Ogrzewanie znów działa, okna są zamknięte, a pranie schnie w mieszkaniu. U wielu najemców właśnie wtedy pojawiają się pierwsze szaro-czarne plamki w rogu sypialni albo za szafą. Pleśń jest nieprzyjemna, może szkodzić zdrowiu i często kończy się sporem o to, kto zawinił. Taki spór potrafi trwać jeszcze wtedy, gdy wyprowadzasz się i prosisz o zwrot kaucji.

Ten poradnik jest dla najemców z całej Europy. Wyjaśnia, jak ustalić przyczynę problemu, co możesz rozsądnie zrobić sam i jak zgłosić sprawę, żeby być zabezpieczonym. Zaczynamy od brytyjskiej wiadomości z tego tygodnia, która pokazuje, w którą stronę idą przepisy.

Nowość: Szkocja wprowadza terminy na wilgoć i pleśń

6 października 2026 r. w Szkocji weszła w życie tamtejsza wersja Awaab's Law. Nazwano ją na cześć Awaaba Ishaka, dwuletniego chłopca, który zmarł w 2020 roku po długotrwałym narażeniu na pleśń w mieszkaniu rodziny w Anglii. Szkockie przepisy obejmują zarówno prywatnych, jak i społecznych wynajmujących. Według wytycznych rządu Szkocji i omówień prawnych, gdy wynajmujący dowie się o wilgoci lub pleśni:

  • kompetentna osoba musi zbadać sprawę w ciągu 10 dni roboczych;
  • najemca musi otrzymać pisemne podsumowanie ustaleń w ciągu 3 dni roboczych od tego momentu;
  • jeśli potrzebne są prace, aby mieszkanie było w istotnym stopniu wolne od wilgoci i pleśni, naprawa musi się rozpocząć w ciągu 5 dni roboczych od zbadania sprawy;
  • jeśli termin nie może być dotrzymany, wynajmujący musi na piśmie wyjaśnić powód i podać nowy termin.

Wynajmujący nie odpowiada za wszystko. Jeśli pleśń bierze się z niedostatecznego wietrzenia i ogrzewania mieszkania, wytyczne dopuszczają, że odpowiedzialność nie leży po stronie wynajmującego. Gdy szkocki najemca i wynajmujący nie mogą się dogadać, najemca może skierować sprawę do First-tier Tribunal (Housing and Property Chamber), czyli trybunału pierwszej instancji do spraw mieszkaniowych.

Anglia jeszcze tego nie ma. 8 października 2026 r. rząd Wielkiej Brytanii ogłosił konsultacje w sprawie rozszerzenia Awaab's Law na prywatne mieszkania na wynajem. Potrwają do 18 grudnia 2026 r. Na razie to tylko propozycje: bez daty wejścia w życie i bez ostatecznych terminów. W Anglii Awaab's Law obecnie dotyczy mieszkań społecznych.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie gdzie indziej, te terminy cię nie obejmują. Sama zasada jest jednak uniwersalna: zgłaszaj na piśmie, oczekuj odpowiedzi w rozsądnym czasie i miej dokumentację jednego i drugiego.

Kondensacja czy wada budynku?

Od odpowiedzi na to pytanie zależy cała reszta. Orientacyjnie:

Oznaki kondensacji (zwykła wilgoć, która nie ma dokąd odejść):

  • krople wody na oknach i zimnych ścianach, zwłaszcza rano;
  • pleśń w narożnikach, na ścianach zewnętrznych, za meblami, wokół okien i w łazienkach;
  • nasila się w mroźną pogodę i gdy pranie schnie w domu;
  • często szybko ustępuje po lepszym wietrzeniu i bardziej równomiernym ogrzewaniu.

Oznaki wady (woda pojawia się tam, gdzie nie powinna):

  • plama wilgoci, która rośnie, ma wyraźny, zaciekowy brzeg albo pojawia się po deszczu;
  • wilgoć nisko przy ścianie, podciągająca od podłogi (możliwe zawilgocenie kapilarne);
  • zacieki pod łazienką, pod mieszkaniem wyżej lub przy rurach (wyciek);
  • wilgoć w ciepłym, dobrze wentylowanym pomieszczeniu;
  • kruszący się tynk, odklejająca się tapeta albo stęchły zapach, którego wietrzenie nie usuwa;
  • brakujące lub niedziałające wentylatory wyciągowe albo nawiewniki okienne.

Granica nie zawsze jest wyraźna. Słaba izolacja lub mostek termiczny (zimne miejsce w konstrukcji, np. betonowy wieniec albo narożnik) może powodować pleśń z kondensacji nawet wtedy, gdy wietrzysz prawidłowo. To problem budynku, a nie tylko stylu życia. Jeśli nie masz pewności, napisz o tym w zgłoszeniu i poproś wynajmującego o sprawdzenie przyczyny.

Rozsądne nawyki wietrzenia i ogrzewania

Te nawyki pomagają w większości mieszkań, a przy okazji pokazują, że zrobiłeś swoje:

  1. Wietrz krótko i intensywnie. Otwieraj okna szeroko na 5–10 minut kilka razy dziennie, najlepiej z przeciągiem. To działa lepiej niż okno uchylone przez cały dzień zimą.
  2. Ogrzewaj równomiernie. Nie dopuszczaj do silnego wychłodzenia pomieszczeń. Zimne ściany zbierają wilgoć. Rzadko używana sypialnia z wyłączonym grzejnikiem to klasyczne miejsce na pleśń.
  3. Ogranicz wilgoć u źródła. Przykrywaj garnki, używaj okapu i wentylatora, po prysznicu zamykaj drzwi łazienki, a potem ją przewietrz.
  4. Susz pranie rozważnie. Jeśli musisz suszyć w domu, rób to w pokoju z zamkniętymi drzwiami i lekko uchylonym oknem albo z osuszaczem powietrza.
  5. Zostaw odstęp. Szafy i sofy ustawiaj kilka centymetrów od ścian zewnętrznych.
  6. Mierz. Tani higrometr bardzo pomaga. Wilgotność w pomieszczeniu utrzymująca się powyżej ok. 60% to sygnał ostrzegawczy. Zapisuj odczyty, bo to przydatny dowód.

Jeśli obawiasz się kosztów ogrzewania, powiedz o tym wynajmującemu. Niektóre mieszkania po prostu trudno utrzymać w cieple i to też jest część rozmowy.

Zgłoś na piśmie i od razu

Uwaga rzucona na klatce schodowej łatwo ulatuje z pamięci. Pisemne zgłoszenie – nie. Wyślij je, gdy tylko zauważysz pleśń, póki jest jeszcze mała.

Dobre zgłoszenie zawiera:

  • gdzie jest problem (pomieszczenie, ściana, przybliżona wielkość);
  • kiedy zauważyłeś go po raz pierwszy i czy się rozprzestrzenia;
  • co już zrobiłeś (wietrzenie, ogrzewanie, czyszczenie, odczyty wilgotności);
  • zdjęcia z datą, z jakimś przedmiotem w kadrze dla porównania wielkości;
  • jasną prośbę, na przykład: „Proszę o zorganizowanie oględzin w celu ustalenia przyczyny oraz o informację, co zamierza Pan/Pani zrobić i kiedy”.

Użyj e-maila, uzgodnionego przez was komunikatora albo listu, żeby zostawić ślad z datą. Jeśli twój wynajmujący korzysta z LeasingTrack, możesz zgłosić usterkę i napisać do niego w ramach swojej umowy najmu, a cała korespondencja zostaje w dokumentach nieruchomości dla was obojga.

Prowadź prosty dziennik

Załóż notatkę lub arkusz i uzupełniaj go co tydzień–dwa:

Data Co zauważyłeś Zdjęcie Wilgotność Co zrobiłeś / z kim się kontaktowałeś Odpowiedź
12 paź Plamki w północno-zachodnim rogu sypialni, ok. 10 cm tak 68% Wyczyszczone, e-mail do wynajmującego —
19 paź Powiększyły się do ok. 25 cm tak 66% Wysłane przypomnienie Wynajmujący odpisał, wizyta 24 paź

Rób zdjęcia za każdym razem z tego samego miejsca, żeby zmiany były dobrze widoczne. Zachowuj kopie wszystkich wiadomości. Zniszczone rzeczy również zachowaj albo przynajmniej sfotografuj, zanim je wyrzucisz.

O co możesz rozsądnie prosić

Szczegóły zależą od kraju i umowy, ale te prośby są zasadne niemal wszędzie:

  • oględziny przyczyny przez wynajmującego lub kompetentnego fachowca;
  • naprawa, jeśli jest wyciek, wadliwa wentylacja, uszkodzona rynna lub podobna wada;
  • sprawna wentylacja, np. wentylatory wyciągowe i nawiewniki okienne;
  • porada lub sprzęt, gdy przypadek jest graniczny, np. osuszacz powietrza na czas ustalania przyczyny;
  • pisemna odpowiedź, co zostanie zrobione i kiedy.

W wielu krajach poważne, długotrwałe wady ograniczające możliwość korzystania z mieszkania mogą uzasadniać obniżenie czynszu lub inne środki. Przepisy bardzo się jednak różnią, a niewłaściwe działanie (np. po prostu przestanie płacenia) może oznaczać naruszenie umowy najmu. Nie wstrzymuj czynszu na własną rękę. Najpierw zasięgnij porady.

Pleśń a kaucja

Wiele sporów o pleśń wybucha dopiero przy wyprowadzce. Wynajmujący widzi poplamione ściany i potrąca koszt malowania. Najemca mówi, że mieszkanie zawsze było wilgotne. Zwykle wygrywa ten, kto ma lepszą dokumentację.

Aby się zabezpieczyć:

  • sprawdź protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia z wprowadzki pod kątem wcześniejszej wilgoci lub pleśni;
  • pokaż w zgłoszeniach i dzienniku, że zgłosiłeś problem na czas i stosowałeś rozsądne wietrzenie oraz ogrzewanie;
  • usuwaj powierzchniową pleśń, gdy się pojawia (jeśli jest to bezpieczne), by małe plamki nie zamieniły się w dużą plamę;
  • przy wyprowadzce sfotografuj każde pomieszczenie i, jeśli możesz, przejdźcie przez przekazanie mieszkania razem.

To działa także na korzyść wynajmujących. Najemca, który zgłasza problem wcześnie, oszczędza ci większych napraw, a jasna dokumentacja bardzo ułatwia uczciwą decyzję w sprawie kaucji.

Jeśli nic się nie dzieje

Tu kraje różnią się najbardziej. W Szkocji może to być First-tier Tribunal. W Anglii obecnie są to istniejące ścieżki napraw i zgłoszenia do lokalnej rady. Gdzie indziej może to być urząd gminy zajmujący się mieszkalnictwem, inspekcja sanitarna, stowarzyszenie lokatorów, doradztwo konsumenckie, mediacja lub sąd.

Najpierw wyślij jedno jasne pisemne przypomnienie z rozsądnym terminem. Jeśli nadal nie ma odpowiedzi, poszukaj lokalnej pomocy w organizacji lokatorskiej, punkcie nieodpłatnej pomocy prawnej lub u prawnika i weź ze sobą dziennik oraz zdjęcia. Jeśli ty lub ktoś z rodziny macie problemy zdrowotne, które wiążecie z pleśnią, udaj się do lekarza i zachowaj dokumentację także w tym zakresie.

Większość wynajmujących chce usunąć wilgoć, bo ona niszczy także ich nieruchomość. Spokojne, wczesne i dobrze udokumentowane zgłoszenie zwykle wystarcza, żeby sprawa ruszyła.