Pro čtenáře, kteří ve Španělsku pronajímají nebo si pronajímají byt. Článek jsme uzavřeli 2. října 2026 v early odpoledních hodinách.

Španělská vláda přijala 29. září 2026 dvě královské vyhlášky se silou zákona (real decreto-ley, RDL) o bydlení. Obě vstoupily v platnost okamžitě, podle španělského práva je však musí Kongres do 30 dnů potvrdit, jinak pozbydou platnosti. Hlasování ve Sněmovně probíhá dnes, 2. října.

Důležité: v době uzavření článku nebyl oficiální výsledek hlasování ještě známý. Podle španělských živých přenosů v poledne rozprava stále probíhala (elDiario.es, Público). Proto níže popisujeme, co vyhlášky obsahují, co lze očekávat a jak postupovat v obou případech. Konečný výsledek si ověřte na webu Kongresu nebo v následujícím dni ve Věstníku (BOE).

Co obě vyhlášky obsahují

RDL 26/2026 – strop nájemného a vystěhování

Vyhláška vyšla v BOE 30. září a v platnost vstoupila 1. října. Hlavní body:

  • Do 31. prosince 2027 smí roční zvýšení nájemného u stávajících nájemních smluv na byty činit nejvýše 2 %, pokud se strany nedohodnou jinak.
  • Je-li nájemné nad horní hranicí podle referenčního cenového indexu (tam, kde takový systém funguje), nepřísluší žádné zvýšení.
  • Některá vystěhování se do 31. prosince 2030 pozastavují. Týká se to hlavně zranitelných domácností bez alternativního bydlení a některých investičních vlastníků (Provivienda).

RDL 27/2026 – automatické obnovení smlouvy

Vyhláška vyšla v BOE 1. října a v platnost vstoupila 2. října. Podstata:

  • Po uplynutí povinné minimální doby se smlouva automaticky obnoví na pět let, a je-li pronajímatelem firma (právnická osoba), na sedm let.
  • Pokud pronajímatel smlouvu obnovit nechce, musí to oznámit šest měsíců předem (dosud čtyři) a zpravidla vyplatit odškodné ve výši nejméně dvanácti měsíčních nájemných. Existují výjimky, například když byt potřebuje pro sebe nebo blízkého příbuzného.
  • Nájemník může nadále smlouvu vypovědět se dvěma měsíci předem.
  • Pro již běžící smlouvy platí přechodná pravidla. Výpovědi odeslané před vyhláškou zůstávají platné.

Co lze od hlasování čekat

K potvrzení vyhlášek stačí prostá většina. Strana Junts 1. října večer oznámila, že bude hlasovat proti oběma, stejně se vyslovily PP, Vox a UPN (El Independiente, Moncloa.com). Španělský tisk proto očekával zamítnutí obou vyhlášek. U druhé je pravděpodobný ještě výraznější neúspěch, protože ji podle zpráv nepodporuje ani PNV.

Letos už se to stalo. Březnová vyhláška RDL 8/2026 zavedla rovněž strop 2 % a dvouleté prodloužení. Kongres ji 28. dubna 2026 zamítl poměrem 166 hlasů pro a 177 proti (idealista).

Pokud vyhlášky zamítnou

Vyhláška pak pozbude platnosti a BOE to zveřejní den po hlasování. Žádná ochranná lhůta neexistuje, platí opět dřívější pravidla:

  • Smlouvy uzavřené po 26. květnu 2023: horní hranicí ročního zvýšení je index IRAV, který měsíčně zveřejňuje INE. V lednu 2026 činil 2,14 %, od té doby vzrostl. Údaj za srpen, zveřejněný 15. září, je 2,47 %. Vždy je třeba použít nejnovější hodnotu v okamžiku oznámení zvýšení; nejlépe ji ověřte přímo na stránkách INE.
  • Starší smlouvy: rozhoduje index sjednaný ve smlouvě, obvykle index spotřebitelských cen (IPC). Smlouva může stanovit i něco jiného (idealista).
  • Prodloužení: platí systém před vyhláškou, tedy mlčky obnovovaná smlouva po jednotlivých letech nejvýše do tří let.

Není jasné, co se stane se zvýšeními nebo žádostmi o prodloužení oznámenými během krátké účinnosti vyhlášek. O tom se vedl spor už v dubnu. Pokud jste v takové situaci, obraťte se na španělského právníka.

Pokud některou z vyhlášek přesto potvrdí

Pak výše uvedená pravidla zůstanou v platnosti se silou zákona. Vláda často nechá text projednávat i jako návrh zákona, takže podrobnosti se ještě mohou změnit.

Co dělat nyní

  1. Neposílejte oznámení o zvýšení, dokud není výsledek jistý. Několik dní čekání způsobí méně potíží než chybný výpočet.
  2. Zkontrolujte indexační doložku ve smlouvě: jaký index uvádí, kdy je zvýšení splatné a jak je třeba je oznámit.
  3. Ověřte platné pravidlo a nejnovější index a oznámení posílejte písemně, spolu s výpočtem.
  4. Uschovejte dřívější oznámení a odpovědi nájemníka. Mohou se hodit, pokud později vznikne spor.

Pokud údaje o své nemovitosti vedete v LeasingTracku, najdete smlouvu, platby i zprávy s nájemníkem na jednom místě a snáze později doložíte, co jste a kdy sdělili.

Pokud byt nepronajímáte ve Španělsku: výše uvedená pravidla platí jen tam. V Česku a ve většině zemí regionu obdobný zákonný všeobecný strop nájemného není a rozhoduje to, co je sjednáno ve smlouvě.