Spanyolországban kiadó vagy bérlő olvasóinknak. A cikket 2026. október 2-án, kora délután zártuk le.

A spanyol kormány 2026. szeptember 29-én két királyi rendelettörvényt (real decreto-ley, RDL) fogadott el a lakhatásról. Mindkettő azonnal hatályba lépett, de a spanyol jog szerint a Kongresszusnak 30 napon belül meg kell erősítenie őket, különben megszűnnek. A szavazás ma, október 2-án zajlik a képviselőházban.

Fontos: amikor a cikket lezártuk, a szavazás hivatalos eredménye még nem jelent meg. A spanyol élő tudósítások szerint a vita délben még tartott (elDiario.es, Público). Ezért az alábbiakban leírjuk, mit tartalmaznak a rendeletek, mi várható, és mi a teendőd mindkét esetben. A végeredményt a Kongresszus honlapján vagy a másnapi Hivatalos Közlönyben (BOE) érdemes ellenőrizni.

Mit tartalmaz a két rendelet

RDL 26/2026 – lakbérplafon és kilakoltatások

A BOE-ben szeptember 30-án jelent meg, és október 1-jén lépett hatályba. A legfontosabb pontjai:

  • 2027. december 31-ig a meglévő lakásbérleti szerződésekben az éves bérleti díj emelése legfeljebb 2 százalék lehet, ha a felek nem állapodnak meg másban.
  • Ha a lakbér a referencia-árindex szerinti felső határ fölött van (ahol ilyen rendszer működik), akkor semmilyen emelés nem jár.
  • Egyes kilakoltatásokat 2030. december 31-ig felfüggeszt. Ez főleg a kiszolgáltatott, lakhatási alternatíva nélküli háztartásokat és bizonyos befektetői tulajdonosokat érinti (Provivienda).

RDL 27/2026 – automatikus megújítás

A BOE-ben október 1-jén jelent meg, és október 2-án lépett hatályba. A lényege:

  • A kötelező minimális időtartam letelte után a szerződés automatikusan öt évre újul meg, ha a bérbeadó cég (jogi személy), akkor hét évre.
  • Ha a bérbeadó nem akarja megújítani a szerződést, hat hónappal előre kell jeleznie (eddig ez négy hónap volt), és főszabályként legalább tizenkét havi bérnek megfelelő kártalanítást kell fizetnie. Ez alól vannak kivételek, például ha a lakásra saját vagy közeli családtag használatára van szükség.
  • A bérlő továbbra is két hónappal előre mondhat fel.
  • A már futó szerződésekre átmeneti szabályok vonatkoznak. A rendelet előtt elküldött felmondási értesítések érvényesek maradnak.

Mi várható a szavazáson

A rendeletek megerősítéséhez egyszerű többség kell. A Junts október 1-jén este bejelentette, hogy mindkét rendelet ellen szavaz, és ugyanezt jelezte a PP, a Vox és az UPN is (El Independiente, Moncloa.com). Ezért a spanyol sajtó mindkét rendelet elutasítását várta. A második rendelet még nagyobb arányú bukása is valószínű, mert a beszámolók szerint a PNV azt sem támogatja.

Volt már erre példa idén. A márciusi RDL 8/2026 szintén 2 százalékos plafont és kétéves hosszabbítást vezetett be. A Kongresszus 2026. április 28-án 166 igen és 177 nem szavazattal elutasította (idealista).

Ha a rendeleteket elutasítják

Ekkor a rendelet megszűnik, és ezt a BOE a szavazást követő napon közzéteszi. Nincs türelmi idő, ismét a korábbi szabályok érvényesek:

  • 2023. május 26. után kötött szerződések: az éves emelés felső határa az INE által havonta közölt IRAV-index. Az index 2026 januárjában 2,14 százalék volt, azóta emelkedett. A szeptember 15-én közölt, augusztusi adat 2,47 százalék. Mindig az emelés közlésekor legfrissebb értéket kell használni, ezt érdemes közvetlenül az INE oldalán ellenőrizni.
  • Régebbi szerződések: a szerződésben rögzített index számít, ez jellemzően a fogyasztói árindex (IPC). A szerződés másként is rendelkezhet (idealista).
  • Hosszabbítás: a rendelet előtti rendszer él tovább, vagyis évenkénti hallgatólagos meghosszabbítás legfeljebb három évig.

Nem egyértelmű, mi lesz azokkal az emelésekkel vagy hosszabbítási kérelmekkel, amelyeket a rendeletek rövid hatálya alatt közöltek. Áprilisban is vita alakult ki erről. Ha ilyen helyzetben vagy, kérdezz meg egy spanyol ügyvédet.

Ha valamelyiket mégis megerősítik

Akkor a fenti szabályok törvényi erővel hatályban maradnak. A kormány ilyenkor gyakran törvényjavaslatként is tovább tárgyaltatja a szöveget, így a részletek még módosulhatnak.

Mit tegyél most

  1. Ne küldj ki emelést, amíg nem biztos a végeredmény. Néhány nap várakozás kevesebb gondot okoz, mint egy hibás számítás.
  2. Nézd meg a szerződés indexálási záradékát: melyik index szerepel benne, mikor esedékes az emelés, és hogyan kell azt közölni.
  3. Ellenőrizd a hatályos szabályt és a legfrissebb indexet, és írásban, a számítással együtt küldd el az értesítést.
  4. Tartsd meg a korábbi értesítéseket és a bérlő válaszait. Ezekre szükség lehet, ha később vita alakul ki.

Ha a bérleményed adatait a LeasingTrackben vezeted, a szerződést, a befizetéseket és a bérlővel váltott üzeneteket egy helyen találod meg, és így könnyebb utólag igazolni, mit és mikor közöltél.

Ha nem Spanyolországban adsz ki lakást: a fenti szabályok csak ott érvényesek. Magyarországon és a régió legtöbb országában nincs hasonló, jogszabályban rögzített általános lakbérplafon. Ott a szerződésben foglaltak az irányadók.