aussi la période où de nombreux logements restent vides entre deux locataires. Cette combinaison est à l’origine d’une bonne part des litiges d’assurance en hiver. Une canalisation gèle dans un logement non chauffé, personne ne s’en aperçoit pendant deux semaines, et l’assureur répond par un courrier poli citant une clause que vous n’avez jamais lue.

Ce guide passe en revue ce qu’il faut vérifier dès maintenant dans votre contrat, tant que le temps reste doux. Les conditions varient beaucoup selon les assureurs et les pays : considérez ceci comme une liste de contrôle et confirmez les détails dans votre propre contrat ou auprès d’un courtier.

Qui assure quoi

La répartition de base est la même presque partout :

  • Vous, le bailleur, assurez le bâtiment ou le logement lui-même : murs, sols, aménagements fixes, plomberie, cuisine si elle est intégrée, ainsi que les meubles et appareils que vous laissez au locataire.
  • Le locataire assure ses propres biens et, idéalement, sa responsabilité envers les tiers, par exemple si son lave-linge inonde le logement du dessous.

Votre contrat ne paiera généralement ni l’ordinateur portable ni les vêtements du locataire, et dans un immeuble, l’assurance commune ne couvre en général pas tout l’intérieur de votre lot. Les courtiers hongrois disent la même chose : le propriétaire couvre le bien et son propre mobilier, et le locataire assure le sien (biztositasszakerto.com). Il est utile d’indiquer dans le bail quelle assurance couvre quoi, et si vous attendez du locataire qu’il souscrive une assurance de ses biens.

Signaler à l’assureur que le logement est loué

Beaucoup de contrats d’habitation classiques supposent que le propriétaire y habite. Mettre le logement en location modifie le risque, et la plupart des contrats exigent de le déclarer. Groupama Hongrie, par exemple, demande dès la souscription si le bien est loué et précise qu’il faut le signaler si vous le louez plus tard, car la prime peut changer (Groupama). Sinon, l’assureur peut réduire ou refuser l’indemnisation au titre de l’obligation de déclaration. Les délais pour signaler un changement peuvent être courts, parfois de quelques jours : vérifiez le vôtre.

Certains assureurs proposent une formule dédiée aux bailleurs. En Hongrie, Alfa en propose une pour les locations de longue durée (Alfa), et dans d’autres pays, l’« assurance propriétaire bailleur » est un produit à part entière.

Les locations de courte durée relèvent souvent d’un autre régime

Si vous louez à la nuit via une plateforme de réservation, ne supposez pas que votre garantie de location longue durée s’applique. De nombreux contrats excluent ou limitent la location de courte durée, ou la traitent comme une activité professionnelle. Posez la question directement à l’assureur et obtenez la réponse par écrit.

Garantie perte de loyers (facultative)

Certains contrats pour bailleurs, ou leurs options, indemnisent le loyer perdu pendant que le logement est inhabitable après un sinistre garanti, comme un incendie ou une fuite importante. Quelques-uns couvrent aussi les loyers impayés par le locataire ; Groupama, par exemple, mentionne une garantie des loyers impayés dans son produit hongrois. Ces garanties comportent des plafonds, des délais de carence et des conditions : lisez ce qui les déclenche avant de payer pour elles.

Le principal piège : les clauses de vacance et de gel

C’est le point le plus important avant l’hiver. La plupart des contrats couvrent une canalisation qui éclate brutalement, mais seulement si vous avez pris des mesures raisonnables contre le gel. Quand le logement est vide, ces mesures sont précisées, et les négliger peut faire tomber la garantie.

Voici quelques exemples de ces clauses :

  • Hongrie : les conditions de l’assurance habitation Házőrző de Generali exigent que, pendant la saison de chauffe, définie du 15 octobre au 15 avril, les canalisations et appareils temporairement hors service soient vidangés et que des précautions contre le gel soient prises (conditions Generali, PDF). UNIQA Hongrie a indiqué en mars 2026 que les canalisations éclatées figurent parmi ses sinistres habitation les plus fréquents et qu’une protection contre le gel négligée peut entraîner une indemnisation réduite, voire nulle (UNIQA).
  • États-Unis : un guide de préparation à l’hiver pour bailleurs publié sur BiggerPockets au cours de la dernière semaine décrit cette préparation comme une condition de garantie dans de nombreux contrats, et pas seulement comme une bonne pratique d’entretien (BiggerPockets). L’assureur pour bailleurs Steadily écrit qu’il fallait généralement maintenir le chauffage à 55 °F au minimum (environ 13 °C) pendant toute la vacance, ou couper et vidanger l’eau, et que de nombreux contrats réduisent ou suppriment la garantie lorsqu’un bien est vacant depuis 30 à 60 jours (Steadily).

Les détails diffèrent, mais le principe est le même : chauffer ou vidanger, et surveiller la durée de vacance admise.

Comment repérer ces clauses dans votre contrat

Le résumé d’une page reçu à la signature contient rarement ces détails. Demandez ou téléchargez les conditions générales complètes et les éventuelles conditions particulières, puis cherchez dans le document :

  • vacant, inoccupé, inhabité, non habité en permanence, ainsi que tout nombre de jours (30, 60, 90)
  • gel, températures négatives, saison de chauffe, vidange, coupure
  • obligations de l’assuré, mesures de prévention ou devoirs de réduction du risque
  • rupture de canalisation ou dégât des eaux, ainsi que les exclusions et les plafonds, par exemple le nombre de mètres de tuyau remplacés

Notez trois choses : combien de jours d’inoccupation comptent comme « vacance », ce que vous devez faire exactement (chauffer, vidanger, inspecter), et si vous devez informer l’assureur lorsque le logement est vide. Si quelque chose n’est pas clair, écrivez à l’assureur ou à votre courtier et conservez la réponse.

Quand le logement est vide entre deux locataires

Même deux semaines d’interruption en janvier suffisent pour qu’une canalisation gèle. Voici les mesures pratiques :

  1. Gardez un chauffage minimal, ou vidangez l’installation. Si vous laissez le chauffage en marche, réglez-le bas mais stable et assurez-vous que la chaudière ne s’éteindra pas d’elle-même. Si vous ne pouvez pas garantir le chauffage, fermez l’eau au robinet d’arrêt général et vidangez les canalisations, le chauffe-eau et les alimentations des appareils. Si vous ignorez comment vidanger une installation de chauffage, demandez à un plombier : une mauvaise manipulation peut endommager la chaudière.
  2. Fermez et purgez les robinets extérieurs. Les robinets de jardin et les conduites des balcons ou des cages d’escalier non chauffées gèlent en premier.
  3. Isolez le compteur d’eau s’il se trouve dans une gaine froide, une cave ou une fosse extérieure. Les compteurs endommagés par le gel sont assez courants pour que certains contrats hongrois prévoient un petit plafond distinct pour leur remplacement.
  4. Laissez ouvertes les portes intérieures et celles des placards sous les éviers pour que l’air chaud atteigne les canalisations.
  5. Passez régulièrement, au moins une fois par semaine en période de gel, ou demandez à un voisin de le faire. À chaque visite, prenez des photos datées du thermostat, de l’afficheur de la chaudière, du compteur et des traces d’humidité. Elles montrent à l’assureur que vous avez été diligent, et vous repérerez les problèmes tôt.
  6. Vérifiez votre durée de vacance admise et, si l’intervalle doit dépasser ce que votre contrat autorise, prévenez l’assureur avant cette date et demandez ce qu’il exige.

Quand un locataire occupe les lieux, le risque est plus faible mais pas nul. Une ligne dans le bail demandant au locataire de maintenir le logement chauffé en cas de gel et de signaler immédiatement toute fuite ne coûte rien.

Les documents utiles en cas de sinistre

Si quelque chose tourne mal, coupez d’abord l’eau pour limiter les dégâts, puis déclarez le sinistre rapidement. Certains contrats ne laissent que quelques jours ouvrés. Ces éléments facilitent beaucoup la démarche :

  • le contrat et ses conditions complètes, ainsi que les e-mails confirmant que le logement est loué
  • l’état des lieux et les photos du début du bail et du dernier départ
  • les photos datées de vos visites pendant la période de vacance
  • les factures de chauffage et d’eau ou les relevés de compteur, qui prouvent que le chauffage était en marche
  • les factures d’entretien de la chaudière et de réparations de plomberie
  • les messages échangés avec le locataire à propos de fuites, de chauffage ou de réparations
  • des photos et vidéos des dégâts avant tout nettoyage

Tout est bien plus simple quand ces éléments sont réunis au même endroit plutôt que répartis sur trois téléphones. Dans LeasingTrack, vous pouvez conserver le contrat d’assurance, les photos de l’état des lieux et les messages avec votre locataire avec chaque bien : le dossier est prêt quand l’assureur le demande.

Dix minutes de vérification cette semaine

Retrouvez les conditions complètes de votre contrat, repérez les sections sur la vacance et le gel, et vérifiez que votre assureur sait que le logement est loué. Si le logement doit rester vide cet hiver, décidez dès maintenant si vous le chaufferez ou le vidangerez. Les conditions varient selon l’assureur et le pays : en cas de doute, demandez à votre courtier ou à votre assureur de confirmer par écrit.