À la fin d'un bail, les clés sont rendues et les deux parties regardent le même logement. Puis elles ne sont pas d'accord. La plupart des litiges sur le dépôt de garantie n'ont rien à voir avec des loyers impayés. Ils se résument à une question : s'agit-il d'une usure normale ou d'une dégradation ?

Ce guide présente le principe général, donne des exemples de part et d'autre et énumère les preuves qui règlent généralement le différend. Les règles varient d'un pays à l'autre : voyez-y un point de départ, pas un avis juridique.

À quoi sert un dépôt de garantie

Dans la plupart des pays européens, la règle générale est la même. Le dépôt de garantie couvre ce que le locataire doit encore au moment de son départ. Cela comprend en général :

  • les loyers impayés
  • les charges et consommations impayées dont le locataire était redevable selon le bail
  • les dégradations dépassant l'usage normal, au bien, à ses équipements ou au mobilier mentionné dans le bail
  • parfois des obligations précises prévues par le bail, comme un nettoyage professionnel ou une remise en peinture, lorsque la loi autorise de telles clauses

En revanche, le dépôt de garantie ne couvre pas le vieillissement ordinaire. Un logement habité pendant trois ans a l'air habité. Le guide britannique de Propertymark décrit l'usure normale (« fair wear and tear ») comme la détérioration progressive résultant d'un usage normal et raisonnable par le locataire. On retrouve cette idée, avec d'autres mots, dans la plupart des systèmes juridiques.

Le dépôt de garantie n'est pas non plus une pénalité, ni un fonds pour financer des améliorations. Le bailleur ne doit pas se retrouver mieux loti qu'au début du bail.

Des exemples de chaque côté de la frontière

Généralement de l'usure normale Généralement une dégradation
Peinture légèrement passée ou marquée près des interrupteurs Brûlures sur un plan de travail, une moquette ou un rebord de fenêtre
Quelques petits trous de clou ou de crochet à tableau Gros trous laissés par un support TV mural ou des équerres d'étagères
Moquette aplatie le long des passages Taches d'urine d'animaux, portes rongées, parquet rayé jusqu'au bois
Charnières lâches ou poignées de porte usées après des années d'usage Une porte cassée ou une vasque fêlée
Rideaux décolorés par le soleil Murs repeints d'une autre couleur sans autorisation
Légères marques sur le sol sous les chaises Profondes entailles dues au déplacement de meubles
Joints devenus un peu gris avec le temps Moisissures dues à une absence totale d'aération, lorsque cela peut être démontré

La dernière ligne demande de la prudence. L'humidité et les moisissures viennent souvent du bâtiment lui-même, par exemple d'une mauvaise isolation ou d'une fuite, et c'est alors l'affaire du bailleur, pas du locataire. Notre article de ce mois-ci sur l'humidité et les moisissures explique comment distinguer les causes.

Deux tests qui règlent la plupart des cas

1. Une question de degré ou de nature ?

Demandez-vous s'il s'agit de davantage de ce que provoque la vie normale ou de quelque chose que la vie normale ne provoque pas du tout.

Quelques trous d'épingle sont une question de degré : tout le monde accroche des cadres. Six gros trous de chevilles et un bouchon arraché relèvent d'une autre nature. Une peinture légèrement passée est une question de degré. Un mur peint en violet foncé sans accord est une question de nature. Si aucun ménage ordinaire ne laisserait une telle trace, il s'agit probablement d'une dégradation.

La durée du bail et le nombre d'occupants comptent aussi. Cinq ans avec une famille de quatre personnes laissent plus d'usure qu'un an avec un seul locataire, et cela reste légitime.

2. Quel âge avait l'élément ?

Même lorsqu'un élément est réellement dégradé, le locataire répond de la perte, pas d'un remplacement à neuf. Imaginons une moquette déjà vieille de huit ans à l'entrée dans les lieux, qu'il aurait bientôt fallu remplacer de toute façon. Une tache dessus ne justifie pas de facturer le prix d'une moquette neuve. Elle justifie tout au plus une part correspondant à la durée de vie qui lui restait.

Une manière simple d'y réfléchir :

  • Durée de vie attendue de l'élément (peinture, moquette, matelas, appareil)
  • Âge à la fin du bail
  • Valeur restante = la part de sa durée de vie qui restait

Si une peinture est censée durer environ cinq ans et que les murs ont été repeints il y a quatre ans, le locataire ne doit pas payer une remise en peinture complète. Les dispositifs britanniques de protection des dépôts parlent d'apportionment (répartition). Facturer un résultat meilleur que l'état d'origine, c'est du betterment (plus-value), et Propertymark comme le Deposit Protection Service le déconseillent. Demandez-vous aussi si une réparation ou un nettoyage suffirait. Si un nettoyage de la moquette règle le problème, le locataire n'a pas à payer une moquette neuve.

Les preuves qui tranchent les litiges

Le débat est souvent gagné ou perdu avant même l'arrivée du locataire. La partie qui dispose de documents clairs et datés l'emporte généralement.

À l'entrée dans les lieux

  • Un état des lieux écrit, pièce par pièce, signé par les deux parties, notant les marques, trous, taches et défauts existants
  • Des photos datées ou une vidéo de la visite, avec des gros plans sur tout ce qui est déjà usé
  • Les relevés des compteurs d'électricité, de gaz, d'eau et de chauffage, photographiés
  • L'âge et l'état des éléments importants, lorsqu'ils sont connus (« moquette posée en 2019 », « murs repeints au printemps 2024 »)

À la sortie

  • Le même état des lieux, dans le même ordre, pour comparer chaque pièce ligne à ligne
  • De nouvelles photos prises sous les mêmes angles
  • Les relevés finaux des compteurs, photographiés le jour même

Pour chaque retenue

  • Un devis ou une facture pour la réparation ou le nettoyage
  • Un décompte détaillé : ce qui a été retenu, pourquoi, pour quel montant, et ce qui a été restitué. Une somme globale du type « 300 € pour l'état du logement » appelle la contestation. Une liste du type « brûlure du plan de travail, remplacement d'une section, facture jointe, 50 % pour vétusté » en suscite rarement.

Dans LeasingTrack, les états des lieux, photos et factures peuvent être conservés avec le bail auquel ils se rapportent : tout est au même endroit à la fin du bail, parfois des années plus tard.

Pourquoi la dernière facture de charges peut retarder la restitution

Dans de nombreux pays, les charges sont facturées d'avance ou sur estimation, et le décompte final arrive des semaines ou des mois après le départ. Si le locataire a payé ses charges par l'intermédiaire du bailleur, ou si les contrats sont au nom du bailleur, le montant réellement dû peut ne pas être connu le jour de la remise des clés.

Une approche équitable :

  • Convenir dans le bail du traitement de la dernière facture de charges
  • Restituer rapidement la partie non contestée du dépôt de garantie
  • Ne retenir qu'une estimation raisonnable de la facture à venir, fondée sur les relevés des compteurs
  • Régler le solde, avec une copie de la facture, dès qu'elle arrive

Garder la totalité du dépôt de garantie pendant des mois pour une facture de quelques dizaines d'euros crée des frictions inutiles et, dans certains pays, peut enfreindre les délais fixés par la loi.

La Hongrie en bref

Selon le Code civil hongrois, le locataire doit utiliser le bien conformément à sa destination et aux termes du bail. L'interprétation courante, partagée par des cabinets d'avocats hongrois comme Kalota Ügyvédi Iroda, est que la détérioration due à un usage normal ne justifie pas de retenir le dépôt de garantie, sauf si les parties en ont convenu autrement. En pratique, un bailleur qui souhaite que le locataire paie une remise en peinture ou un nettoyage professionnel à la sortie doit le prévoir clairement dans le bail écrit. D'autres praticiens insistent sur le même point : seules les obligations inscrites au contrat sont garanties par le dépôt. Les sources hongroises divergent sur certains détails, comme le montant maximal du dépôt et le délai de restitution : vérifiez avec un avocat la loi en vigueur et votre propre bail avant de vous appuyer sur un chiffre précis.

Une liste de contrôle avant de retenir (ou de contester)

  1. L'élément figure-t-il dans le bail ou dans l'état des lieux d'entrée ?
  2. L'état des lieux d'entrée montre-t-il qu'il était en meilleur état ?
  3. La différence est-elle une question de degré (usure) ou de nature (dégradation) ?
  4. Compte tenu de la durée du bail et du nombre d'occupants, est-ce normal ?
  5. Quel âge avait l'élément, et quelle part de sa durée de vie restait-il ?
  6. Un nettoyage ou une réparation suffirait-il à la place d'un remplacement ?
  7. Existe-t-il un devis ou une facture ?
  8. Chaque retenue est-elle détaillée par écrit ?
  9. La partie non contestée a-t-elle été restituée ?

Si les réponses sont claires, la plupart des désaccords se règlent par une discussion. Sinon, et si les montants comptent, demandez conseil. Les règles sur le dépôt de garantie, les délais et les procédures de litige diffèrent selon les pays, et certains disposent de dispositifs de protection des dépôts ou de services de médiation. Un avocat local ou une association de locataires ou de bailleurs pourra vous dire où vous en êtes. Il est aussi judicieux de parcourir la liste d'entretien d'automne en cours de bail : les petits problèmes réglés tôt ne deviennent pas des litiges de dépôt de garantie plus tard.