Začátkem října se ve většině střední a východní Evropy rozbíhá topení a zároveň začínají servisní technici a kominíci odmítat nové zákazníky. Pokud se má letos v zimě ve vašem pronajatém bytě něco pokazit, nejpravděpodobněji to bude kotel – a obvykle se tak stane hned první studenou noc.

Tento seznam se týká preventivní údržby a toho, kdo ji platí. Odečty měřidel a účty za plyn najdete v našem dřívějším článku o vytápění. Pravidla se v jednotlivých zemích liší, proto si obecné zásady z textu ověřte podle místních předpisů všude tam, kde na to upozorňujeme.

1. Topení: začněte teď, ne při prvním ochlazení

Objednejte servis kotle. Pravidelná roční prohlídka kvalifikovaným technikem je nejlepší ochrana před telefonátem v lednovém podvečeru. Objednejte se tento týden. V mnoha městech mají dobří technici v listopadu plno.

Některé země to ukládají jako zákonnou povinnost. Ve Spojeném království například musí pronajímatelé nechat každý rok provést kontrolu plynových zařízení u technika registrovaného v systému Gas Safe a do 28 dnů předat nájemníkovi kopii záznamu (NRLA). To je britské pravidlo. Zjistěte si, co platí tam, kde se vaše nemovitost nachází – některé země vyžadují pravidelné kontroly kotlů a mnozí výrobci požadují pravidelný servis, aby zůstala v platnosti záruka.

Zkontrolujte tlak. U běžné uzavřené otopné soustavy ukazuje tlakoměr za studena obvykle přibližně 1–1,5 baru, řiďte se ale návodem ke kotli. Pokud tlak neustále klesá, někde uniká voda. Tehdy je potřeba technik, ne jen dopouštění.

Odvzdušněte radiátory. Pokud je radiátor nahoře studený a dole teplý, je v něm vzduch. Odvzdušňovací klíček stojí jen pár korun. Poté znovu zkontrolujte tlak, protože odvzdušnění ho snižuje.

Ochraňte potrubí před mrazem. Projděte místa, která se nevytápějí: sklep, garáž, obvodové zdi, venkovní kohoutek. Odkryté potrubí zaizolujte. Venkovní kohoutky uzavřete a vypusťte. Ukažte nájemníkovi, kde je hlavní uzávěr vody. Pokud si z celého seznamu zapamatujete jen jednu věc, ať je to tato.

Vyzkoušejte termostat. Vyměňte baterie v bezdrátových termostatech, zkontrolujte program a ujistěte se, že nájemník ví, jak ho nastavit. Spousta hlášení „netopí to“ se nakonec vyřeší vybitou baterií.

2. Spalinové cesty a komíny

Každý spotřebič na spalování paliva potřebuje funkční spalinovou cestu. V mnoha zemích jsou kontroly komínů povinné a provádějí se v pevně stanovených lhůtách.

Příklad Maďarsko: domácnosti mají čištění komínů zdarma. Komíny pro spotřebiče na pevná paliva se kontrolují každý rok, komíny pro plynové spotřebiče a spotřebiče s uzavřeným okruhem každé dva roky (Katasztrófavédelem). V bytových domech kominík předem písemně oznámí návštěvu a chodí podle plánu obchůzek; u rodinných domů je nutné se objednat samostatně (katastrofální ochrana župy Pest). Kdo nemovitost užívá, tedy zpravidla nájemník, musí kominíka vpustit. Pokud je na adrese registrována firma, musí si službu objednat a zaplatit u soukromé kominické firmy.

Jinde je to zařízeno úplně jinak. Někde je kominík licencovaný místní monopol, jinde si poskytovatele vybíráte sami. Ověřte si místní úpravu.

3. Hlásiče kouře a oxidu uhelnatého

Oxid uhelnatý nemá zápach a s každou topnou sezónou přibývá otrav. CO hlásič je levný. Umístěte ho do každé místnosti s plynovým kotlem, plynovým ohřívačem vody nebo kamny a kouřový hlásič na každé podlaží.

Zda jsou hlásiče povinné, závisí na zemi. V Anglii například musí pronajímatelé od roku 2015 instalovat kouřový hlásič na každém podlaží a od 1. října 2022 také CO hlásič v každé místnosti s pevným spalovacím spotřebičem (plynové sporáky se nepočítají) (Shelter England). I tam, kde nic povinné není, je instalace hlásičů levné a rozumné řešení. Požádejte nájemníka, aby jednou měsíčně stiskl testovací tlačítko.

4. Okolí nemovitosti a budova

  • Okapy a svody: odstraňte listí. Ucpaný okap přetéká, voda stéká po zdi a na jaře máte vlhkost.
  • Těsnění oken a dveří: zestárlé těsnění znamená průvan, vyšší účty za topení a kondenzaci. Nové samolepicí pásky jsou levné a rychle se nalepí.
  • Větrací mřížky: udržujte je volné. Plynové spotřebiče je potřebují, a nájemníci je přesto někdy kvůli průvanu přelepí.
  • Střecha a obvodové zdi: po podzimních bouřích se rychle podívejte, zda nechybí tašky nebo nejsou vidět trhliny.

5. Pojištění: zkontrolujte ho dřív, než ho budete potřebovat

Vezměte pojistnou smlouvu na budovu a přečtěte si ji. Kryje prasklé potrubí a únik vody? Mnoho pojistek omezuje plnění při škodách mrazem, pokud byla nemovitost prázdná a nevytápěná nebo pokud nebyla uzavřena voda. Zjistěte, co pojišťovna očekává, například minimální teplotu nebo kontroly při neobsazenosti, a předejte to nájemníkovi. Připomeňte nájemníkům, že jejich věci kryje jen jejich vlastní pojištění domácnosti.

Kdo co platí?

Přesné rozdělení vychází z místních zákonů a z vaší nájemní smlouvy, obecný vzorec je však ve většině zemí podobný:

Položka Obvykle platí
Běžná údržba: odvzdušnění radiátorů, baterie do termostatu, udržování větracích otvorů volných Nájemník
Škody způsobené nesprávným používáním nebo nedbalostí Nájemník
Výměna kotle, velké opravy, poruchy rozvodů v budově Pronajímatel
Roční servis kotle Šedá zóna: uveďte ve smlouvě
Poplatek za čištění komína (kde existuje) Šedá zóna: uveďte ve smlouvě

Příklad Maďarsko: podle zákona o bydlení (zákon č. LXXVIII z roku 1993, § 13) nese, pokud se strany nedohodnou jinak, náklady na údržbu a obnovu vybavení bytu nájemník a náklady na jeho výměnu pronajímatel. Práce uvnitř bytu, které jsou nutné kvůli poruše rozvodů v budově, jdou na vrub pronajímatele (zákon o bydlení na Jogtáru). Velkou část těchto pravidel lze změnit dohodou, a proto na smlouvě tolik záleží.

Praktická rada: v nájemní smlouvě pojmenujte roční servis i poplatek za kominíka. Uveďte, kdo je objednává, kdo platí a že nájemník musí umožnit přístup. Jedna věta dnes ušetří hádku v únoru. Pokud si nejste jistí u něčeho, co do tabulky nezapadá, poraďte se s místním právníkem nebo se sdružením pronajímatelů.

Mějte dokumenty pohromadě

Po servisu a návštěvě kominíka budete mít osvědčení, faktury a protokoly o kontrole. Uložte je tak, abyste je našli, protože o ně může později požádat pojišťovna, kupující nebo úřad. V LeasingTracku můžete tyto dokumenty ukládat u nemovitosti a nájemníci mohou závadu nahlásit z aplikace, takže kapající radiátor se ohlásí v říjnu, ne až v lednu.

Zimní vzkaz pro nájemníky

Zkopírujte ho, upravte podle své nemovitosti a pošlete před prvním mrazem:

Zimní tipy pro váš domov

  • Hlavní uzávěr vody je: [místo]. Pokud praskne potrubí, nejdřív uzavřete vodu, pak mi zavolejte.
  • Nechte prosím topení alespoň na nízký stupeň, i když budete pár dní pryč. V nevytápěných místnostech potrubí zamrzá.
  • Větrejte raději několikrát denně krátce a naplno, než abyste nechávali okno pootevřené. Předejdete plísni.
  • Nezakrývejte větrací mřížky ani neblokujte přívod vzduchu ke kotli.
  • Jednou měsíčně stiskněte testovací tlačítko na kouřových a CO hlásičích. Pokud některý pípá, dejte mi vědět.
  • Kominík / servisní technik přijde [datum]. Zajistěte prosím, aby ho někdo vpustil.
  • Pokud radiátor zůstává studený, tlak neustále klesá nebo ucítíte spáleninu, okamžitě mi to oznamte. Pokud ucítíte plyn, opusťte nemovitost a nejdřív volejte tísňovou linku plynárenské pohotovosti.

Hodina kontrol v říjnu vás vyjde mnohem levněji než havarijní instalatér v lednovou neděli a váš nájemník bude mít celou zimu teplo.