La finalul unei închirieri, cheile se predau, iar ambele părți se uită la același apartament. Apoi nu mai cad de acord asupra lui. Cele mai multe dispute privind garanția nu au nimic de-a face cu chiria neplătită. Se reduc la o singură întrebare: este uzură normală sau este deteriorare?

Acest ghid prezintă principiul general, oferă exemple din ambele părți și enumeră dovezile care, de regulă, lămuresc lucrurile. Regulile diferă de la o țară la alta, așa că tratați textul ca un punct de pornire, nu ca pe o consultanță juridică.

La ce folosește garanția

În majoritatea piețelor europene regula generală este aceeași. Garanția asigură ceea ce datorează chiriașul atunci când pleacă. De obicei, aceasta înseamnă:

  • chiria neplătită
  • utilitățile și cheltuielile de întreținere neplătite, de care chiriașul răspundea conform contractului de închiriere
  • deteriorările care depășesc folosința normală, aduse proprietății, instalațiilor sau mobilierului menționat în contract
  • uneori, obligații concrete prevăzute expres în contract, precum curățenia profesională sau zugrăvitul, acolo unde legea permite astfel de clauze

Ceea ce garanția nu acoperă este îmbătrânirea obișnuită. O locuință în care s-a locuit trei ani arată a locuință în care s-a locuit. Ghidul britanic de la Propertymark descrie uzura normală ca pe o degradare treptată, rezultată din folosirea normală și rezonabilă de către chiriaș. Ideea apare, cu alte cuvinte, în majoritatea sistemelor juridice.

Garanția nu este nici o penalitate și nici un fond pentru îmbunătățiri. Proprietarul nu ar trebui să ajungă într-o situație mai bună decât la începutul închirierii.

Exemple de o parte și de alta a liniei

De obicei uzură normală De obicei deteriorare
Vopsea ușor decolorată sau pătată lângă întrerupătoare Arsuri pe blat, pe mochetă sau pe pervaz
Câteva găuri mici de cuie sau de agățători pentru tablouri Găuri mari de la suportul de televizor sau de la consolele pentru rafturi
Mochetă tasată pe traseul de mers Pete de urină de animale, uși roase, parchet zgâriat în profunzime
Balamale slăbite sau clanțe uzate după ani de folosire O ușă spartă sau un lavoar crăpat
Draperii albite de soare Pereți vopsiți într-o altă culoare fără permisiune
Zgârieturi ușoare pe podea, sub scaune Julituri adânci provocate de târârea mobilei
Rosturi de gresie care au devenit ușor cenușii în timp Mucegai cauzat de lipsa aerisirii locuinței, atunci când acest lucru poate fi dovedit

Ultimul rând cere atenție. Umezeala și mucegaiul provin adesea din clădire, de exemplu din izolație slabă sau dintr-o infiltrație, iar aceasta este problema proprietarului, nu a chiriașului. Articolul nostru din această lună despre umezeală și mucegai explică cum se deosebesc cauzele.

Două teste care lămuresc majoritatea cazurilor

1. Diferență de grad sau de natură?

Întrebați-vă dacă este mai mult din ceea ce face locuirea normală sau ceva ce locuirea normală nu face deloc.

Câteva găuri mici sunt o chestiune de grad. Toată lumea atârnă tablouri. Șase găuri mari de diblu și un diblu smuls sunt altceva, ca natură. Vopseaua ușor decolorată este o chestiune de grad. Un perete vopsit în mov închis fără acord este o chestiune de natură. Dacă nicio gospodărie obișnuită nu ar lăsa o asemenea urmă, probabil că este deteriorare.

Contează și durata închirierii, și numărul de persoane care locuiesc acolo. Cinci ani cu o familie de patru persoane lasă mai multă uzură decât un an cu un singur chiriaș, și este în continuare normal.

2. Cât de vechi era obiectul?

Chiar și atunci când ceva este într-adevăr deteriorat, chiriașul plătește pentru pierderea suferită, nu pentru un înlocuitor nou-nouț. Să presupunem că mocheta avea deja opt ani la mutare și oricum ar fi trebuit înlocuită în curând. O pată pe ea nu justifică încasarea prețului întreg al unei mochete noi. Cel mult justifică o parte care reflectă durata de viață rămasă a mochetei.

Un mod simplu de a gândi:

  • Durata de viață estimată a obiectului (vopsea, mochetă, saltea, electrocasnic)
  • Vechimea la sfârșitul închirierii
  • Valoarea rămasă = partea din durata de viață care mai rămăsese

Dacă o zugrăveală ține în mod obișnuit cam cinci ani, iar pereții au fost vopsiți acum patru ani, chiriașul nu ar trebui să plătească o renovare completă. Schemele britanice de protecție a garanțiilor numesc aceasta apportionment (repartizare proporțională). Încasarea unui rezultat mai bun decât cel inițial se numește betterment (îmbunătățire în beneficiul proprietarului), iar Propertymark și Deposit Protection Service avertizează împotriva ei. Întrebați-vă și dacă ar fi de ajuns o reparație sau o curățare. Dacă mocheta se rezolvă prin spălare, chiriașul nu plătește una nouă.

Dovezile care decid disputele

Discuția se câștigă sau se pierde adesea înainte ca chiriașul să se mute. De regulă, are câștig de cauză partea care are evidențe clare și datate.

La intrarea în locuință

  • Un proces-verbal de predare scris, cameră cu cameră, semnat de ambele părți, în care se notează urmele, găurile, petele și defectele existente
  • Fotografii datate sau un film al vizitei prin locuință, cu prim-planuri ale oricărui element deja uzat
  • Indexurile contoarelor de electricitate, gaze, apă și încălzire, fotografiate
  • Vechimea și starea elementelor importante, dacă se cunosc („mocheta montată în 2019", „pereți vopsiți în primăvara lui 2024")

La ieșirea din locuință

  • Același proces-verbal, în aceeași ordine, astfel încât fiecare cameră să poată fi comparată rând cu rând
  • Fotografii noi, din aceleași unghiuri
  • Indexurile finale ale contoarelor, fotografiate în ziua predării

Pentru fiecare reținere

  • O ofertă sau o factură pentru reparație ori curățenie
  • O decontare detaliată: ce s-a reținut, de ce, cât și ce sumă a fost returnată. O sumă globală de tipul „300 € pentru stare" invită la dispută. O listă precum „arsură pe blat, secțiune înlocuită, factură atașată, 50% pentru vechime" de regulă nu o face.

În LeasingTrack, procesele-verbale de predare, fotografiile și facturile pot fi păstrate împreună cu contractul de închiriere căruia îi aparțin, deci le aveți într-un singur loc când se încheie închirierea, poate peste ani.

De ce poate întârzia restituirea factura finală la utilități

În multe țări utilitățile se facturează în avans sau pe baza unor estimări, iar regularizarea finală sosește la săptămâni sau luni după mutare. Dacă chiriașul a plătit utilitățile prin proprietar sau dacă conturile sunt pe numele proprietarului, suma reală datorată poate să nu fie cunoscută în ziua predării.

O abordare corectă:

  • Stabiliți în contractul de închiriere cum va fi tratată factura finală la utilități
  • Restituiți prompt partea necontestată din garanție
  • Rețineți doar o estimare rezonabilă a facturii rămase de plătit, pe baza indexurilor contoarelor
  • Decontați restul, cu o copie a facturii, imediat ce aceasta sosește

Reținerea întregii garanții luni de zile pentru o factură de câteva zeci de euro creează fricțiuni inutile și, în unele țări, poate încălca termenele stabilite prin lege.

Ungaria pe scurt

Potrivit Codului civil maghiar, chiriașul trebuie să folosească proprietatea conform destinației și conform contractului de închiriere. Interpretarea obișnuită, împărtășită de cabinete de avocatură maghiare precum Kalota Ügyvédi Iroda, este că degradarea provenită din folosirea normală nu este un motiv de reținere a garanției, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel. În practică, un proprietar care dorește ca chiriașul să plătească zugrăvitul sau curățenia profesională la ieșire ar trebui să prevadă clar acest lucru în contractul scris. Alți practicieni subliniază același aspect: garanția asigură doar obligațiile înscrise în contract. Sursele maghiare diferă în privința unor detalii, precum cuantumul maxim al garanției și momentul în care aceasta trebuie returnată, așa că verificați legislația în vigoare și propriul contract împreună cu un avocat înainte de a vă baza pe o cifră anume.

O listă scurtă de verificare înainte de a reține (sau de a contesta)

  1. Este elementul menționat în contractul de închiriere sau în procesul-verbal de la intrare?
  2. Arată evidența de la intrare că era în stare mai bună?
  3. Diferența este de grad (uzură) sau de natură (deteriorare)?
  4. Având în vedere durata închirierii și numărul de ocupanți, este normal?
  5. Cât de vechi era elementul și ce parte din durata de viață mai rămăsese?
  6. Ar fi de ajuns o curățare sau o reparație în loc de înlocuire?
  7. Există o ofertă sau o factură?
  8. Este fiecare reținere detaliată în scris?
  9. A fost restituită partea necontestată?

Dacă răspunsurile sunt clare, majoritatea neînțelegerilor se încheie cu o discuție. Dacă nu sunt, iar sumele contează, cereți sfatul unui specialist. Regulile privind garanția, termenele și procedurile de soluționare a disputelor diferă de la o țară la alta, iar unele țări au scheme de protejare a garanțiilor sau servicii de mediere. Un avocat local sau o asociație de chiriași ori de proprietari vă poate spune care este situația dumneavoastră. Merită, de asemenea, să parcurgeți lista de verificare a întreținerii de toamnă în timpul închirierii, pentru că problemele mici rezolvate din timp nu ajung mai târziu certuri pe tema garanției.