Vlhkosť a plesne v prenajatom byte: ako ich nahlásiť, čo zaznamenať a čo žiadať

Kúrenie je opäť zapnuté, okná zostávajú zatvorené a bielizeň sa suší v byte. Mnohí nájomníci si práve teraz všimnú prvé sivočierne škvrny v rohu spálne alebo za skriňou. Pleseň je nepríjemná, môže škodiť zdraviu a často sa zvrtne na spor o to, kto za ňu môže. Ten spor môže trvať aj vtedy, keď sa sťahujete a žiadate vrátenie zábezpeky.

Tento sprievodca je určený nájomníkom kdekoľvek v Európe. Vysvetľuje, ako zistiť príčinu problému, čo môžete rozumne urobiť sami a ako problém nahlásiť, aby ste boli chránení. Začíname správou z Británie z tohto týždňa, ktorá ukazuje, ktorým smerom sa pravidlá uberajú.

Správa: Škótsko stanovuje lehoty pre vlhkosť a plesne

6. októbra 2026 nadobudla v Škótsku účinnosť jeho verzia Awaabovho zákona (Awaab's Law). Je pomenovaný po Awaabovi Ishakovi, dvojročnom chlapcovi, ktorý v roku 2020 zomrel po dlhodobom pôsobení plesní v byte svojej rodiny v Anglicku. Škótske pravidlá sa vzťahujú na súkromných aj sociálnych prenajímateľov. Podľa usmernenia škótskej vlády a právnych zhrnutí platí, že keď sa prenajímateľ dozvie o vlhkosti alebo plesni:

• kompetentná osoba musí začať vyšetrovanie do 10 pracovných dní;
• nájomník musí dostať písomné zhrnutie zistení do 3 pracovných dní potom;
• ak sú potrebné práce na to, aby bol domov v podstatnej miere bez vlhkosti a plesní, oprava musí začať do 5 pracovných dní od vyšetrenia;
• ak sa lehotu nedá dodržať, prenajímateľ musí písomne vysvetliť dôvod a uviesť nový termín.

Prenajímateľ nezodpovedá za všetko. Ak pleseň vzniká tým, že sa v domove dostatočne nevetrá a nekúri, usmernenie pripúšťa, že zodpovednosť nemusí ležať na prenajímateľovi. Ak sa škótsky nájomník a prenajímateľ nedohodnú, nájomník sa môže obrátiť na First-tier Tribunal (Housing and Property Chamber).

Anglicko tam ešte nie je. Britská vláda 8. októbra 2026 oznámila konzultáciu o rozšírení Awaabovho zákona na súkromné nájomné domovy. Trvá do 18. decembra 2026. Zatiaľ ide len o návrhy, bez dátumu účinnosti a bez konečných lehôt. V Anglicku sa Awaabov zákon v súčasnosti vzťahuje na sociálne bývanie.

Ak bývate inde, tieto lehoty sa vás netýkajú. Základná myšlienka však platí aj tak: nahlásiť písomne, dostať odpoveď v primeranom čase a mať záznam o oboch.

Kondenzácia, alebo stavebná chyba?

Od odpovede na túto otázku závisí všetko ostatné. Orientačne:

Znaky kondenzácie (bežná vlhkosť, ktorá nemá kam odísť):

• kvapky vody na oknách a studených stenách, najmä ráno;
• pleseň v rohoch, na obvodových stenách, za nábytkom, okolo okenných rámov a v kúpeľniach;
• zhoršuje sa za chladného počasia a pri sušení bielizne v byte;
• často sa rýchlo zlepší lepším vetraním a rovnomernejším kúrením.

Znaky poruchy (voda prichádza odkiaľ nemá):

• vlhká škvrna, ktorá sa zväčšuje, má okraj ako stopa po hladine alebo sa objaví po daždi;
• vlhkosť nízko pri stene, vzlínajúca z podlahy (možná vzlínajúca vlhkosť);
• škvrny pod kúpeľňou alebo bytom nad vami, prípadne pri potrubí (únik);
• vlhkosť v teplej a dobre vetranej miestnosti;
• opadávajúca omietka, odlepujúca sa tapeta alebo zatuchnutý zápach, ktorý vetranie neodstráni;
• chýbajúce alebo nefunkčné odsávače či okenné vetracie štrbiny.

Hranica nie je vždy jasná. Zlá izolácia alebo tepelný most (studené miesto v konštrukcii, napríklad betónový prievlak či roh) môže spôsobiť plesne z kondenzácie, aj keď byt vetráte správne. To je rovnako stavebný problém, nielen otázka spôsobu bývania. Ak si nie ste istí, napíšte to do hlásenia a požiadajte prenajímateľa o kontrolu.

Rozumné návyky pri vetraní a kúrení

Tieto návyky pomáhajú vo väčšine bytov a zároveň ukazujú, že ste urobili svoj podiel:

1. Vetrajte krátko a naplno. Niekoľkokrát denne otvorte okná dokorán na 5 – 10 minút, ideálne s prievanom. Je to účinnejšie než mať v zime celý deň okno vyklopené.
2. Kúrte rovnomerne. Nenechajte miestnosti veľmi vychladnúť. Studené steny zachytávajú vlhkosť. Zriedka používaná spálňa s vypnutým kúrením je klasické miesto výskytu plesní.
3. Riešte vlhkosť pri zdroji. Pri varení používajte pokrievky, zapnite odsávač, po sprchovaní zatvorte dvere kúpeľne a potom ju vyvetrajte.
4. Bielizeň sušte opatrne. Ak ju musíte sušiť v byte, použite miestnosť so zatvorenými dverami a mierne pootvoreným oknom, prípadne odvlhčovač.
5. Nechajte odstup. Skrine a pohovky odsuňte od obvodových stien o niekoľko centimetrov.
6. Merajte. Lacný vlhkomer veľmi pomôže. Vnútorná vlhkosť trvalo nad približne 60 % je varovný signál. Hodnoty si zapisujte, sú užitočným dôkazom.

Ak sa obávate nákladov na kúrenie, povedzte to prenajímateľovi. Niektoré byty sa jednoducho draho vykurujú, a aj to patrí do rozhovoru.

Nahláste to písomne a včas

Slovo povedané na schodoch sa ľahko zabudne. Písomné hlásenie nie. Pošlite ho hneď, ako si plesne všimnete, kým sú ešte malé.

Dobré hlásenie obsahuje:

• kde problém je (miestnosť, stena, približná veľkosť);
• kedy ste si ho prvýkrát všimli a či sa šíri;
• čo ste už urobili (vetranie, kúrenie, čistenie, namerané hodnoty vlhkosti);
• fotografie s dátumom, s nejakým predmetom v zábere na porovnanie veľkosti;
• jasnú žiadosť, napríklad: „Prosím, zabezpečte kontrolu príčiny a dajte mi vedieť, čo plánujete urobiť a kedy.“

Použite e-mail, komunikačný kanál, na ktorom ste sa obaja dohodli, alebo list, aby bolo zrejmé, kedy sa správa odoslala. Ak váš prenajímateľ používa LeasingTrack, poruchu môžete nahlásiť a písať mu priamo pri svojom nájme a zostane uložená v záznamoch nehnuteľnosti pre vás oboch.

Veďte jednoduchý denník

Založte si poznámku alebo tabuľku a dopĺňajte ju každý týždeň či dva:

Fotografujte vždy z rovnakého uhla, aby bola zmena dobre vidieť. Uschovajte kópie všetkých správ. Poškodené veci tiež odložte, alebo ich aspoň odfoťte skôr, než ich vyhodíte.

Čo môžete rozumne žiadať

Podrobnosti závisia od vašej krajiny a zmluvy, ale tieto požiadavky sú rozumné takmer všade:

• kontrolu príčiny prenajímateľom alebo kompetentným remeselníkom;
• opravu, ak ide o únik vody, chybné vetranie, poškodený odkvap alebo podobnú poruchu;
• funkčné vetranie, napríklad odsávače a okenné vetracie štrbiny;
• radu alebo vybavenie, ak je problém hraničný, napríklad odvlhčovač, kým sa rieši príčina;
• písomnú odpoveď o tom, čo sa urobí a kedy.

V mnohých krajinách môžu vážne a dlhotrvajúce poruchy, ktoré obmedzujú použiteľnosť bytu, odôvodniť zníženie nájomného alebo iné nápravné opatrenia. Pravidlá sa však výrazne líšia a nesprávny postup (napríklad jednoducho prestať platiť) vás môže dostať do porušenia nájomnej zmluvy. Nezadržiavajte nájomné z vlastnej iniciatívy. Najprv sa poraďte.

Plesne a vaša zábezpeka

Mnohé spory o plesne vyvrcholia až pri sťahovaní. Prenajímateľ vidí zafarbené steny a strhne náklady na maľovanie. Nájomník tvrdí, že byt bol vždy vlhký. Zvyčajne vyhrá ten, kto má lepšie záznamy.

Ako sa chrániť:

• skontrolujte odovzdávací protokol a fotografie pri nasťahovaní, či už vtedy neboli prítomné vlhkosť alebo plesne;
• hláseniami a denníkom preukážte, že ste problém nahlásili včas a rozumne vetrali a kúrili;
• povrchovú plesň čistite, keď sa objaví (ak je to bezpečné), aby sa z malých škvŕn nestala veľká fľaka;
• pri sťahovaní odfoťte každú miestnosť a ak môžete, prejdite odovzdanie spoločne.

Platí to aj pre prenajímateľov. Nájomník, ktorý hlási včas, vám ušetrí väčšie opravy, a jasný záznam výrazne uľahčuje spravodlivé rozhodnutie o zábezpeke.

Ak sa nič nedeje

Tu sa krajiny líšia najviac. V Škótsku to môže znamenať First-tier Tribunal. V Anglicku v súčasnosti existujúce cesty cez opravy a miestnu radnicu. Inde to môže byť obecný či mestský bytový úrad, orgán verejného zdravotníctva, združenie nájomníkov, spotrebiteľská poradňa, mediácia alebo súd.

Najprv pošlite jednu jasnú písomnú pripomienku s primeranou lehotou. Ak stále nedostanete odpoveď, vyhľadajte miestne poradenstvo v organizácii nájomníkov, službe právnej pomoci alebo u právnika a doneste si denník a fotografie. Ak máte vy alebo člen rodiny zdravotné problémy, ktoré podľa vás súvisia s plesňou, navštívte lekára a aj to si zaznamenajte.

Väčšina prenajímateľov chce vlhkosť odstrániť. Poškodzuje aj ich nehnuteľnosť. Pokojné, včasné a dobre zdokumentované hlásenie zvyčajne stačí na to, aby sa veci pohli.