Коли оренда закінчується, ключі повертають, і обидві сторони дивляться на те саме помешкання. А потім розходяться в оцінках. Більшість суперечок про заставу взагалі не стосується несплаченої орендної плати. Усе зводиться до одного питання: це звичайний природний знос чи пошкодження?

У цьому посібнику ми розповідаємо про загальний принцип, наводимо приклади з обох боків і перелічуємо докази, які зазвичай вирішують справу. Правила в різних країнах відрізняються, тож сприймайте текст як відправну точку, а не як юридичну консультацію.

Для чого потрібна застава

У більшості європейських країн загальне правило однакове. Застава — це забезпечення того, що орендар винен на момент виїзду. Зазвичай це:

  • несплачена орендна плата
  • несплачені комунальні послуги та інші платежі, за які орендар відповідав згідно з договором оренди
  • пошкодження, що виходять за межі звичайного користування: самого об’єкта, його обладнання чи меблів, зазначених у договорі оренди
  • іноді конкретні зобов’язання, прямо прописані в договорі, наприклад професійне прибирання чи фарбування, якщо закон допускає такі умови

Натомість застава не покриває звичайного старіння. Оселя, в якій три роки жили, виглядає обжитою. Британські рекомендації від Propertymark описують справедливий знос як поступове погіршення стану внаслідок нормального, розумного користування орендарем. Ця ідея в різних формулюваннях є в більшості правових систем.

Застава не є ані штрафом, ані фондом для покращень. Орендодавець не повинен опинитися у вигіднішому становищі, ніж на початку оренди.

Приклади по обидва боки межі

Зазвичай природний знос Зазвичай пошкодження
Трохи вицвіла фарба або сліди біля вимикачів Пропалини на стільниці, килимі чи підвіконні
Кілька дрібних отворів від цвяхів чи гачків для картин Великі отвори від кріплення телевізора чи полиць
Килим, витоптаний уздовж звичного маршруту Плями від сечі тварин, погризені двері, наскрізь подряпана підлога
Хитких завіси чи зношені дверні ручки після багатьох років Зламані двері чи тріснута раковина
Штори, вигорілі на сонці Стіни, перефарбовані в інший колір без дозволу
Легкі подряпини на підлозі під стільцями Глибокі борозни від пересування меблів
Шви між плиткою, що з часом трохи посірішали Пліснява через те, що квартиру ніколи не провітрювали, якщо це можна довести

Остання позиція вимагає обережності. Вологість і пліснява нерідко походять від самої будівлі, наприклад через погане утеплення чи протікання, а це проблема орендодавця, а не орендаря. У нашій цьомісячній статті про вологу та цвіль пояснено, як розрізнити причини.

Два тести, що вирішують більшість випадків

1. Ступінь чи вид?

Запитайте себе: це більше того, що робить звичайне життя, чи те, чого звичайне життя не робить узагалі?

Кілька отворів від кнопок — питання ступеня. Картини вішають усі. Шість великих отворів від дюбелів і вирваний дюбель — це вже інша річ. Трохи вицвіла фарба — ступінь. Стіна, пофарбована в темно-фіолетовий без домовленості, — вид. Якщо жодна звичайна родина не залишила б такого сліду, це, імовірно, пошкодження.

Мають значення й тривалість оренди та кількість мешканців. П’ять років із родиною з чотирьох осіб залишають більше слідів, ніж рік з одним орендарем, і це теж справедливо.

2. Скільки років було речі?

Навіть коли річ справді пошкоджено, орендар відшкодовує втрату, а не вартість абсолютно нової заміни. Припустімо, килим на момент заселення вже мав вісім років і скоро все одно потребував заміни. Пляма на ньому не виправдовує стягнення повної ціни нового килима. Щонайбільше можна вимагати частку, що відповідає залишку його корисного строку служби.

Простий спосіб міркувати:

  • Очікуваний строк служби речі (фарба, килим, матрац, техніка)
  • Вік на кінець оренди
  • Залишкова вартість = частка строку служби, що залишалася

Якщо фарбування має служити приблизно п’ять років, а стіни пофарбували чотири роки тому, орендар не повинен оплачувати повний ремонт. Британські схеми захисту застав називають це пропорційним розподілом (apportionment). Стягнення за кращий результат, ніж був спочатку, називається поліпшенням за чужий рахунок (betterment), і від цього застерігають і Propertymark, і Deposit Protection Service. Запитайте також, чи не вистачить ремонту або прибирання. Якщо проблему вирішує чистка килима, орендар не платить за новий.

Докази, що вирішують суперечки

Спір часто виграють чи програють ще до заселення орендаря. Зазвичай перемагає той, у кого є чіткі датовані записи.

Під час заселення

  • Письмовий акт приймання-передачі по кімнатах, підписаний обома сторонами, із зазначенням наявних слідів, отворів, плям і дефектів
  • Фото з датою або відеоогляд, зокрема зблизька те, що вже зношене
  • Показники лічильників електроенергії, газу, води й опалення, сфотографовані
  • Вік і стан ключових речей, якщо відомо («килим покладено 2019 року», «стіни пофарбовано навесні 2024 року»)

Під час виїзду

  • Той самий акт, у тому самому порядку, щоб кожну кімнату можна було порівняти рядок за рядком
  • Нові фото з тих самих ракурсів
  • Кінцеві показники лічильників, сфотографовані того ж дня

Для кожного вирахування

  • Кошторис або рахунок за ремонт чи прибирання
  • Деталізований розрахунок: що вирахувано, чому, скільки та що повернено. Загальна сума на кшталт «300 € за стан» провокує суперечку. Перелік на кшталт «пропалена стільниця, заміна секції, рахунок додається, 50 % з урахуванням віку» зазвичай — ні.

У LeasingTrack акти приймання-передачі, фото й рахунки можна зберігати разом з орендою, до якої вони належать, тож у кінці оренди, можливо через роки, усе буде в одному місці.

Чому остаточний рахунок за комунальні послуги може затримати повернення

У багатьох країнах комунальні послуги оплачують наперед або за орієнтовними нарахуваннями, а остаточний розрахунок надходить через тижні чи місяці після виїзду. Якщо орендар платив за комунальні через орендодавця або договори оформлені на орендодавця, реальна сума боргу в день передачі може бути невідомою.

Справедливий підхід:

  • Домовтеся в договорі оренди, як поводитися з остаточним рахунком за комунальні послуги
  • Негайно повертайте безспірну частину застави
  • Утримуйте лише обґрунтовану оцінку невиплаченого рахунку на основі показників лічильників
  • Решту розрахуйте, надавши копію рахунку, щойно він надійде

Утримувати всю заставу місяцями через рахунок у кілька десятків євро — це зайве тертя, а в деяких країнах це може порушувати строки, встановлені законом.

Угорщина коротко

Згідно з Цивільним кодексом Угорщини орендар має користуватися майном за призначенням і відповідно до договору оренди. Поширене тлумачення, яке поділяють угорські юридичні фірми, зокрема Kalota Ügyvédi Iroda, таке: погіршення стану внаслідок звичайного користування не є підставою для утримання застави, якщо сторони не домовилися інакше. На практиці орендодавець, який хоче, щоб орендар оплатив фарбування чи професійне прибирання при виїзді, має чітко прописати це в письмовому договорі оренди. Інші практики наголошують на тому самому: заставою забезпечені лише зобов’язання, записані в договорі. Угорські джерела розходяться в деталях, як-от максимальний розмір застави та строк її повернення, тому перш ніж покладатися на конкретну цифру, перевірте чинне законодавство й власний договір оренди з юристом.

Короткий перелік перед вирахуванням (або оскарженням)

  1. Чи зазначено річ у договорі оренди або акті приймання-передачі при заселенні?
  2. Чи показує запис при заселенні, що вона була в кращому стані?
  3. Різниця у ступені (знос) чи у виді (пошкодження)?
  4. Чи це нормально з огляду на тривалість оренди й кількість мешканців?
  5. Скільки років було речі та яка частка строку служби залишалася?
  6. Чи вистачило б прибирання або ремонту замість заміни?
  7. Чи є кошторис або рахунок?
  8. Чи кожне вирахування деталізоване письмово?
  9. Чи повернено безспірну частину?

Якщо відповіді зрозумілі, більшість розбіжностей закінчується розмовою. Якщо ні, а суми значні, зверніться по пораду. Правила щодо застав, строків і порядку розв’язання спорів у різних країнах відрізняються, а в деяких існують схеми захисту застав чи служби медіації. Місцевий юрист або асоціація орендарів чи орендодавців підкажуть, на що ви можете розраховувати. Варто також пройтися осіннім переліком перевірок для ремонту посеред оренди: дрібні проблеми, усунуті вчасно, пізніше не стають суперечками про заставу.