Humidité et moisissures dans un logement loué : signaler, consigner, demander

Le chauffage est rallumé, les fenêtres restent fermées et le linge sèche à l'intérieur. Pour beaucoup de locataires, c'est le moment où apparaissent les premières taches gris-noir dans l'angle d'une chambre ou derrière l'armoire. Les moisissures sont désagréables, elles peuvent nuire à la santé, et elles tournent souvent à la dispute sur la question de savoir qui est responsable. Cette dispute peut encore être en cours au moment du départ, quand vous réclamez votre dépôt de garantie.

Ce guide s'adresse aux locataires partout en Europe. Il explique comment identifier la cause du problème, ce que vous pouvez raisonnablement faire vous-même et comment le signaler pour être protégé. Il commence par une actualité britannique de cette semaine, qui montre dans quelle direction vont les règles.

L'actualité : l'Écosse fixe désormais des délais pour l'humidité et les moisissures

Le 6 octobre 2026, la version écossaise de l'Awaab's Law est entrée en vigueur. Cette loi porte le nom d'Awaab Ishak, un enfant de deux ans décédé en 2020 après une longue exposition aux moisissures dans le logement de sa famille, en Angleterre. Les règles écossaises s'appliquent aux bailleurs privés comme aux bailleurs sociaux. Selon les orientations du gouvernement écossais et des synthèses juridiques, dès que le bailleur a connaissance d'humidité ou de moisissures :

• une personne compétente doit mener l'enquête dans un délai de 10 jours ouvrés ;
• le locataire doit recevoir un résumé écrit des constatations dans les 3 jours ouvrés suivants ;
• si des travaux sont nécessaires pour que le logement reste substantiellement exempt d'humidité et de moisissures, la réparation doit commencer dans les 5 jours ouvrés suivant l'enquête ;
• si un délai ne peut pas être tenu, le bailleur doit en expliquer la raison par écrit et indiquer un nouveau calendrier.

Le bailleur n'est pas responsable de tout. Lorsque les moisissures proviennent d'une aération et d'un chauffage insuffisants du logement, les orientations admettent que la responsabilité peut ne pas lui incomber. Si un locataire et un bailleur écossais ne parviennent pas à s'entendre, le locataire peut saisir le First-tier Tribunal (Housing and Property Chamber).

L'Angleterre n'en est pas encore là. Le 8 octobre 2026, le gouvernement britannique a annoncé une consultation sur l'extension de l'Awaab's Law aux logements du parc locatif privé. Elle est ouverte jusqu'au 18 décembre 2026. Il ne s'agit pour l'instant que de propositions, sans date d'entrée en vigueur ni délais définitifs. En Angleterre, l'Awaab's Law s'applique actuellement au logement social.

Si vous louez ailleurs, aucun de ces délais ne s'applique à vous. Le principe, lui, reste valable : signalez par écrit, obtenez une réponse dans un délai raisonnable et gardez une trace des deux.

Condensation ou défaut du bâti ?

Tout le reste dépend de cette question. Quelques repères :

Signes de condensation (une humidité ordinaire qui ne sait pas où aller) :

• gouttelettes d'eau sur les fenêtres et les murs froids, surtout le matin ;
• moisissures dans les angles, sur les murs extérieurs, derrière les meubles, autour des fenêtres et dans les salles de bains ;
• aggravation par temps froid et quand le linge sèche à l'intérieur ;
• amélioration souvent rapide avec une meilleure aération et un chauffage plus régulier.

Signes d'un défaut (de l'eau arrive d'où elle ne devrait pas) :

• une tache d'humidité qui s'étend, avec un bord en forme de « laisse » ou qui apparaît après la pluie ;
• de l'humidité en bas du mur, qui remonte du sol (possibles remontées capillaires) ;
• des taches sous une salle de bains ou un logement à l'étage, ou près de canalisations (une fuite) ;
• de l'humidité dans une pièce chauffée et bien aérée ;
• un enduit qui s'effrite, un papier peint qui se décolle ou une odeur de moisi que l'aération ne fait pas partir ;
• des extracteurs d'air ou des grilles de ventilation absents ou qui ne fonctionnent pas.

La frontière n'est pas toujours nette. Une mauvaise isolation ou un pont thermique (un point froid dans la structure, comme une poutre en béton ou un angle) peut provoquer des moisissures de condensation même si vous aérez correctement. C'est alors autant un problème de bâti qu'une question d'habitudes. Si vous avez un doute, dites-le dans votre signalement et demandez au bailleur de faire vérifier.

Des habitudes raisonnables d'aération et de chauffage

Ces gestes aident dans la plupart des logements et montrent aussi que vous avez fait votre part :

1. Aérez brièvement et en grand. Ouvrez les fenêtres en grand 5 à 10 minutes plusieurs fois par jour, de préférence en créant un courant d'air traversant. C'est plus efficace que de laisser une fenêtre en position entrebâillée toute la journée en hiver.
2. Chauffez de façon régulière. Ne laissez pas les pièces devenir très froides. Les murs froids captent l'humidité. Une chambre peu utilisée, chauffage coupé, est un classique des moisissures.
3. Traitez l'humidité à la source. Mettez des couvercles sur les casseroles, utilisez la hotte ou l'extracteur, fermez la porte de la salle de bains après la douche et aérez ensuite.
4. Faites sécher le linge avec soin. Si vous devez le faire à l'intérieur, choisissez une pièce dont la porte est fermée et la fenêtre légèrement ouverte, ou utilisez un déshumidificateur.
5. Laissez un espace. Gardez armoires et canapés à quelques centimètres des murs extérieurs.
6. Mesurez. Un hygromètre bon marché aide beaucoup. Une humidité intérieure qui reste au-dessus d'environ 60 % est un signal d'alerte. Notez les relevés : ils constituent une preuve utile.

Si le coût du chauffage vous inquiète, parlez-en au bailleur. Certains logements sont simplement chers à chauffer, et cela fait partie de la discussion.

Signalez par écrit, et tôt

Un mot dit en passant dans l'escalier s'oublie vite. Un signalement écrit, non. Envoyez-le dès que vous remarquez des moisissures, tant qu'elles sont encore petites.

Un bon signalement comprend :

• l'endroit du problème (pièce, mur, taille approximative) ;
• la date à laquelle vous l'avez remarqué pour la première fois, et s'il s'étend ;
• ce que vous avez déjà fait (aération, chauffage, nettoyage, relevés d'humidité) ;
• des photos datées, avec un objet dans le cadre pour donner l'échelle ;
• une demande claire, par exemple : « Merci de faire inspecter la cause du problème et de m'indiquer ce que vous prévoyez de faire et quand. »

Utilisez l'e-mail, un canal de messagerie convenu entre vous ou un courrier, afin que la date soit établie. Si votre bailleur utilise LeasingTrack, vous pouvez signaler le problème et lui écrire depuis votre bail ; l'échange est alors conservé avec les documents du bien, pour vous deux.

Tenez un journal simple

Ouvrez une note ou un tableur et complétez-le toutes les une à deux semaines :

Prenez les photos sous le même angle à chaque fois pour que l'évolution soit facile à voir. Conservez une copie de tous les messages. Gardez aussi les biens abîmés, ou au moins photographiez-les, avant de les jeter.

Ce que vous pouvez raisonnablement demander

Le détail dépend de votre pays et de votre contrat, mais ces demandes sont raisonnables presque partout :

• une inspection de la cause par le bailleur ou un professionnel compétent ;
• une réparation en cas de fuite, de ventilation défectueuse, de gouttière cassée ou d'un défaut similaire ;
• une ventilation qui fonctionne, par exemple des extracteurs d'air et des grilles de ventilation ;
• des conseils ou du matériel si le cas est limite, par exemple un déshumidificateur le temps que la cause soit traitée ;
• une réponse écrite sur ce qui sera fait et quand.

Dans de nombreux pays, des défauts graves et durables qui nuisent à l'usage du logement peuvent justifier une réduction de loyer ou d'autres recours. Les règles varient toutefois beaucoup, et mal s'y prendre (par exemple en cessant simplement de payer) peut vous placer en manquement à votre bail. Ne retenez pas le loyer de votre propre initiative. Demandez d'abord conseil.

Moisissures et dépôt de garantie

Beaucoup de litiges sur les moisissures n'éclatent qu'à la sortie du logement. Le bailleur voit des murs tachés et retient le coût de la remise en peinture. Le locataire répond que le logement a toujours été humide. Celui qui a les meilleures preuves l'emporte généralement.

Pour vous protéger :

• vérifiez l'état des lieux d'entrée et les photos pour repérer toute humidité ou moisissure déjà existante ;
• montrez, grâce à vos signalements et à votre journal, que vous avez signalé le problème à temps et maintenu une aération et un chauffage raisonnables ;
• nettoyez les moisissures de surface dès qu'elles apparaissent (si vous pouvez le faire sans danger), pour que de petites taches ne deviennent pas une grande tache ;
• à la sortie, photographiez chaque pièce et faites l'état des lieux ensemble si possible.

Cela vaut aussi pour les bailleurs. Un locataire qui signale tôt vous évite des réparations plus lourdes, et des traces claires facilitent beaucoup une décision équitable sur le dépôt de garantie.

Si rien ne bouge

C'est là que les pays diffèrent le plus. En Écosse, cela peut passer par le First-tier Tribunal. En Angleterre, cela passe actuellement par les recours existants en matière de réparations et par la commune ou l'autorité locale. Ailleurs, il peut s'agir d'un service municipal du logement, d'une autorité de santé publique, d'une association de locataires, d'un service de conseil aux consommateurs, d'une médiation ou des tribunaux.

Commencez par envoyer une relance écrite claire, avec un délai raisonnable. Si vous restez sans réponse, demandez des conseils locaux auprès d'une association de locataires, d'un service d'aide juridique ou d'un avocat, et apportez votre journal et vos photos. Si vous ou un membre de votre famille avez des problèmes de santé que vous pensez liés aux moisissures, consultez un médecin et gardez aussi une trace de cette démarche.

La plupart des bailleurs veulent traiter l'humidité, qui abîme aussi leur bien. Un signalement calme, précoce et bien documenté suffit généralement à faire avancer les choses.