Umidità e muffa in affitto: come segnalarla, cosa documentare e cosa chiedere

Il riscaldamento è di nuovo acceso, le finestre restano chiuse e il bucato si asciuga in casa. Per molti inquilini è proprio il momento in cui compaiono le prime macchie grigio-nere in un angolo della camera o dietro l'armadio. La muffa è sgradevole, può far male alla salute e spesso diventa una discussione su di chi sia la colpa. Una discussione che può trascinarsi fino al momento in cui lasci l'immobile e chiedi indietro il deposito cauzionale.

Questa guida è pensata per gli inquilini di tutta Europa. Spiega come capire che cosa causa il problema, che cosa puoi fare ragionevolmente da solo e come segnalarlo per tutelarti. Si parte da una notizia dal Regno Unito di questa settimana, che mostra la direzione in cui vanno le regole.

La notizia: in Scozia ci sono ora scadenze per umidità e muffa

Il 6 ottobre 2026 è entrata in vigore la versione scozzese della Awaab's Law. Prende il nome da Awaab Ishak, un bambino di due anni morto nel 2020 dopo una lunga esposizione alla muffa nell'appartamento della sua famiglia in Inghilterra. Le norme scozzesi riguardano sia i locatori privati sia quelli del settore sociale. Secondo le linee guida del governo scozzese e alcune sintesi legali, una volta che il locatore è a conoscenza di umidità o muffa:

• una persona competente deve svolgere un'ispezione entro 10 giorni lavorativi;
• l'inquilino deve ricevere una sintesi scritta degli esiti entro 3 giorni lavorativi da quel momento;
• se servono lavori per mantenere l'abitazione sostanzialmente libera da umidità e muffa, la riparazione deve iniziare entro 5 giorni lavorativi dall'ispezione;
• se una scadenza non può essere rispettata, il locatore deve spiegarne il motivo per iscritto e indicare un nuovo termine.

Il locatore non risponde di tutto. Quando la muffa dipende dal fatto che la casa non viene arieggiata e riscaldata a sufficienza, le linee guida ammettono che la responsabilità possa non essere del locatore. Se inquilino e locatore scozzesi non trovano un accordo, l'inquilino può rivolgersi al First-tier Tribunal (Housing and Property Chamber).

L'Inghilterra non è ancora a questo punto. L'8 ottobre 2026 il governo britannico ha annunciato una consultazione per estendere la Awaab's Law agli alloggi in affitto privati. Resta aperta fino al 18 dicembre 2026. Per ora si tratta solo di proposte, senza data di avvio né scadenze definitive. In Inghilterra la Awaab's Law si applica attualmente all'edilizia sociale.

Se affitti altrove, nessuna di queste scadenze vale per te. Resta valido però il principio di fondo: segnala per iscritto, ottieni una risposta in tempi ragionevoli e conserva traccia di entrambe le cose.

Condensa o difetto dell'edificio?

Da questa domanda dipende tutto il resto. In linea di massima:

Segni di condensa (la normale umidità domestica che non trova via d'uscita):

• goccioline d'acqua su vetri e pareti fredde, soprattutto al mattino;
• muffa negli angoli, sui muri esterni, dietro i mobili, intorno agli infissi e in bagno;
• peggiora con il freddo e quando il bucato si asciuga in casa;
• spesso migliora in fretta con un ricambio d'aria migliore e un riscaldamento più costante.

Segni di un difetto (acqua che arriva da dove non dovrebbe):

• una macchia di umidità che continua a crescere, ha il bordo a «alone» o compare dopo la pioggia;
• umidità in basso sulla parete, che sale dal pavimento (possibile umidità di risalita);
• macchie sotto un bagno o un appartamento al piano di sopra, o vicino alle tubature (una perdita);
• umidità in una stanza calda e ben ventilata;
• intonaco che si sgretola, carta da parati che si stacca o odore di muffa che l'aerazione non elimina;
• ventole di estrazione o bocchette sugli infissi mancanti o non funzionanti.

Il confine non è sempre netto. Uno scarso isolamento o un ponte termico (un punto freddo della struttura, come una trave in cemento o uno spigolo) può causare muffa da condensa anche se arieggi correttamente. È un problema dell'edificio tanto quanto delle abitudini di chi ci vive. Se non sei sicuro, scrivilo nella segnalazione e chiedi al locatore di far fare un controllo.

Abitudini ragionevoli di aerazione e riscaldamento

Questi accorgimenti aiutano nella maggior parte delle case e dimostrano che hai fatto la tua parte:

1. Arieggia in modo breve e completo. Apri bene le finestre per 5–10 minuti più volte al giorno, meglio se con corrente d'aria trasversale. Funziona meglio che lasciare un'anta a vasistas tutto il giorno d'inverno.
2. Riscalda in modo costante. Non lasciare che le stanze diventino molto fredde: le pareti fredde raccolgono umidità. Una camera poco usata con il riscaldamento spento è il classico posto per la muffa.
3. Contrasta l'umidità alla fonte. Usa i coperchi sulle pentole, accendi la cappa o la ventola, chiudi la porta del bagno dopo la doccia e arieggia subito dopo.
4. Asciuga il bucato con cura. Se devi farlo in casa, scegli una stanza con la porta chiusa e la finestra leggermente aperta, oppure usa un deumidificatore.
5. Lascia uno spazio. Tieni armadi e divani a qualche centimetro dalle pareti esterne.
6. Misura. Un igrometro economico aiuta molto. Un'umidità interna che resta sopra il 60% circa è un campanello d'allarme. Annota i valori: sono una prova utile.

Se ti preoccupano i costi del riscaldamento, parlane con il locatore. Alcune case sono semplicemente costose da scaldare, e fa parte del discorso.

Segnala per iscritto e subito

Una parola detta di sfuggita sulle scale si dimentica facilmente. Una segnalazione scritta no. Inviala appena noti la muffa, quando è ancora piccola.

Una buona segnalazione contiene:

• dove si trova il problema (stanza, parete, dimensioni approssimative);
• quando l'hai notato la prima volta e se si sta estendendo;
• che cosa hai già fatto (aerazione, riscaldamento, pulizia, valori di umidità);
• foto con data, con un oggetto nell'inquadratura per dare la scala;
• una richiesta chiara, per esempio: «Vi chiedo di far verificare la causa e di comunicarmi che cosa intendete fare e quando.»

Usa l'email, un canale di messaggistica concordato tra voi oppure una lettera, così resta una data certa. Se il tuo locatore usa LeasingTrack, puoi inviare la segnalazione guasto e scrivergli dal tuo contratto di locazione, e tutto resta nei documenti dell'immobile, consultabili da entrambi.

Tieni un semplice registro

Crea una nota o un foglio di calcolo e aggiornalo ogni una o due settimane:

Scatta le foto sempre dalla stessa angolazione, così la differenza si vede bene. Conserva copie di tutti i messaggi. Tieni anche gli oggetti rovinati, o almeno fotografali prima di buttarli.

Che cosa puoi ragionevolmente chiedere

I dettagli dipendono dal tuo Paese e dal contratto, ma queste richieste sono ragionevoli quasi ovunque:

• un'ispezione della causa da parte del locatore o di un tecnico competente;
• una riparazione in caso di perdita, ventilazione difettosa, grondaia rotta o difetti simili;
• una ventilazione funzionante, come ventole di estrazione e bocchette sugli infissi;
• consigli o attrezzature se il caso è al limite, per esempio un deumidificatore mentre si individua la causa;
• una risposta scritta su che cosa verrà fatto e quando.

In molti Paesi, difetti gravi e duraturi che compromettono l'uso dell'abitazione possono giustificare una riduzione del canone o altri rimedi. Le regole però variano molto, e agire in modo sbagliato (per esempio smettendo semplicemente di pagare) può metterti in inadempimento rispetto al contratto di locazione. Non sospendere il pagamento del canone di tua iniziativa. Chiedi prima un consiglio.

La muffa e il deposito cauzionale

Molte controversie sulla muffa esplodono solo alla riconsegna. Il locatore vede le pareti macchiate e trattiene il costo della tinteggiatura. L'inquilino sostiene che la casa fosse sempre umida. Di solito ha ragione chi ha la documentazione migliore.

Per tutelarti:

• controlla l'inventario e le foto dell'ingresso per eventuali segni preesistenti di umidità o muffa;
• dimostra con segnalazioni e registro di aver segnalato il problema per tempo e di aver mantenuto un'aerazione e un riscaldamento ragionevoli;
• pulisci la muffa superficiale appena compare (se puoi farlo in sicurezza), così le macchie piccole non diventano una grande chiazza;
• alla riconsegna, fotografa ogni stanza e, se possibile, fai il passaggio delle consegne insieme al locatore.

Vale anche per i locatori. Un inquilino che segnala presto ti evita riparazioni più grosse, e una documentazione chiara rende molto più semplice decidere in modo equo sul deposito cauzionale.

Se non succede nulla

Qui i Paesi differiscono di più. In Scozia può significare il First-tier Tribunal. In Inghilterra, oggi, significa le vie già esistenti per le riparazioni e il consiglio locale. Altrove può essere un ufficio comunale per la casa, un'autorità sanitaria pubblica, un'associazione di inquilini, uno sportello di tutela dei consumatori, la mediazione o il tribunale.

Per prima cosa invia un sollecito scritto e chiaro, con una scadenza ragionevole. Se ancora non ottieni risposta, cerca una consulenza locale presso un'associazione di inquilini, un servizio di assistenza legale o un avvocato, portando registro e foto. Se tu o un familiare avete problemi di salute che pensate siano legati alla muffa, rivolgetevi a un medico e conservate anche questa documentazione.

La maggior parte dei locatori vuole risolvere l'umidità: danneggia anche il loro immobile. Di solito basta una segnalazione calma, tempestiva e ben documentata per mettere le cose in movimento.