Pre čitateľov, ktorí v Španielsku prenajímajú alebo si tam prenajímajú byt. Článok sme uzavreli 2. októbra 2026 po obede.

Španielska vláda schválila 29. septembra 2026 dva kráľovské dekréty so silou zákona (real decreto-ley, RDL) o bývaní. Oba nadobudli účinnosť okamžite, no podľa španielskeho práva ich musí Kongres do 30 dní potvrdiť, inak strácajú platnosť. Hlasovanie v poslaneckej snemovni prebieha dnes, 2. októbra.

Dôležité: keď sme článok uzatvárali, oficiálny výsledok hlasovania ešte nebol zverejnený. Podľa španielskych priamych prenosov rozprava na poludnie ešte trvala (elDiario.es, Público). Preto nižšie popisujeme, čo dekréty obsahujú, čo sa dá očakávať a čo máte robiť v oboch prípadoch. Konečný výsledok si overte na webe Kongresu alebo v nasledujúci deň vo Vestníku (BOE).

Čo obsahujú dva dekréty

RDL 26/2026 – strop nájomného a vysťahovania

Vyšiel v BOE 30. septembra a účinnosť nadobudol 1. októbra. Najdôležitejšie body:

  • Do 31. decembra 2027 sa ročné nájomné pri existujúcich nájmoch bytov smie zvýšiť najviac o 2 %, ak sa strany nedohodnú inak.
  • Ak je nájomné nad hornou hranicou podľa referenčného cenového indexu (tam, kde takýto systém funguje), nepatrí žiadne zvýšenie.
  • Niektoré vysťahovania sa pozastavujú do 31. decembra 2030. Týka sa to najmä zraniteľných domácností bez alternatívneho bývania a určitých investorských vlastníkov (Provivienda).

RDL 27/2026 – automatické obnovenie

Vyšiel v BOE 1. októbra a účinnosť nadobudol 2. októbra. Podstata:

  • Po uplynutí povinnej minimálnej doby sa nájom automaticky obnoví na päť rokov, a ak je prenajímateľom firma (právnická osoba), na sedem rokov.
  • Ak prenajímateľ nechce nájom obnoviť, musí to oznámiť šesť mesiacov vopred (doteraz to boli štyri) a spravidla zaplatiť odškodné vo výške aspoň dvanástich mesačných nájomných. Platia výnimky, napríklad ak byt potrebuje prenajímateľ alebo blízky člen rodiny.
  • Nájomník môže naďalej vypovedať nájom s dvojmesačným predstihom.
  • Na už bežiace nájmy sa vzťahujú prechodné pravidlá. Výpovede odoslané pred dekrétom zostávajú platné.

Čo sa dá čakať od hlasovania

Na potvrdenie dekrétov stačí jednoduchá väčšina. Strana Junts 1. októbra večer oznámila, že bude hlasovať proti obom dekrétom, a to isté naznačili PP, Vox aj UPN (El Independiente, Moncloa.com). Španielska tlač preto čakala zamietnutie oboch dekrétov. Ešte výraznejšie zlyhanie druhého dekrétu je pravdepodobné, pretože ho podľa správ nepodporí ani PNV.

Takýto prípad sa už tento rok stal. Marcový RDL 8/2026 tiež zaviedol strop 2 % a dvojročné predĺženie. Kongres ho 28. apríla 2026 zamietol pomerom hlasov 166 za a 177 proti (idealista).

Ak dekréty zamietnu

Dekrét potom stráca platnosť a BOE to zverejní v deň po hlasovaní. Neexistuje žiadna prechodná lehota, opäť platia pôvodné pravidlá:

  • Zmluvy uzavreté po 26. máji 2023: horná hranica ročného zvýšenia je index IRAV, ktorý mesačne zverejňuje INE. V januári 2026 bol 2,14 %, odvtedy vzrástol. Údaj za august, zverejnený 15. septembra, je 2,47 %. Vždy treba použiť najnovšiu hodnotu v čase oznámenia zvýšenia a odporúčame ju overiť priamo na stránke INE.
  • Staršie zmluvy: rozhoduje index dohodnutý v zmluve, zvyčajne index spotrebiteľských cien (IPC). Zmluva môže stanoviť aj inak (idealista).
  • Predĺženie: pokračuje systém spred dekrétu, teda ročné tiché predlžovanie najviac na tri roky.

Nie je jasné, čo bude so zvýšeniami nájomného alebo žiadosťami o predĺženie, ktoré boli oznámené počas krátkej platnosti dekrétov. Spor o tom vznikol aj v apríli. Ak ste v takejto situácii, obráťte sa na španielskeho právnika.

Ak niektorý dekrét predsa potvrdia

Vtedy uvedené pravidlá zostávajú v platnosti so silou zákona. Vláda v takom prípade často nechá text prerokovať aj ako návrh zákona, takže detaily sa ešte môžu zmeniť.

Čo robiť teraz

  1. Neposielajte oznámenie o zvýšení, kým nie je výsledok istý. Niekoľko dní čakania spôsobí menej starostí ako chybný výpočet.
  2. Pozrite si indexačnú doložku v zmluve: ktorý index sa v nej uvádza, kedy je zvýšenie splatné a ako ho treba oznámiť.
  3. Overte si platné pravidlo a najnovší index a oznámenie pošlite písomne spolu s výpočtom.
  4. Uschovajte si predchádzajúce oznámenia aj odpovede nájomníka. Môžu sa hodiť, ak neskôr vznikne spor.

Ak údaje o svojej nehnuteľnosti vediete v LeasingTracku, nájom, platby aj správy s nájomníkom nájdete na jednom mieste a ľahšie neskôr preukážete, čo ste a kedy oznámili.

Ak byt neprenajímate v Španielsku: uvedené pravidlá platia len tam. V Maďarsku a vo väčšine krajín regiónu neexistuje podobný všeobecný strop nájomného stanovený zákonom. Rozhodujúce je tam to, čo je dohodnuté v zmluve.