Vlhkost a plíseň v pronajatém bytě: jak ji nahlásit, co zdokumentovat a co požadovat

Topení je zase zapnuté, okna zůstávají zavřená a prádlo schne v bytě. Právě teď se u mnoha nájemníků objeví první šedočerné skvrny v rohu ložnice nebo za skříní. Plíseň je nepříjemná, může škodit zdraví a často vyústí ve spor o to, kdo za ni může. Ten spor navíc může trvat až do chvíle, kdy se vystěhujete a žádáte o vrácení kauce.

Tento text je určen nájemníkům kdekoli v Evropě. Vysvětluje, jak zjistit příčinu problému, co můžete rozumně udělat sami a jak závadu nahlásit, abyste byli chráněni. Začneme novinkou z Británie z tohoto týdne, která ukazuje, kam se pravidla ubírají.

Novinka: Skotsko stanoví lhůty pro řešení vlhkosti a plísně

Dne 6. října 2026 vstoupila ve Skotsku v platnost tamní verze Awaab's Law. Nese jméno Awaaba Ishaka, dvouletého chlapce, který v roce 2020 zemřel po dlouhém pobytu v plísní zasaženém bytě své rodiny v Anglii. Skotská pravidla se vztahují na soukromé i sociální pronajímatele. Podle pokynů skotské vlády a právních shrnutí platí, že jakmile se pronajímatel o vlhkosti nebo plísni dozví:

• kompetentní osoba musí provést prohlídku do 10 pracovních dnů;
• nájemník musí do 3 pracovních dnů poté dostat písemné shrnutí zjištění;
• pokud jsou nutné práce, aby byl domov v podstatě prostý vlhkosti a plísně, musí oprava začít do 5 pracovních dnů od prohlídky;
• pokud lhůtu nelze dodržet, musí pronajímatel písemně vysvětlit proč a stanovit nový termín.

Pronajímatel neodpovídá za všechno. Pokud plíseň vzniká tím, že se v domově dostatečně nevětrá a netopí, pokyny připouštějí, že odpovědnost nemusí nést pronajímatel. Pokud se skotský nájemník s pronajímatelem neshodnou, může věc předložit First-tier Tribunal (Housing and Property Chamber).

Anglie tam zatím není. Dne 8. října 2026 britská vláda oznámila konzultaci o rozšíření Awaab's Law na soukromé nájemní domy. Je otevřená do 18. prosince 2026. Zatím jde jen o návrhy, bez data účinnosti a bez konečných lhůt. V Anglii se Awaab's Law v současnosti vztahuje na sociální bydlení.

Pokud bydlíte kdekoli jinde, žádná z těchto lhůt se vás netýká. Základní myšlenka ale platí i tak: hlaste písemně, získejte odpověď v přiměřené době a mějte záznam o obojím.

Kondenzace, nebo stavební vada?

Na této otázce závisí všechno ostatní. Orientačně:

Známky kondenzace (běžná vlhkost, která nemá kam odejít):

• kapky vody na oknech a studených stěnách, zejména ráno;
• plíseň v rozích, na obvodových zdech, za nábytkem, kolem okenních rámů a v koupelnách;
• zhoršuje se za chladného počasí a při sušení prádla v bytě;
• často se rychle zlepší lepším větráním a vyrovnanějším vytápěním.

Známky vady (voda proniká odtud, odkud by neměla):

• vlhká skvrna, která se zvětšuje, má okraj podobný hranici hladiny nebo se objeví po dešti;
• vlhkost nízko na zdi, stoupající od podlahy (možná zemní vlhkost);
• skvrny pod koupelnou nebo bytem nad vámi či poblíž potrubí (netěsnost);
• vlhkost v teplé, dobře větrané místnosti;
• opadávající omítka, odlepená tapeta nebo zatuchlý zápach, který větrání neodstraní;
• chybějící nebo nefunkční odtahové ventilátory či okenní větrací štěrbiny.

Hranice není vždy zřetelná. Špatná izolace nebo tepelný most (studené místo v konstrukci, například betonový věnec či roh) mohou způsobit kondenzační plíseň, i když byt správně větráte. To je stejně tak stavební problém jako otázka způsobu bydlení. Pokud si nejste jistí, napište to do hlášení a požádejte pronajímatele o kontrolu.

Rozumné návyky při větrání a vytápění

Tyto návyky pomáhají ve většině bytů a zároveň prokazují, že jste svůj díl udělali:

1. Větrejte krátce a naplno. Několikrát denně otevřete okna dokořán na 5–10 minut, ideálně s průvanem. V zimě to funguje lépe než celodenní mikroventilace.
2. Topte rovnoměrně. Nenechte místnosti hodně vychladnout. Studené stěny zachycují vlhkost. Málo využívaná ložnice s vypnutým topením je klasické místo pro plíseň.
3. Řešte vlhkost u zdroje. Při vaření zakrývejte hrnce poklicí, používejte odtahový ventilátor, po sprchování zavřete dveře koupelny a pak ji vyvětrejte.
4. Prádlo sušte opatrně. Musíte-li ho sušit v bytě, použijte místnost se zavřenými dveřmi a mírně pootevřeným oknem, nebo odvlhčovač.
5. Nechte odstup. Skříně a pohovky umístěte několik centimetrů od obvodových stěn.
6. Měřte. Levný vlhkoměr hodně pomůže. Vlhkost vzduchu v interiéru trvale nad zhruba 60 % je varovný signál. Naměřené hodnoty si zapisujte, jsou užitečným důkazem.

Pokud vás znepokojují náklady na vytápění, řekněte to pronajímateli. Některé domovy je prostě drahé vytopit a i to je součástí rozhovoru.

Nahlaste to písemně a brzy

Telefonát na chodbě snadno zapadne. Písemné hlášení ne. Pošlete ho hned, jakmile plíseň zjistíte, dokud je malá.

Dobré hlášení obsahuje:

• kde problém je (místnost, stěna, přibližná velikost);
• kdy jste ho poprvé zaznamenali a zda se šíří;
• co jste už udělali (větrání, topení, čištění, naměřená vlhkost);
• datované fotografie s něčím v záběru pro porovnání velikosti;
• jasnou žádost, například: „Prosím o zajištění prohlídky příčiny a o informaci, co a kdy plánujete udělat.“

Použijte e-mail, komunikační kanál, na kterém jste se oba dohodli, nebo dopis, aby byl zřejmý čas odeslání. Pokud váš pronajímatel používá LeasingTrack, můžete závadu nahlásit a napsat mu přímo u svého nájmu a zůstane uložena v záznamech nemovitosti pro vás oba.

Veďte jednoduchý deník

Založte si poznámku nebo tabulku a doplňujte ji každý týden či dva:

Fotografujte pokaždé ze stejného úhlu, aby byla změna dobře vidět. Uschovejte kopie všech zpráv. Poškozené věci také ponechte, nebo je alespoň vyfoťte, než je vyhodíte.

Co můžete rozumně požadovat

Podrobnosti závisejí na vaší zemi a smlouvě, ale tyto požadavky jsou rozumné téměř všude:

• prohlídku příčiny pronajímatelem nebo kompetentním řemeslníkem;
• opravu, pokud jde o netěsnost, vadné větrání, rozbitý okapový žlab nebo podobnou vadu;
• funkční větrání, například odtahové ventilátory a okenní větrací štěrbiny;
• radu nebo vybavení, pokud je případ hraniční, třeba odvlhčovač, než se vyřeší příčina;
• písemnou odpověď, co a kdy se bude dělat.

V mnoha zemích mohou vážné, dlouhodobé vady omezující užívání bytu opravňovat ke slevě z nájemného nebo k jiným nárokům. Pravidla se ale velmi liší a nesprávný postup (například prosté přestání platit) vás může přivést do porušení nájemní smlouvy. Nezadržujte nájemné z vlastní iniciativy. Nejdřív se poraďte.

Plíseň a kauce

Mnoho sporů o plíseň vyvrcholí až při stěhování. Pronajímatel vidí poskvrněné stěny a strhne náklady na malování. Nájemník tvrdí, že byt byl vlhký vždycky. Obvykle vyhraje ten, kdo má lepší záznamy.

Jak se chránit:

• zkontrolujte předávací protokol a fotografie při nastěhování, zda už nezachycují vlhkost či plíseň;
• hlášeními a deníkem doložte, že jste problém včas nahlásili a udržovali rozumné větrání a vytápění;
• povrchovou plíseň průběžně čistěte (je-li to bezpečné), aby se z malých skvrn nestala velká;
• při vystěhování vyfoťte každou místnost a pokud je to možné, projděte předání společně.

Platí to i pro pronajímatele. Nájemník, který hlásí včas, vám ušetří větší opravy a jasný záznam velmi usnadní spravedlivé rozhodnutí o kauci.

Když se nic neděje

Tady se země liší nejvíce. Ve Skotsku může jít o First-tier Tribunal. V Anglii se dnes využívají stávající postupy pro opravy a místní úřady. Jinde to může být obecní bytový odbor, orgán ochrany veřejného zdraví, sdružení nájemníků, spotřebitelská poradna, mediace nebo soud.

Nejdřív pošlete jedno jasné písemné upomenutí s rozumnou lhůtou. Pokud stále nepřichází odpověď, vyhledejte místní poradenství u organizace nájemníků, právní poradny nebo u právníka a přineste deník a fotografie. Pokud máte vy nebo člen rodiny zdravotní potíže, které podle vás s plísní souvisejí, navštivte lékaře a i to si zaznamenejte.

Většina pronajímatelů chce vlhkost odstranit. Poškozuje totiž i jejich nemovitost. Klidné, včasné a dobře zdokumentované hlášení obvykle stačí k tomu, aby se věci daly do pohybu.