Cuando termina el contrato, se devuelven las llaves y las dos partes miran el mismo piso. Y no lo ven igual. La mayoría de las disputas por la fianza no tienen que ver con alquileres impagados. Se reducen a una pregunta: ¿es desgaste normal por el uso o es un daño?

Esta guía explica el principio general, da ejemplos de ambos lados y enumera las pruebas que suelen resolver el asunto. Las normas cambian de un país a otro, así que tómala como punto de partida y no como asesoramiento jurídico.

Para qué sirve la fianza

En la mayoría de los mercados europeos la regla general es la misma. La fianza es una garantía de lo que el inquilino deba al marcharse. Normalmente eso significa:

  • alquileres impagados
  • suministros y gastos de servicios impagados de los que el inquilino era responsable según el contrato
  • daños que van más allá del uso normal, en el inmueble, sus instalaciones o el mobiliario que figura en el contrato
  • a veces, obligaciones concretas que el contrato establece, como una limpieza profesional o repintar, cuando la ley permite esas cláusulas

Lo que la fianza no cubre es el envejecimiento normal. Una vivienda en la que se ha vivido tres años se ve habitada. La guía británica de Propertymark define el desgaste razonable como el deterioro gradual que resulta del uso normal y razonable del inquilino. Esa idea aparece, con otras palabras, en la mayoría de los sistemas jurídicos.

Tampoco es una sanción ni un fondo para mejoras. El propietario no debería acabar mejor que al empezar el contrato.

Ejemplos a cada lado de la línea

Normalmente, desgaste normal Normalmente, daño
Pintura algo desteñida o con marcas junto a los interruptores Quemaduras en la encimera, la moqueta o el alféizar
Unos pocos agujeros pequeños de clavos o alcayatas Agujeros grandes de un soporte de televisor o de estanterías
Moqueta aplastada por el paso Manchas de orina de mascotas, puertas mordidas, suelo rayado hasta el fondo
Bisagras flojas o pomos desgastados tras años de uso Una puerta rota o un lavabo agrietado
Cortinas descoloridas por el sol Paredes pintadas de otro color sin permiso
Ligeras marcas en el suelo bajo las sillas Rozaduras profundas por arrastrar muebles
Juntas de azulejos algo grisáceas con el tiempo Moho por no ventilar nunca la vivienda, cuando se pueda demostrar

La última fila requiere cuidado. La humedad y el moho suelen venir del propio edificio, por ejemplo por mal aislamiento o una fuga, y eso es cosa del propietario, no del inquilino. Nuestro artículo de este mes sobre humedad y moho explica cómo distinguir las causas.

Dos pruebas que resuelven la mayoría de los casos

1. ¿Grado o naturaleza?

Pregúntate si es más de lo que causa la vida normal o algo que la vida normal no causa en absoluto.

Unos pocos agujeritos son cuestión de grado: todo el mundo cuelga cuadros. Seis agujeros grandes de tacos y un taco arrancado son otra cosa. La pintura algo desteñida es grado. Una pared pintada de morado oscuro sin acuerdo es naturaleza. Si ningún hogar corriente dejaría esa marca, probablemente es un daño.

También cuentan la duración del contrato y el número de personas que vivían allí. Cinco años con una familia de cuatro dejan más desgaste que un año con un solo inquilino, y sigue siendo normal.

2. ¿Qué antigüedad tenía el elemento?

Aunque algo esté realmente dañado, el inquilino responde por la pérdida, no por una reposición a estrenar. Imagina una moqueta que ya tenía ocho años al entrar el inquilino y que habría que cambiar pronto de todos modos. Una mancha no justifica cobrar el precio completo de una moqueta nueva. Como mucho justifica una parte que refleje la vida útil que le quedaba.

Una forma sencilla de verlo:

  • Vida útil esperada del elemento (pintura, moqueta, colchón, electrodoméstico)
  • Antigüedad al terminar el contrato
  • Valor restante = la parte de su vida que quedaba

Si se espera que una mano de pintura dure unos cinco años y las paredes se pintaron hace cuatro, el inquilino no debería pagar una redecoración completa. Los sistemas británicos de depósitos lo llaman apportionment (prorrateo). Cobrar por un resultado mejor que el original es betterment (mejora indebida), y tanto Propertymark como el Deposit Protection Service lo desaconsejan. Pregúntate también si bastaría una reparación o una limpieza. Si limpiar la moqueta soluciona el problema, el inquilino no paga una nueva.

Las pruebas que deciden las disputas

La discusión se gana o se pierde a menudo antes de que el inquilino se mude. Suele imponerse quien tiene registros claros y fechados.

A la entrada

  • Un acta de entrega por escrito, habitación por habitación, firmada por ambas partes, con las marcas, agujeros, manchas y defectos existentes
  • Fotos fechadas o un vídeo del recorrido, con primeros planos de lo que ya esté gastado
  • Lecturas de los contadores de electricidad, gas, agua y calefacción, fotografiadas
  • La antigüedad y el estado de los elementos clave, si se conocen («moqueta colocada en 2019», «paredes pintadas en primavera de 2024»)

A la salida

  • La misma acta otra vez, en el mismo orden, para comparar cada habitación línea por línea
  • Fotos nuevas desde los mismos ángulos
  • Lecturas finales de los contadores, fotografiadas ese mismo día

Para cada descuento

  • Un presupuesto o factura de la reparación o la limpieza
  • Una liquidación detallada: qué se descontó, por qué, cuánto y qué se devolvió. Una cifra global como «300 € por el estado» invita a la disputa. Una lista como «quemadura en encimera, tramo de reposición, factura adjunta, 50 % por antigüedad» normalmente no.

En LeasingTrack, las actas de entrega, las fotos y las facturas se pueden guardar con el contrato al que pertenecen, de modo que estén en un solo sitio cuando termine el alquiler, quizá años después.

Por qué la factura final de suministros puede retrasar la devolución

En muchos países los suministros se facturan por adelantado o con estimaciones, y la liquidación final llega semanas o meses después de la salida. Si el inquilino pagó los suministros a través del propietario, o los contratos están a nombre del propietario, puede que el importe real no se conozca el día de la entrega.

Un enfoque razonable:

  • Acordar en el contrato cómo se tratará la factura final de suministros
  • Devolver enseguida la parte de la fianza que no está en discusión
  • Retener solo una estimación razonable de la factura pendiente, basada en las lecturas de los contadores
  • Liquidar el resto, con copia de la factura, en cuanto llegue

Retener toda la fianza durante meses por una factura de unas decenas de euros genera fricción innecesaria y, en algunos países, puede incumplir los plazos fijados por ley.

Hungría, en breve

Según el Código Civil húngaro, el inquilino debe usar el inmueble conforme a su destino y a lo que diga el contrato. La lectura habitual, compartida por despachos húngaros como Kalota Ügyvédi Iroda, es que el deterioro por uso normal no justifica retener la fianza salvo que las partes hayan pactado otra cosa. En la práctica, el propietario que quiera que el inquilino pague el repintado o una limpieza profesional al salir debe decirlo claramente en el contrato escrito. Otros profesionales insisten en lo mismo: la fianza solo garantiza las obligaciones recogidas en el contrato. Las fuentes húngaras difieren en detalles como el importe máximo de la fianza y el plazo de devolución, así que consulta con un abogado la ley vigente y tu propio contrato antes de fiarte de una cifra concreta.

Lista rápida antes de descontar (o de reclamar)

  1. ¿Figura el elemento en el contrato o en el acta de entrada?
  2. ¿Muestra el registro de entrada que estaba en mejor estado?
  3. ¿La diferencia es de grado (desgaste) o de naturaleza (daño)?
  4. Teniendo en cuenta la duración del contrato y el número de ocupantes, ¿es normal?
  5. ¿Qué antigüedad tenía el elemento y qué parte de su vida útil le quedaba?
  6. ¿Bastaría una limpieza o una reparación en lugar de sustituirlo?
  7. ¿Hay presupuesto o factura?
  8. ¿Está cada descuento detallado por escrito?
  9. ¿Se ha devuelto ya la parte no discutida?

Si las respuestas están claras, la mayoría de los desacuerdos se resuelven hablando. Si no lo están y las cantidades importan, busca asesoramiento. Las normas sobre la fianza, los plazos y los procedimientos de disputa varían según el país, y en algunos existen sistemas de depósito o servicios de mediación. Un abogado local o una asociación de inquilinos o de propietarios puede decirte en qué posición estás. También conviene repasar a mitad del contrato la lista de mantenimiento de otoño, porque los problemas pequeños que se arreglan pronto no acaban convertidos en discusiones por la fianza.