Wenn ein Mietverhältnis endet, werden die Schlüssel zurückgegeben, und beide Seiten betrachten dieselbe Wohnung. Dann gehen die Meinungen auseinander. Die meisten Streitigkeiten um die Kaution haben gar nichts mit offener Miete zu tun. Es geht um eine einzige Frage: Ist das normale Abnutzung oder ein Schaden?

Dieser Leitfaden erklärt den allgemeinen Grundsatz, nennt Beispiele für beide Seiten und führt die Belege auf, die einen Streit meist entscheiden. Die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land. Verstehen Sie den Text deshalb als Orientierung und nicht als Rechtsberatung.

Wofür die Kaution da ist

In den meisten europäischen Ländern gilt im Kern dasselbe: Die Kaution sichert ab, was der Mieter beim Auszug schuldet. Dazu gehören in der Regel:

  • offene Miete
  • offene Nebenkosten und Betriebskosten, für die der Mieter laut Mietvertrag aufkommen muss
  • Schäden über den normalen Gebrauch hinaus, an der Immobilie, an Einbauten oder an den im Mietvertrag aufgeführten Möbeln
  • manchmal konkrete Pflichten, die der Mietvertrag nennt, etwa eine professionelle Reinigung oder Renovierung, soweit das Gesetz solche Klauseln erlaubt

Nicht abgedeckt ist dagegen die gewöhnliche Alterung. Eine Wohnung, in der drei Jahre lang gelebt wurde, sieht bewohnt aus. Die britische Richtlinie von Propertymark beschreibt „fair wear and tear“ als den schleichenden Verschleiß, der durch den normalen, vernünftigen Gebrauch des Mieters entsteht. Dieser Gedanke findet sich in anderen Worten in den meisten Rechtsordnungen.

Die Kaution ist auch keine Strafe und kein Topf für Verbesserungen. Der Vermieter soll am Ende nicht besser dastehen als zu Beginn des Mietverhältnisses.

Beispiele auf beiden Seiten der Grenze

Meist normale Abnutzung Meist Schaden
Farbe leicht verblasst oder an Lichtschaltern berührt Brandflecken auf Arbeitsplatte, Teppich oder Fensterbank
Einige kleine Nagel- oder Bilderhakenlöcher Große Löcher von TV-Wandhalterung oder Regalträgern
Teppich entlang der Laufwege plattgetreten Urinflecken von Haustieren, angenagte Türen, durchgekratzter Boden
Lockere Scharniere oder abgegriffene Türgriffe nach Jahren Eine kaputte Tür oder ein gesprungenes Waschbecken
Von der Sonne ausgebleichte Vorhänge Ohne Erlaubnis in einer neuen Farbe gestrichene Wände
Leichte Schleifspuren auf dem Boden unter den Stühlen Tiefe Kratzer vom Möbelrücken
Fugen mit der Zeit leicht grau geworden Schimmel durch ständig fehlendes Lüften, sofern sich das belegen lässt

Die letzte Zeile verlangt Sorgfalt. Feuchtigkeit und Schimmel haben oft ihre Ursache im Gebäude selbst, etwa durch schlechte Dämmung oder ein Leck, und das ist Sache des Vermieters, nicht des Mieters. Unser Artikel zu Feuchtigkeit und Schimmel in diesem Monat zeigt, wie man die Ursachen unterscheidet.

Zwei Tests, die die meisten Fälle klären

1. Grad oder Art?

Fragen Sie sich, ob es mehr von dem ist, was normales Wohnen ohnehin mit sich bringt, oder etwas, das normales Wohnen gar nicht verursacht.

Ein paar kleine Löcher sind eine Frage des Grades. Jeder hängt Bilder auf. Sechs große Dübellöcher und ein herausgerissener Dübel sind etwas anderes. Leicht verblasste Farbe ist eine Frage des Grades. Eine ohne Absprache dunkelviolett gestrichene Wand ist eine Frage der Art. Wenn kein gewöhnlicher Haushalt eine solche Spur hinterlassen würde, handelt es sich wahrscheinlich um einen Schaden.

Auch die Dauer des Mietverhältnisses und die Zahl der Bewohner zählen. Fünf Jahre mit einer vierköpfigen Familie hinterlassen mehr Spuren als ein Jahr mit einem einzelnen Mieter, und das ist weiterhin in Ordnung.

2. Wie alt war der Gegenstand?

Selbst wenn wirklich ein Schaden vorliegt, zahlt der Mieter den entstandenen Verlust, nicht einen fabrikneuen Ersatz. Angenommen, ein Teppichboden war beim Einzug bereits acht Jahre alt und hätte bald ohnehin ersetzt werden müssen. Ein Fleck darauf rechtfertigt dann nicht den vollen Preis eines neuen Teppichs. Höchstens rechtfertigt er einen Anteil, der die verbleibende Nutzungsdauer widerspiegelt.

So lässt sich das einfach durchdenken:

  • Erwartete Lebensdauer des Gegenstands (Farbe, Teppich, Matratze, Gerät)
  • Alter am Ende des Mietverhältnisses
  • Restwert = der Anteil der Lebensdauer, der noch übrig war

Wenn ein Anstrich etwa fünf Jahre hält und die Wände vor vier Jahren gestrichen wurden, sollte der Mieter nicht für eine komplette Renovierung zahlen. Britische Kautionssysteme nennen das apportionment (anteilige Aufteilung). Wer ein besseres Ergebnis als den Ausgangszustand berechnet, verlangt eine betterment (Besserstellung); davor warnen sowohl Propertymark als auch der Deposit Protection Service. Fragen Sie sich außerdem, ob eine Reparatur oder Reinigung genügt. Wenn eine Teppichreinigung das Problem löst, muss der Mieter keinen neuen Teppich bezahlen.

Die Belege, die Streitfälle entscheiden

Oft wird der Streit schon vor dem Einzug des Mieters gewonnen oder verloren. Wer klare, datierte Unterlagen hat, setzt sich meist durch.

Beim Einzug

  • Ein schriftliches Übergabeprotokoll, Raum für Raum, von beiden Seiten unterschrieben, mit bereits vorhandenen Spuren, Löchern, Flecken und Mängeln
  • Datierte Fotos oder ein Rundgang per Video, mit Nahaufnahmen von allem, was schon abgenutzt ist
  • Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung, fotografiert
  • Alter und Zustand wichtiger Gegenstände, soweit bekannt („Teppich verlegt 2019“, „Wände gestrichen im Frühjahr 2024“)

Beim Auszug

  • Dasselbe Protokoll noch einmal, in derselben Reihenfolge, damit sich jeder Raum Zeile für Zeile vergleichen lässt
  • Neue Fotos aus denselben Blickwinkeln
  • Abschließende Zählerstände, am selben Tag fotografiert

Für jeden Abzug

  • Ein Kostenvoranschlag oder eine Rechnung für die Reparatur oder Reinigung
  • Eine aufgeschlüsselte Abrechnung: was abgezogen wurde, warum, wie viel und was zurückgezahlt wurde. Eine Pauschale wie „300 € für den Zustand“ lädt zum Streit ein. Eine Aufstellung wie „Brandfleck Arbeitsplatte, Ersatz eines Teilstücks, Rechnung anbei, 50 % wegen Alters“ tut das meist nicht.

In LeasingTrack lassen sich Übergabeprotokolle, Fotos und Rechnungen beim jeweiligen Mietvertrag ablegen, sodass sie am Ende des Mietverhältnisses, vielleicht erst nach Jahren, an einem Ort zur Hand sind.

Warum die Abschlussrechnung für Nebenkosten die Rückzahlung verzögern kann

In vielen Ländern werden Nebenkosten im Voraus oder nach Schätzung abgerechnet, und die Endabrechnung kommt Wochen oder Monate nach dem Auszug. Zahlt der Mieter die Nebenkosten über den Vermieter oder laufen die Verträge auf den Namen des Vermieters, ist der tatsächlich geschuldete Betrag am Übergabetag unter Umständen noch nicht bekannt.

Ein faires Vorgehen:

  • Im Mietvertrag vereinbaren, wie mit der Schlussrechnung umgegangen wird
  • Den unstrittigen Teil der Kaution zügig zurückzahlen
  • Nur eine angemessene Schätzung der offenen Rechnung einbehalten, gestützt auf die Zählerstände
  • Den Rest samt Kopie der Rechnung begleichen, sobald sie vorliegt

Die gesamte Kaution monatelang wegen einer Rechnung über wenige Dutzend Euro zurückzuhalten, sorgt für unnötige Reibung und kann in manchen Ländern gesetzliche Fristen verletzen.

Ungarn in Kürze

Nach dem ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuch muss der Mieter die Immobilie bestimmungsgemäß und gemäß dem Mietvertrag nutzen. Üblicherweise wird, so auch von ungarischen Kanzleien wie Kalota Ügyvédi Iroda, die Auffassung vertreten, dass Verschleiß durch normalen Gebrauch kein Grund ist, die Kaution einzubehalten, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart. In der Praxis sollte ein Vermieter, der möchte, dass der Mieter beim Auszug Malerarbeiten oder eine professionelle Reinigung bezahlt, dies im schriftlichen Mietvertrag klar festhalten. Andere Praktiker betonen denselben Punkt: Nur Pflichten, die im Vertrag stehen, sind durch die Kaution gesichert. Ungarische Quellen weichen bei Einzelheiten wie der Höchstgrenze der Kaution und dem Zeitpunkt der Rückgabe voneinander ab. Lassen Sie daher das geltende Recht und Ihren eigenen Mietvertrag von einem Anwalt prüfen, bevor Sie sich auf eine bestimmte Zahl verlassen.

Kurze Checkliste vor einem Abzug (oder Widerspruch)

  1. Ist der Gegenstand im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll beim Einzug aufgeführt?
  2. Zeigt die Dokumentation beim Einzug einen besseren Zustand?
  3. Ist der Unterschied eine Frage des Grades (Abnutzung) oder der Art (Schaden)?
  4. Ist das angesichts der Mietdauer und der Zahl der Bewohner normal?
  5. Wie alt war der Gegenstand, und welcher Anteil seiner Lebensdauer war noch übrig?
  6. Würde eine Reinigung oder Reparatur statt eines Austauschs genügen?
  7. Liegt ein Kostenvoranschlag oder eine Rechnung vor?
  8. Ist jeder Abzug schriftlich aufgeschlüsselt?
  9. Wurde der unstrittige Teil zurückgezahlt?

Sind die Antworten eindeutig, enden die meisten Meinungsverschiedenheiten mit einem Gespräch. Wenn nicht und es um nennenswerte Beträge geht, holen Sie sich Rat. Regeln, Fristen und Streitverfahren zur Kaution unterscheiden sich von Land zu Land, und manche Länder haben Kautionssysteme oder Schlichtungsstellen. Ein örtlicher Anwalt oder ein Mieter- bzw. Vermieterverband kann Ihnen sagen, wo Sie stehen. Außerdem lohnt es sich, die Checkliste zur Instandhaltung im Herbst schon während des Mietverhältnisses durchzugehen, denn kleine Probleme, die früh behoben werden, werden später nicht zum Kautionsstreit.