На початку жовтня в більшості країн Центральної та Східної Європи вмикають опалення, і саме тоді майстри з опалення та трубочисти починають відмовляти клієнтам. Якщо цієї зими в орендованому житлі щось і зламається, то найімовірніше це буде котел, і трапитися це зазвичай у першу холодну ніч.

Цей чекліст про профілактичне обслуговування і те, хто за нього платить. Показники лічильників і рахунки за газ ми розглядали в нашій попередній статті про опалення. Правила в різних країнах відрізняються, тож беріть звідси загальні принципи, а місцеві норми перевіряйте там, де ми на це вказуємо.

1. Опалення: починайте зараз, а не з першими холодами

Запишіться на сервіс котла. Щорічне обслуговування кваліфікованим майстром — найкращий захист від виклику січневого вечора. Запишіться цього тижня: у багатьох містах добрі майстри зайняті вже до листопада.

У деяких країнах це юридичний обов’язок. Наприклад, у Великій Британії орендодавці мають щороку проводити перевірку газового обладнання через сертифікованого інженера Gas Safe і протягом 28 днів передати орендарю копію протоколу (NRLA). Це британське правило. З’ясуйте, що діє там, де розташований ваш об’єкт: в одних країнах також вимагають періодичних перевірок котлів, а багато виробників для збереження гарантії вимагають регулярного сервісу.

Перевірте тиск. У типовій закритій системі стрілка на холодному котлі зазвичай показує близько 1–1,5 бара, але орієнтуйтеся на інструкцію до котла. Якщо тиск постійно падає, десь є витік, і потрібен майстер, а не просто підживлення системи.

Спустіть повітря з радіаторів. Якщо радіатор зверху холодний, а знизу теплий, у ньому повітря. Ключ для радіатора коштує дуже мало. Після цього знову перевірте тиск, бо спуск повітря його знижує.

Захистіть труби від замерзання. Огляньте труби в неопалюваних місцях: у підвалі, гаражі, біля зовнішніх стін, на вуличному крані. Утепліть відкриті ділянки. Перекрийте й злийте воду з вуличних кранів. Покажіть орендарю, де головний вентиль води. Якщо із цього списку ви запам’ятаєте лише один пункт, нехай це буде він.

Перевірте термостат. Замініть батарейки в бездротових термостатах, перевірте програму й переконайтеся, що орендар уміє її налаштувати. Чимало скарг «опалення не працює» виявляються розрядженою батарейкою.

2. Димоходи та вентиляційні канали

Кожен прилад, що спалює паливо, потребує справного димоходу. У багатьох країнах перевірки димоходів обов’язкові й проводяться за встановленим графіком.

Приклад Угорщини: для домогосподарств чищення димоходів безкоштовне. Димоходи приладів на твердому паливі перевіряють щороку, а приладів на газі та із закритою системою — раз на два роки (Katasztrófavédelem). У багатоквартирних будинках трубочист завчасно повідомляє письмово й приходить за графіком обходу, а для окремих будинків потрібно самостійно домовитися про візит (управління з надзвичайних ситуацій округу Пешт). Той, хто мешкає в об’єкті, тобто зазвичай орендар, зобов’язаний впустити трубочиста. Якщо за адресою зареєстровано підприємство, послугу потрібно замовити в приватної фірми з чищення димоходів і оплатити.

В інших країнах це організовано зовсім інакше. Подекуди трубочист — ліцензований місцевий монополіст, а подекуди виконавця обираєте самі. Перевірте місцеві правила.

3. Датчики диму та чадного газу

Чадний газ не має запаху, а отруєнь щоопалювального сезону стає більше. Датчик CO недорогий. Встановіть його в кожній кімнаті з газовим котлом, газовим водонагрівачем або піччю, а датчик диму — на кожному поверсі.

Чи обов’язкові датчики, залежить від країни. В Англії, наприклад, з 2015 року орендодавці мають встановлювати датчик диму на кожному поверсі, а з 1 жовтня 2022 року — датчик CO у кожній кімнаті зі стаціонарним приладом, що спалює паливо (газові плити не враховуються) (Shelter England). Навіть якщо вимоги немає, встановити датчики — дешевий і розсудливий крок. Попросіть орендаря раз на місяць натискати кнопку перевірки.

4. Зовнішня частина об’єкта та будинку

  • Ринви та водостічні труби: приберіть листя. Забита ринва переливається, вода стікає по стіні, і до весни з’являється вогкість.
  • Ущільнювачі вікон і дверей: зношені ущільнювачі означають протяги, вищі рахунки за опалення та конденсат. Нова самоклейна стрічка недорога й швидко кріпиться.
  • Вентиляційні решітки: не закривайте їх. Вони потрібні газовим приладам, а орендарі іноді заклеюють їх від протягу.
  • Дах і зовнішні стіни: швидко огляньте на відсутню черепицю чи тріщини після осінніх штормів.

5. Страхування: перевірте, поки не знадобилося

Дістаньте поліс страхування будівлі й прочитайте його. Чи покриває він розрив труб і витік води? Багато полісів обмежують покриття збитків від морозу, якщо житло стояло порожнім і неопалюваним або воду не перекрили. З’ясуйте, чого вимагає страховик, наприклад мінімальної температури чи перевірок, коли житло порожнє, і повідомте це орендарю. Нагадайте орендарям, що їхнє майно покриває лише їхнє власне страхування.

Хто за що платить?

Точний розподіл випливає з місцевого законодавства та вашого договору оренди, але загальна схема в більшості країн схожа:

Що Зазвичай платить
Поточний догляд: спуск повітря з радіаторів, батарейки термостата, чисті вентиляційні отвори Орендар
Шкода через неналежне користування чи недбалість Орендар
Заміна котла, капітальний ремонт, несправності внутрішньобудинкових труб Орендодавець
Щорічний сервіс котла Сіра зона: пропишіть у договорі оренди
Плата за чищення димоходу (де вона є) Сіра зона: пропишіть у договорі оренди

Приклад Угорщини: згідно із Законом про житло (Закон LXXVIII 1993 року, § 13), якщо сторони не домовилися інакше, орендар несе витрати на підтримання та оновлення обладнання квартири, а орендодавець — на його заміну. Роботи всередині квартири, потрібні через несправність труб будинку, — обов’язок орендодавця (Закон про житло на Jogtár). Багато чого тут можна змінити за домовленістю, тому договір оренди такий важливий.

Практична порада: пропишіть у договорі оренди щорічний сервіс і плату за чищення димоходу. Вкажіть, хто їх замовляє, хто платить і що орендар зобов’язаний забезпечити доступ. Одне речення сьогодні убереже від суперечки в лютому. Якщо ситуація не вкладається в таблицю, порадьтеся з місцевим юристом або асоціацією орендодавців.

Тримайте документи в одному місці

Після сервісу та чищення димоходу у вас будуть сертифікати, рахунки й протоколи перевірок. Зберігайте їх так, щоб легко знайти: їх можуть попросити страховик, покупець чи державний орган. У LeasingTrack такі документи можна зберігати разом з об’єктом, а орендарі можуть повідомити про несправність із застосунку, тож радіатор, що тече, помітять у жовтні, а не в січні.

Зимова записка для ваших орендарів

Скопіюйте, адаптуйте до свого об’єкта й надішліть до перших морозів:

Зимові поради для вашого дому

  • Головний вентиль води розташований: [місце]. Якщо трубу прорве, спершу перекрийте воду, потім зателефонуйте мені.
  • Будь ласка, тримайте опалення хоча б на мінімумі, навіть коли ви їдете на кілька днів. У неопалюваних кімнатах труби замерзають.
  • Провітрюйте кімнати коротко, але повністю, кілька разів на день, а не залишайте вікно трохи відчиненим. Так не буде цвілі.
  • Не закривайте вентиляційні решітки й не перекривайте доступ повітря до котла.
  • Раз на місяць натискайте кнопку перевірки на датчиках диму та CO. Якщо датчик пищить, повідомте мені.
  • Трубочист / майстер із котла прийде [дата]. Будь ласка, подбайте, щоб хтось міг його впустити.
  • Якщо радіатор лишається холодним, тиск постійно падає або відчувається запах гару, одразу повідомте мені. Якщо відчуваєте запах газу, залиште приміщення й спершу телефонуйте в аварійну газову службу.

Година перевірок у жовтні коштує набагато менше, ніж аварійний сантехнік у неділю січня, а ваш орендар матиме тепле житло всю зиму.