Desgaste normal ou dano? O que pode ser descontado da caução

Quando o arrendamento termina, as chaves são devolvidas e ambas as partes olham para a mesma casa. E depois discordam sobre o que veem. A maioria dos litígios sobre a caução nem sequer envolve rendas em atraso. Resume-se a uma pergunta: isto é desgaste normal ou é dano?

Este guia apresenta o princípio geral, dá exemplos de ambos os lados e enumera as provas que costumam resolver a questão. As regras variam de país para país, por isso encare-o como um ponto de partida e não como aconselhamento jurídico.

Para que serve a caução

Na maioria dos mercados europeus, a regra geral é a mesma. A caução é uma garantia daquilo que o inquilino deve quando sai. Normalmente, isso significa:

• renda em atraso
• consumos e despesas de serviços em atraso pelos quais o inquilino era responsável nos termos do contrato de arrendamento
• danos para além do uso normal, no imóvel, nos seus elementos fixos ou no mobiliário indicado no contrato
• por vezes, obrigações específicas que o contrato prevê, como a limpeza profissional ou a repintura, quando a lei permite essas cláusulas

Aquilo que a caução não cobre é o envelhecimento natural. Uma casa onde se viveu durante três anos tem ar de casa habitada. A orientação do Reino Unido da Propertymark descreve o desgaste normal como a deterioração gradual resultante do uso normal e razoável por parte do inquilino. Essa ideia surge, com outras palavras, na maioria dos sistemas jurídicos.

A caução também não é uma sanção, nem um fundo para melhorias. O senhorio não deve ficar melhor do que estava no início do arrendamento.

Exemplos de cada lado da fronteira

A última linha exige cuidado. A humidade e o bolor resultam muitas vezes do próprio edifício, por exemplo de mau isolamento ou de uma infiltração, e isso é problema do senhorio, não do inquilino. O nosso artigo deste mês sobre humidade e bolor explica como distinguir as causas.

Dois testes que resolvem a maioria dos casos

1. Diferença de grau ou de natureza?

Pergunte se isto é mais do mesmo que a vida normal provoca ou algo que a vida normal não provoca de todo.

Alguns furinhos de pioneses são uma questão de grau. Toda a gente pendura quadros. Seis furos grandes de buchas e uma bucha arrancada são outra coisa. Tinta ligeiramente desbotada é grau. Uma parede pintada de roxo-escuro sem acordo é natureza. Se nenhuma família normal deixaria aquela marca, provavelmente é dano.

A duração do arrendamento e o número de pessoas que viveram na casa também contam. Cinco anos com uma família de quatro pessoas deixam mais desgaste do que um ano com um único inquilino, e isso continua a ser justo.

2. Que idade tinha o elemento?

Mesmo quando algo está realmente danificado, o inquilino paga a perda, não uma substituição por um artigo novo. Imagine que a alcatifa já tinha oito anos quando o inquilino entrou e em breve teria de ser substituída de qualquer modo. Uma mancha nela não justifica cobrar o preço total de uma alcatifa nova. No máximo, justifica uma parte que reflita a vida útil que ainda lhe restava.

Uma forma simples de pensar nisto:

• Vida útil esperada do elemento (pintura, alcatifa, colchão, eletrodoméstico)
• Idade no fim do arrendamento
• Valor restante = a parte da vida útil que ainda faltava

Se se espera que uma pintura dure cerca de cinco anos e as paredes foram pintadas há quatro, o inquilino não deve pagar uma repintura completa. Os sistemas de caução do Reino Unido chamam a isto apportionment (repartição proporcional). Cobrar por um resultado melhor do que o original é betterment (melhoria indevida), e tanto a Propertymark como o Deposit Protection Service o desaconselham. Pergunte também se uma reparação ou uma limpeza bastaria. Se limpar a alcatifa resolve o problema, o inquilino não paga uma nova.

As provas que decidem os litígios

A discussão é muitas vezes ganha ou perdida antes de o inquilino entrar. Quem tiver registos claros e datados costuma levar a melhor.

À entrada

• Um auto de entrega por escrito, divisão a divisão, assinado por ambas as partes, com as marcas, furos, manchas e defeitos já existentes
• Fotografias datadas ou um vídeo da visita, com grandes planos de tudo o que já estiver gasto
• Leituras dos contadores de eletricidade, gás, água e aquecimento, fotografadas
• A idade e o estado dos elementos principais, quando conhecidos («alcatifa colocada em 2019», «paredes pintadas na primavera de 2024»)

À saída

• O mesmo auto novamente, pela mesma ordem, para comparar cada divisão linha a linha
• Novas fotografias dos mesmos ângulos
• Leituras finais dos contadores, fotografadas no próprio dia

Para cada desconto

• Um orçamento ou fatura da reparação ou da limpeza
• Uma liquidação discriminada: o que foi descontado, porquê, quanto, e o que foi devolvido. Um valor global como «300 € pelo estado do imóvel» convida ao litígio. Uma lista como «queimadura na bancada, troço de substituição, fatura em anexo, 50 % pela idade» costuma evitá-lo.

No LeasingTrack, os autos de entrega, as fotografias e as faturas podem ficar guardados junto do contrato de arrendamento a que pertencem, de modo que estejam todos num só sítio quando o arrendamento terminar, talvez anos depois.

Por que razão a última fatura dos consumos pode atrasar a devolução

Em muitos países, os consumos são faturados antecipadamente ou por estimativa, e o acerto final chega semanas ou meses depois da saída. Se o inquilino pagou os consumos através do senhorio, ou se os contratos estão em nome do senhorio, o valor real em dívida pode não ser conhecido no dia da entrega das chaves.

Uma abordagem justa:

• Acordar no contrato como será tratada a fatura final dos consumos
• Devolver depressa a parte da caução que não está em discussão
• Reter apenas uma estimativa razoável da fatura em falta, com base nas leituras dos contadores
• Acertar o restante, com cópia da fatura, assim que ela chegar

Reter a caução inteira durante meses por causa de uma fatura de poucas dezenas de euros gera atritos desnecessários e, em alguns países, pode violar prazos fixados na lei.

A Hungria em resumo

Segundo o Código Civil húngaro, o inquilino deve usar o imóvel para o fim previsto e conforme o contrato. A leitura habitual, partilhada por escritórios de advogados húngaros como o Kalota Ügyvédi Iroda, é que a deterioração resultante do uso normal não é fundamento para reter a caução, salvo acordo em contrário entre as partes. Na prática, o senhorio que queira que o inquilino pague a repintura ou a limpeza profissional à saída deve dizê-lo claramente no contrato escrito. Outros profissionais sublinham o mesmo ponto: só as obrigações escritas no contrato ficam garantidas pela caução. As fontes húngaras divergem em pormenores como o montante máximo da caução e o prazo de devolução, por isso confirme a lei em vigor e o seu contrato com um advogado antes de se apoiar num valor concreto.

Uma lista rápida antes de descontar (ou contestar)

1. O elemento consta do contrato ou do auto de entrada?
2. O registo de entrada mostra que estava em melhor estado?
3. A diferença é de grau (desgaste) ou de natureza (dano)?
4. Tendo em conta a duração do arrendamento e o número de ocupantes, isto é normal?
5. Que idade tinha o elemento e que parte da vida útil ainda lhe restava?
6. Uma limpeza ou uma reparação resolveria, em vez de uma substituição?
7. Existe orçamento ou fatura?
8. Cada desconto está discriminado por escrito?
9. A parte que não está em discussão já foi devolvida?

Se as respostas forem claras, a maioria dos desentendimentos termina com uma conversa. Se não forem, e os valores forem relevantes, procure aconselhamento. As regras sobre caução, prazos e procedimentos de litígio variam de país para país, e alguns países têm sistemas de depósito da caução ou serviços de mediação. Um advogado local ou uma associação de inquilinos ou de senhorios pode dizer-lhe qual é a sua posição. Vale também a pena percorrer a lista de verificação de manutenção de outono a meio do arrendamento, porque os pequenos problemas resolvidos cedo não acabam mais tarde em discussões sobre a caução.