Anfang Oktober geht in weiten Teilen Mittel- und Osteuropas die Heizung an. Zugleich beginnen Heizungsbauer und Schornsteinfeger, Kunden abzuwimmeln. Wenn in Ihrer Mietwohnung in diesem Winter etwas ausfällt, ist die Heizung der wahrscheinlichste Kandidat, und meist passiert es in der ersten kalten Nacht.

Diese Checkliste behandelt die vorbeugende Wartung und die Frage, wer sie bezahlt. Zählerstände und Gasrechnungen finden Sie in unserem früheren Artikel zum Heizen. Die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land. Nehmen Sie die allgemeinen Grundsätze mit und prüfen Sie die örtlichen Vorschriften dort, wo wir darauf hinweisen.

1. Heizung: jetzt handeln, nicht erst beim ersten Kälteeinbruch

Heizungswartung beauftragen. Eine jährliche Wartung durch einen Fachbetrieb ist der beste Schutz vor einem Notruf an einem Januarabend. Buchen Sie sie noch diese Woche. In vielen Orten sind die guten Betriebe ab November ausgebucht.

Manche Länder schreiben das gesetzlich vor. In Großbritannien zum Beispiel müssen Vermieter jährlich eine Gassicherheitsprüfung durch einen bei Gas Safe registrierten Fachmann durchführen lassen und dem Mieter innerhalb von 28 Tagen eine Kopie des Protokolls geben (NRLA). Das ist eine britische Regel. Informieren Sie sich, was am Standort Ihrer Immobilie gilt: Manche Länder verlangen ebenfalls regelmäßige Heizungsprüfungen, und viele Hersteller knüpfen die Garantie an eine regelmäßige Wartung.

Druck prüfen. Bei einer üblichen geschlossenen Anlage zeigt das Manometer im kalten Zustand meist etwa 1–1,5 bar an, maßgeblich ist aber die Anleitung des Kessels. Fällt der Druck immer wieder ab, gibt es irgendwo ein Leck. Dann braucht es einen Fachmann, nicht bloß Nachfüllen.

Heizkörper entlüften. Ist ein Heizkörper oben kalt und unten warm, ist Luft darin. Ein Entlüftungsschlüssel kostet nur wenig. Prüfen Sie danach den Druck erneut, denn das Entlüften senkt ihn.

Leitungen frostsicher machen. Suchen Sie nach Leitungen in unbeheizten Bereichen: Keller, Garage, Außenwände, Außenwasserhahn. Dämmen Sie freiliegende Rohre. Stellen Sie Außenhähne ab und entleeren Sie sie. Zeigen Sie dem Mieter, wo sich der Haupthahn der Wasserleitung befindet. Wenn Sie sich nur einen Punkt dieser Liste merken, dann diesen.

Thermostat testen. Tauschen Sie bei Funkthermostaten die Batterien, prüfen Sie das Programm und stellen Sie sicher, dass der Mieter weiß, wie man es einstellt. Viele Meldungen „Die Heizung funktioniert nicht" entpuppen sich als leere Batterie.

2. Abgasanlagen und Schornsteine

Jedes Gerät, das Brennstoff verbrennt, braucht eine funktionierende Abgasanlage. In vielen Ländern sind Schornsteinprüfungen Pflicht und erfolgen nach einem festen Turnus.

Beispiel Ungarn: Haushalte erhalten die Schornsteinfegerleistung kostenlos. Abgasanlagen von Festbrennstoffgeräten werden jedes Jahr überprüft, Abgasanlagen von Gasgeräten und raumluftunabhängigen Geräten alle zwei Jahre (Katasztrófavédelem). In Mehrfamilienhäusern kündigt der Schornsteinfeger sich schriftlich an und kommt im Rahmen einer festgelegten Runde. Bei Einfamilienhäusern müssen Sie selbst einen Termin vereinbaren (Katastrophenschutz des Komitats Pest). Wer in der Immobilie wohnt, in der Regel also der Mieter, muss den Schornsteinfeger hereinlassen. Ist am Standort ein Unternehmen gemeldet, muss die Leistung bei einem privaten Schornsteinfegerbetrieb bestellt und bezahlt werden.

Andere Länder regeln das ganz anders. Mancherorts ist der Schornsteinfeger ein bevollmächtigter örtlicher Monopolist, anderswo wählen Sie Ihren Anbieter selbst. Prüfen Sie die örtliche Regelung.

3. Rauch- und Kohlenmonoxidmelder

Kohlenmonoxid ist geruchlos, und jede Heizsaison steigt die Zahl der Vergiftungen. Ein CO-Melder ist günstig. Bringen Sie einen in jedem Raum mit Gaskessel, Gas-Durchlauferhitzer oder Ofen an und einen Rauchmelder auf jeder Etage.

Ob Melder Pflicht sind, hängt vom Land ab. In England zum Beispiel müssen Vermieter seit 2015 auf jeder Etage einen Rauchmelder anbringen, und seit dem 1. Oktober 2022 zusätzlich in jedem Raum mit fest installierter Feuerstätte einen CO-Melder (Gasherde ausgenommen) (Shelter England). Auch wo nichts vorgeschrieben ist, sind Melder eine günstige und sinnvolle Vorsorge. Bitten Sie den Mieter, einmal im Monat die Prüftaste zu drücken.

4. Außenbereich und Gebäude

  • Dachrinnen und Fallrohre: Laub entfernen. Eine verstopfte Rinne läuft über, das Wasser rinnt die Wand hinunter, und im Frühjahr haben Sie Feuchtigkeit.
  • Fenster- und Türdichtungen: Spröde Dichtungen bedeuten Zugluft, höhere Heizkosten und Kondenswasser. Neue selbstklebende Dichtungsbänder sind günstig und schnell angebracht.
  • Lüftungsgitter: Halten Sie sie frei. Gasgeräte brauchen sie, und Mieter kleben sie manchmal gegen die Zugluft zu.
  • Dach und Außenwände: Werfen Sie nach den Herbststürmen einen kurzen Blick auf fehlende Ziegel oder Risse.

5. Versicherung: prüfen, bevor etwas passiert

Holen Sie Ihre Gebäudeversicherungspolice hervor und lesen Sie sie. Sind Leitungswasserschäden und Rohrbruch abgedeckt? Viele Policen schränken den Schutz bei Frostschäden ein, wenn die Immobilie leer stand und unbeheizt war oder das Wasser nicht abgestellt wurde. Klären Sie, was Ihr Versicherer erwartet, etwa eine Mindesttemperatur oder Kontrollen bei Leerstand, und geben Sie das an den Mieter weiter. Weisen Sie Mieter darauf hin, dass ihr Hausrat nur durch ihre eigene Hausratversicherung geschützt ist.

Wer zahlt was?

Die genaue Aufteilung ergibt sich aus dem örtlichen Recht und Ihrem Mietvertrag, das allgemeine Muster ist aber in den meisten Ländern ähnlich:

Posten Zahlt in der Regel
Alltägliche Instandhaltung: Heizkörper entlüften, Thermostatbatterien, Lüftungsöffnungen freihalten Mieter
Schäden durch unsachgemäße Nutzung oder Fahrlässigkeit Mieter
Austausch des Heizkessels, größere Reparaturen, Ausfälle der Leitungen des Gebäudes Vermieter
Jährliche Heizungswartung Grauzone: im Mietvertrag regeln
Schornsteinfegergebühr (wo es eine gibt) Grauzone: im Mietvertrag regeln

Beispiel Ungarn: Nach dem Wohnungsgesetz (Gesetz Nr. LXXVIII von 1993, § 13) trägt der Mieter, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, die Kosten für Instandhaltung und Renovierung der Ausstattung der Wohnung, der Vermieter die Kosten für deren Austausch. Arbeiten in der Wohnung, die wegen eines Ausfalls der Leitungen des Gebäudes nötig werden, sind Sache des Vermieters (Wohnungsgesetz auf Jogtár). Vieles davon lässt sich vertraglich abweichend regeln, deshalb kommt es so sehr auf den Mietvertrag an.

Die praktische Antwort: Nennen Sie die jährliche Wartung und die Schornsteinfegergebühr im Mietvertrag. Legen Sie fest, wer den Termin bucht, wer zahlt und dass der Mieter Zutritt gewähren muss. Ein Satz heute erspart Ihnen im Februar einen Streit. Bei allem, was nicht sauber in die Tabelle passt, fragen Sie einen Anwalt vor Ort oder Ihren Vermieterverband.

Unterlagen an einem Ort aufbewahren

Nach Wartung und Schornsteinfeger haben Sie Bescheinigungen, Rechnungen und Prüfprotokolle. Bewahren Sie sie so auf, dass Sie sie wiederfinden, denn ein Versicherer, ein Käufer oder eine Behörde kann später danach fragen. In LeasingTrack können Sie diese Dokumente bei der Immobilie ablegen, und Mieter können in der App eine Schadensmeldung abgeben. So wird ein tropfender Heizkörper im Oktober gemeldet statt erst im Januar.

Ein Winterhinweis für Ihre Mieter

Kopieren Sie den Text, passen Sie ihn an Ihre Immobilie an und schicken Sie ihn vor dem ersten Frost:

Wintertipps für Ihr Zuhause

  • Der Haupthahn der Wasserleitung befindet sich: [Ort]. Wenn ein Rohr platzt, drehen Sie ihn zuerst zu und rufen Sie mich dann an.
  • Bitte lassen Sie die Heizung mindestens auf niedriger Stufe laufen, auch wenn Sie ein paar Tage verreisen. In unbeheizten Räumen frieren Leitungen ein.
  • Lüften Sie mehrmals täglich kurz, aber vollständig, statt ein Fenster gekippt zu lassen. So bleibt Schimmel fern.
  • Decken Sie die Lüftungsgitter nicht ab und blockieren Sie die Luftzufuhr des Heizkessels nicht.
  • Drücken Sie einmal im Monat die Prüftaste der Rauch- und CO-Melder. Wenn einer piept, sagen Sie mir Bescheid.
  • Der Schornsteinfeger / Heizungstechniker kommt am [Datum]. Bitte sorgen Sie dafür, dass jemand ihn hereinlassen kann.
  • Bleibt ein Heizkörper kalt, fällt der Druck immer wieder ab oder riechen Sie etwas Verbranntes, informieren Sie mich sofort. Bei Gasgeruch verlassen Sie die Wohnung und rufen zuerst den Gasnotruf an.

Eine Stunde Kontrolle im Oktober kostet weit weniger als ein Notdienst-Installateur an einem Sonntag im Januar, und Ihr Mieter hat den ganzen Winter über eine warme Wohnung.