À l'attention de nos lecteurs bailleurs ou locataires en Espagne. Cet article a été clôturé le 2 octobre 2026, en début d'après-midi.

Le 29 septembre 2026, le gouvernement espagnol a adopté deux décrets-lois royaux (real decreto-ley, RDL) relatifs au logement. Tous deux sont entrés en vigueur immédiatement, mais, selon le droit espagnol, le Congrès doit les convalider dans un délai de 30 jours, faute de quoi ils cessent de produire effet. Le vote a lieu aujourd'hui, 2 octobre, à la Chambre des députés.

Important : à la clôture de cet article, le résultat officiel du vote n'avait pas encore été publié. Selon les directs de la presse espagnole, le débat était encore en cours à midi (elDiario.es, Público). Nous détaillons donc le contenu des décrets, ce qui est probable et ce que vous avez à faire dans chacun des deux cas. Le résultat définitif est à vérifier sur le site du Congrès ou dans le Journal officiel (BOE) du lendemain.

Ce que contiennent les deux décrets

RDL 26/2026 : plafond des loyers et expulsions

Il a été publié au BOE le 30 septembre et est entré en vigueur le 1er octobre. Ses principaux points :

  • Jusqu'au 31 décembre 2027, dans les baux d'habitation en cours, la hausse annuelle du loyer ne peut pas dépasser 2 %, sauf accord différent des parties.
  • Si le loyer dépasse le plafond fixé par l'indice de prix de référence (là où un tel système existe), aucune hausse n'est permise.
  • Certaines expulsions sont suspendues jusqu'au 31 décembre 2030. Cela concerne surtout les ménages vulnérables sans alternative de logement et certains propriétaires investisseurs (Provivienda).

RDL 27/2026 : prorogation automatique

Il a été publié au BOE le 1er octobre et est entré en vigueur le 2 octobre. L'essentiel :

  • Après la durée minimale obligatoire, le bail est prorogé automatiquement de cinq ans, ou de sept ans si le bailleur est une société (personne morale).
  • Si le bailleur ne souhaite pas proroger le bail, il doit prévenir six mois à l'avance (contre quatre jusqu'ici) et, en principe, verser une indemnité équivalant à au moins douze mois de loyer. Il existe des exceptions, par exemple lorsque le logement est nécessaire au bailleur lui-même ou à un proche parent.
  • Le locataire peut toujours résilier moyennant un préavis de deux mois.
  • Des règles transitoires s'appliquent aux baux en cours. Les préavis envoyés avant le décret restent valables.

À quoi s'attendre lors du vote

La convalidation requiert une majorité simple. Junts a annoncé le soir du 1er octobre qu'il voterait contre les deux décrets, et le PP, Vox et l'UPN ont indiqué la même position (El Independiente, Moncloa.com). La presse espagnole s'attendait donc au rejet des deux textes. Un rejet plus net encore du second est probable, car, selon les comptes rendus, le PNV ne le soutient pas non plus.

Il y a déjà eu un précédent cette année. Le RDL 8/2026, de mars, instaurait lui aussi un plafond de 2 % et une prorogation de deux ans. Le Congrès l'a rejeté le 28 avril 2026, par 166 voix pour et 177 contre (idealista).

Si les décrets sont rejetés

Le décret cesse alors de produire effet, et le BOE le publie le lendemain du vote. Il n'y a pas de délai de grâce : les règles antérieures s'appliquent de nouveau.

  • Baux conclus après le 26 mai 2023 : la hausse annuelle est plafonnée par l'indice IRAV, publié chaque mois par l'INE. En janvier 2026, il s'élevait à 2,14 %, et il a augmenté depuis. La donnée d'août, publiée le 15 septembre, est de 2,47 %. Il faut toujours utiliser la valeur la plus récente au moment de notifier la hausse, à vérifier directement sur le site de l'INE.
  • Baux plus anciens : c'est l'indice prévu au contrat qui prévaut, généralement l'indice des prix à la consommation (IPC). Le contrat peut toutefois en disposer autrement (idealista).
  • Prorogation : le régime antérieur au décret continue de s'appliquer, c'est-à-dire une reconduction tacite annuelle jusqu'à trois ans.

Le sort des hausses ou des demandes de prorogation notifiées pendant la courte période d'application des décrets n'est pas clair. Un débat similaire avait eu lieu en avril. Si vous êtes dans ce cas, consultez un avocat espagnol.

Si l'un des décrets est tout de même convalidé

Les règles ci-dessus restent alors en vigueur avec force de loi. Le gouvernement fait souvent poursuivre l'examen du texte sous forme de projet de loi, de sorte que les détails peuvent encore évoluer.

Que faire maintenant

  1. N'envoyez pas de hausse de loyer tant que le résultat n'est pas certain. Quelques jours d'attente causent moins de soucis qu'un calcul erroné.
  2. Relisez la clause d'indexation du bail : quel indice y figure, quand la hausse est exigible et comment la notifier.
  3. Vérifiez la règle en vigueur et l'indice le plus récent, puis envoyez la notification par écrit, avec le calcul.
  4. Conservez les notifications envoyées et les réponses du locataire. Elles peuvent servir en cas de litige ultérieur.

Si vous gérez les données de votre bien dans LeasingTrack, vous retrouvez au même endroit le bail, les paiements et les messages échangés avec le locataire, ce qui permet de justifier plus facilement ce que vous avez communiqué et quand.

Si votre bien n'est pas situé en Espagne : les règles ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce pays. En Hongrie et dans la plupart des pays de la région, il n'existe pas de plafond général des loyers fixé par la loi. C'est alors le contrat qui fait foi.