Die Heizung läuft wieder, die Fenster bleiben zu, und die Wäsche trocknet in der Wohnung. Für viele Mieter tauchen jetzt die ersten grauschwarzen Flecken in der Schlafzimmerecke oder hinter dem Schrank auf. Schimmel ist unangenehm, kann die Gesundheit beeinträchtigen und führt oft zum Streit darüber, wer schuld ist. Dieser Streit kann noch andauern, wenn Sie ausziehen und Ihre Kaution zurückverlangen.

Dieser Ratgeber richtet sich an Mieter in ganz Europa. Er zeigt, wie Sie die Ursache einkreisen, was Sie sinnvollerweise selbst tun können und wie Sie den Schaden so melden, dass Sie abgesichert sind. Am Anfang steht eine Nachricht aus Großbritannien von dieser Woche, die zeigt, wohin die Regeln sich entwickeln.

Die Nachricht: Schottland setzt Fristen für Feuchtigkeit und Schimmel

Am 6. Oktober 2026 ist die schottische Fassung des Awaab's Law in Kraft getreten. Es ist nach Awaab Ishak benannt, einem Zweijährigen, der 2020 nach langer Schimmelbelastung in der Wohnung seiner Familie in England starb. Die schottischen Regeln gelten für private ebenso wie für soziale Vermieter. Laut den Hinweisen der schottischen Regierung und rechtlichen Zusammenfassungen gilt, sobald ein Vermieter von Feuchtigkeit oder Schimmel weiß:

  • Eine sachkundige Person muss innerhalb von 10 Arbeitstagen prüfen;
  • der Mieter muss danach innerhalb von 3 Arbeitstagen eine schriftliche Zusammenfassung der Ergebnisse erhalten;
  • ist Arbeit nötig, damit die Wohnung im Wesentlichen frei von Feuchtigkeit und Schimmel bleibt, muss die Reparatur innerhalb von 5 Arbeitstagen nach der Prüfung beginnen;
  • kann eine Frist nicht eingehalten werden, muss der Vermieter das schriftlich begründen und einen neuen Zeitrahmen nennen.

Der Vermieter ist nicht für alles verantwortlich. Entsteht Schimmel, weil die Wohnung nicht ausreichend gelüftet und beheizt wird, räumen die Hinweise ein, dass die Verantwortung nicht beim Vermieter liegen muss. Wenn sich Mieter und Vermieter in Schottland nicht einigen, kann der Mieter die Sache vor das First-tier Tribunal (Housing and Property Chamber) bringen.

England ist noch nicht so weit. Am 8. Oktober 2026 kündigte die britische Regierung eine Konsultation zur Ausweitung des Awaab's Law auf private Mietwohnungen an. Sie läuft bis zum 18. Dezember 2026. Bislang handelt es sich nur um Vorschläge, ohne Starttermin und ohne endgültige Fristen. In England gilt das Awaab's Law derzeit für den sozialen Wohnungsbau.

Wenn Sie anderswo mieten, gelten diese Fristen für Sie nicht. Der Grundgedanke gilt aber überall: schriftlich melden, innerhalb angemessener Zeit eine Antwort erhalten und beides dokumentiert haben.

Kondensation oder Baumangel?

Von dieser Frage hängt alles Weitere ab. Als grobe Orientierung:

Hinweise auf Kondensation (Alltagsfeuchte, die nicht entweichen kann):

  • Wassertropfen an Fenstern und kalten Wänden, vor allem morgens;
  • Schimmel in Ecken, an Außenwänden, hinter Möbeln, an Fensterrahmen und im Bad;
  • es wird bei Kälte schlimmer und wenn Wäsche in der Wohnung trocknet;
  • oft bessert es sich rasch durch besseres Lüften und gleichmäßigeres Heizen.

Hinweise auf einen Mangel (Wasser kommt von dort, wo es nicht herkommen sollte):

  • ein Feuchtefleck, der weiter wächst, einen Rand wie eine Wasserlinie hat oder nach Regen auftritt;
  • Feuchtigkeit im unteren Wandbereich, vom Boden aufsteigend (möglicherweise aufsteigende Feuchte);
  • Flecken unterhalb eines Bads oder einer Wohnung darüber oder in der Nähe von Rohren (Leckage);
  • Feuchtigkeit in einem warmen, gut gelüfteten Raum;
  • bröckelnder Putz, sich lösende Tapeten oder muffiger Geruch, den Lüften nicht beseitigt;
  • fehlende oder defekte Abluftventilatoren oder Fensterlüfter.

Die Grenze ist nicht immer klar. Schlechte Dämmung oder eine Wärmebrücke (eine kalte Stelle in der Bausubstanz, etwa ein Betonbalken oder eine Gebäudeecke) kann auch dann Kondensationsschimmel verursachen, wenn Sie richtig lüften. Das ist ebenso ein Bauproblem wie eine Frage des Wohnverhaltens. Wenn Sie unsicher sind, schreiben Sie das in Ihre Meldung und bitten Sie den Vermieter, es prüfen zu lassen.

Vernünftiges Lüften und Heizen

Diese Gewohnheiten helfen in den meisten Wohnungen und zeigen zugleich, dass Sie Ihren Teil beitragen:

  1. Kurz und vollständig lüften. Öffnen Sie die Fenster mehrmals täglich 5 bis 10 Minuten weit, am besten mit Durchzug. Das wirkt besser, als im Winter ein Fenster den ganzen Tag gekippt zu lassen.
  2. Gleichmäßig heizen. Lassen Sie Räume nicht stark auskühlen. Kalte Wände nehmen Feuchtigkeit auf. Ein selten genutztes Schlafzimmer mit ausgeschalteter Heizung ist der klassische Schimmelort.
  3. Feuchtigkeit an der Quelle bekämpfen. Deckel auf die Töpfe, Abzugshaube nutzen, nach dem Duschen die Badezimmertür schließen und danach lüften.
  4. Wäsche sorgfältig trocknen. Muss sie drinnen trocknen, wählen Sie einen Raum mit geschlossener Tür und leicht geöffnetem Fenster oder nutzen Sie einen Luftentfeuchter.
  5. Abstand lassen. Halten Sie Schränke und Sofas einige Zentimeter von Außenwänden entfernt.
  6. Messen. Ein günstiges Hygrometer hilft sehr. Eine Luftfeuchtigkeit, die dauerhaft über etwa 60 % liegt, ist ein Warnzeichen. Notieren Sie die Werte, denn sie sind ein nützlicher Nachweis.

Wenn Ihnen die Heizkosten Sorgen machen, sprechen Sie den Vermieter darauf an. Manche Wohnungen sind schlicht teuer zu beheizen, und das gehört zum Gespräch dazu.

Früh und schriftlich melden

Ein kurzes Wort im Treppenhaus ist schnell vergessen. Eine schriftliche Meldung nicht. Senden Sie sie ab, sobald Sie Schimmel bemerken, solange er noch klein ist.

Eine gute Meldung enthält:

  • wo das Problem liegt (Raum, Wand, ungefähre Größe);
  • wann Sie es zuerst bemerkt haben und ob es sich ausbreitet;
  • was Sie bereits getan haben (Lüften, Heizen, Reinigen, Messwerte der Luftfeuchtigkeit);
  • Fotos mit Datum, mit einem Gegenstand zum Größenvergleich im Bild;
  • eine klare Bitte, zum Beispiel: „Bitte veranlassen Sie, dass die Ursache untersucht wird, und teilen Sie mir mit, was Sie wann unternehmen wollen.“

Nutzen Sie E-Mail, einen vereinbarten Nachrichtenkanal oder einen Brief, damit es einen Zeitstempel gibt. Nutzt Ihr Vermieter LeasingTrack, können Sie die Schadensmeldung und Ihre Nachrichten direkt zu Ihrem Mietvertrag senden. Sie bleiben dann für beide Seiten bei den Unterlagen der Immobilie.

Ein einfaches Protokoll führen

Legen Sie eine Notiz oder Tabelle an und ergänzen Sie sie alle ein bis zwei Wochen:

Datum Was Sie gesehen haben Foto Luftfeuchtigkeit Was Sie getan haben / wen Sie kontaktiert haben Antwort
12. Okt. Flecken in der Nordwestecke des Schlafzimmers, ca. 10 cm ja 68 % Gereinigt, Vermieter per E-Mail informiert —
19. Okt. Auf ca. 25 cm ausgebreitet ja 66 % Erinnerung gesendet Vermieter hat geantwortet, Termin am 24. Okt.

Fotografieren Sie jedes Mal aus demselben Blickwinkel, damit die Veränderung gut sichtbar ist. Bewahren Sie alle Nachrichten auf. Heben Sie beschädigte Gegenstände auf oder fotografieren Sie sie zumindest, bevor Sie sie wegwerfen.

Was Sie berechtigterweise verlangen können

Die Einzelheiten hängen von Ihrem Land und Ihrem Vertrag ab, aber diese Forderungen sind fast überall angemessen:

  • eine Untersuchung der Ursache durch den Vermieter oder einen sachkundigen Handwerker;
  • eine Reparatur bei einer undichten Stelle, mangelhafter Lüftung, defekter Dachrinne oder einem ähnlichen Mangel;
  • funktionierende Lüftung, etwa Abluftventilatoren und Fensterlüfter;
  • Beratung oder Geräte, wenn der Fall grenzwertig ist, zum Beispiel ein Luftentfeuchter, bis die Ursache geklärt ist;
  • eine schriftliche Antwort, was wann unternommen wird.

In vielen Ländern können schwerwiegende, lang anhaltende Mängel, die die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigen, eine Mietminderung oder andere Rechtsfolgen begründen. Die Regeln unterscheiden sich allerdings stark, und wer es falsch macht (zum Beispiel einfach nicht mehr zahlt), kann gegen den Mietvertrag verstoßen. Halten Sie die Miete nicht eigenmächtig zurück. Holen Sie zuerst Rat ein.

Schimmel und Ihre Kaution

Viele Schimmelstreitigkeiten spitzen sich erst beim Auszug zu. Der Vermieter sieht fleckige Wände und zieht die Kosten fürs Streichen ab. Der Mieter sagt, die Wohnung sei schon immer feucht gewesen. Wer die besseren Unterlagen hat, setzt sich meist durch.

So schützen Sie sich:

  • Prüfen Sie das Übergabeprotokoll und die Fotos beim Einzug auf bereits vorhandene Feuchtigkeit oder Schimmel;
  • zeigen Sie mit Ihren Meldungen und Ihrem Protokoll, dass Sie das Problem rechtzeitig gemeldet und angemessen gelüftet und geheizt haben;
  • entfernen Sie oberflächlichen Schimmel, sobald er auftritt (wenn das ungefährlich möglich ist), damit aus kleinen Stellen keine großen Flecken werden;
  • fotografieren Sie beim Auszug jeden Raum und gehen Sie die Übergabe nach Möglichkeit gemeinsam durch.

Das nützt auch Vermietern. Ein Mieter, der früh meldet, erspart Ihnen größere Reparaturen, und eine klare Dokumentation macht eine faire Entscheidung über die Kaution viel einfacher.

Wenn nichts passiert

Hier unterscheiden sich die Länder am stärksten. In Schottland kann das bedeuten, das First-tier Tribunal anzurufen. In England sind es derzeit die bestehenden Wege über Reparaturanspruch und örtliche Behörde. Anderswo kommen ein kommunales Wohnungsamt, eine Gesundheitsbehörde, ein Mieterverein, eine Verbraucherberatung, eine Mediation oder die Gerichte infrage.

Senden Sie zuerst eine klare schriftliche Erinnerung mit angemessener Frist. Bleibt eine Antwort aus, holen Sie örtlichen Rat bei einer Mieterorganisation, einer Rechtsberatungsstelle oder einem Anwalt ein und bringen Sie Protokoll und Fotos mit. Wenn Sie oder ein Familienmitglied gesundheitliche Beschwerden haben, die Sie mit dem Schimmel in Verbindung bringen, gehen Sie zum Arzt und halten Sie auch das fest.

Die meisten Vermieter wollen Feuchtigkeit beseitigen, denn sie schadet auch ihrer Immobilie. Eine ruhige, frühe und gut dokumentierte Meldung reicht meist aus, um die Sache in Gang zu bringen.