Début octobre, le chauffage se rallume dans la majeure partie de l’Europe centrale et orientale. C’est aussi le moment où chauffagistes et ramoneurs commencent à refuser des clients. Si quelque chose doit lâcher dans votre location cet hiver, la chaudière est la candidate la plus probable, et c’est généralement la première nuit froide qui le révèle.

Cette checklist porte sur l’entretien préventif et sur la question de savoir qui paie. Les relevés de compteurs et les factures de gaz sont traités dans notre précédent article sur le chauffage. Les règles varient d’un pays à l’autre : retenez ici les grands principes et vérifiez la réglementation locale là où nous le signalons.

1. Chauffage : s’y prendre dès maintenant, pas au premier coup de froid

Réservez l’entretien de la chaudière. Une révision annuelle par un technicien qualifié est la meilleure protection contre un appel un soir de janvier. Prenez rendez-vous cette semaine : dans beaucoup de villes, les bons professionnels sont complets dès novembre.

Dans certains pays, c’est une obligation légale. Au Royaume-Uni, par exemple, les bailleurs doivent faire réaliser chaque année un contrôle de sécurité du gaz par un technicien inscrit au registre Gas Safe, et remettre une copie du rapport au locataire sous 28 jours (NRLA). Il s’agit d’une règle britannique. Renseignez-vous sur ce qui s’applique là où se trouve votre bien : certains pays imposent aussi des contrôles périodiques des chaudières, et de nombreux fabricants exigent un entretien régulier pour que la garantie reste valable.

Vérifiez la pression. Sur une installation fermée classique, le manomètre indique en général environ 1 à 1,5 bar à froid, mais fiez-vous à la notice de la chaudière. Si la pression ne cesse de baisser, il y a une fuite quelque part : il faut alors un technicien, et non un simple appoint d’eau.

Purgez les radiateurs. Un radiateur froid en haut et chaud en bas contient de l’air. Une clé de purge coûte très peu. Vérifiez ensuite de nouveau la pression, car la purge la fait baisser.

Protégez les canalisations du gel. Repérez les tuyaux situés dans des zones non chauffées : cave, garage, murs extérieurs, robinet extérieur. Isolez les canalisations exposées. Fermez et videz les robinets extérieurs. Montrez au locataire où se trouve le robinet d’arrêt général de l’eau. Si vous ne deviez retenir qu’un point de cette liste, ce serait celui-là.

Testez le thermostat. Remplacez les piles des thermostats sans fil, vérifiez la programmation et assurez-vous que le locataire sait la régler. Bien des appels « le chauffage ne marche pas » s’expliquent par une pile à plat.

2. Conduits de fumée et cheminées

Tout appareil qui brûle un combustible a besoin d’un conduit en bon état. Dans de nombreux pays, l’inspection des conduits est obligatoire et suit un calendrier fixe.

L’exemple de la Hongrie : le ramonage est gratuit pour les ménages. Les conduits desservant des appareils à combustible solide sont contrôlés chaque année, ceux des appareils à gaz et des appareils à circuit fermé tous les deux ans (Katasztrófavédelem). Dans les immeubles collectifs, le ramoneur prévient par écrit et passe lors d’une tournée programmée ; pour les maisons individuelles, il faut prendre rendez-vous soi-même (protection civile du comitat de Pest). L’occupant du bien, c’est-à-dire le plus souvent le locataire, doit laisser entrer le ramoneur. Si une entreprise est enregistrée à l’adresse, le service doit être commandé auprès d’une entreprise privée de ramonage et il est payant.

D’autres pays s’organisent très différemment. Ici, le ramoneur est titulaire d’un monopole local ; là, vous choisissez librement votre prestataire. Vérifiez la règle locale.

3. Détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone

Le monoxyde de carbone est inodore, et les intoxications augmentent à chaque saison de chauffe. Un détecteur de CO coûte peu. Installez-en un dans chaque pièce où se trouve une chaudière à gaz, un chauffe-eau à gaz ou un poêle, et placez un détecteur de fumée à chaque étage.

Le caractère obligatoire des détecteurs dépend du pays. En Angleterre, par exemple, les bailleurs doivent installer un détecteur de fumée à chaque étage depuis 2015 et, depuis le 1er octobre 2022, un détecteur de CO dans chaque pièce dotée d’un appareil à combustion fixe (cuisinières à gaz exclues) (Shelter England). Même là où rien n’est imposé, équiper le logement est un choix sensible et peu coûteux. Demandez au locataire d’appuyer sur le bouton de test une fois par mois.

4. Extérieur du bien et de l’immeuble

  • Gouttières et descentes d’eau : retirez les feuilles. Une gouttière bouchée déborde, l’eau ruisselle le long du mur et, au printemps, l’humidité s’installe.
  • Joints de fenêtres et de portes : des joints fatigués laissent passer les courants d’air, font grimper la facture de chauffage et provoquent de la condensation. Les bandes autocollantes neuves sont peu chères et rapides à poser.
  • Grilles de ventilation : gardez-les dégagées. Les appareils à gaz en ont besoin, et les locataires les bouchent parfois avec du ruban adhésif pour éviter les courants d’air.
  • Toiture et murs extérieurs : jetez un coup d’œil rapide, après les tempêtes d’automne, à la recherche de tuiles manquantes ou de fissures.

5. Assurance : vérifiez avant d’en avoir besoin

Sortez votre contrat d’assurance de l’immeuble ou du bien et relisez-le. Couvre-t-il les ruptures de canalisation et les dégâts des eaux ? De nombreux contrats limitent la garantie en cas de dégâts dus au gel si le bien est resté vide et non chauffé, ou si l’eau n’a pas été coupée. Renseignez-vous sur les exigences de votre assureur, comme une température minimale ou des vérifications pendant une période de vacance, et transmettez-les au locataire. Rappelez aux locataires que leurs affaires personnelles ne sont couvertes que par leur propre assurance habitation.

Qui paie quoi ?

Le partage exact découle de la loi locale et de votre bail, mais le schéma général est similaire dans la plupart des pays :

Poste Généralement à la charge de
Entretien courant : purge des radiateurs, piles du thermostat, ventilations dégagées Locataire
Dégâts dus à un mauvais usage ou à une négligence Locataire
Remplacement de la chaudière, grosses réparations, défaillance des canalisations de l’immeuble Bailleur
Entretien annuel de la chaudière Zone grise : à prévoir dans le bail
Frais de ramonage (lorsqu’il y en a) Zone grise : à prévoir dans le bail

L’exemple de la Hongrie : selon la loi sur le logement (loi LXXVIII de 1993, article 13), sauf accord contraire des parties, le locataire supporte le coût de l’entretien et de la remise en état des équipements du logement, et le bailleur celui de leur remplacement. Les travaux à l’intérieur du logement rendus nécessaires par la défaillance des canalisations de l’immeuble incombent au bailleur (loi sur le logement sur Jogtár). Une grande partie de ces règles peut être modifiée par accord, ce qui explique l’importance du bail.

La réponse pratique : mentionnez dans le bail l’entretien annuel et les frais de ramonage. Précisez qui prend rendez-vous, qui paie et que le locataire doit donner accès au logement. Une phrase écrite aujourd’hui évite une dispute en février. Pour tout ce qui ne rentre pas clairement dans le tableau, consultez un juriste local ou l’association de bailleurs dont vous dépendez.

Gardez les documents réunis

Après l’entretien et le ramonage, vous disposerez de certificats, de factures et de rapports d’inspection. Conservez-les à un endroit où vous les retrouverez : un assureur, un acheteur ou une administration peut les réclamer plus tard. Dans LeasingTrack, vous pouvez ranger ces documents avec le bien, et les locataires peuvent signaler un problème depuis l’application : un radiateur qui goutte est ainsi signalé en octobre plutôt qu’en janvier.

Un message d’hiver à envoyer à vos locataires

Copiez-le, adaptez-le à votre bien et envoyez-le avant les premières gelées :

Conseils d’hiver pour votre logement

  • Le robinet d’arrêt général de l’eau se trouve : [emplacement]. Si une canalisation éclate, fermez-le d’abord, puis appelez-moi.
  • Merci de laisser le chauffage au moins en veille, même si vous vous absentez quelques jours. Les canalisations gèlent dans les pièces non chauffées.
  • Aérez les pièces quelques fois par jour, brièvement mais en grand, plutôt que de laisser une fenêtre entrouverte. Cela évite les moisissures.
  • Ne couvrez pas les grilles de ventilation et ne bloquez pas l’arrivée d’air de la chaudière.
  • Appuyez une fois par mois sur le bouton de test des détecteurs de fumée et de CO. Si l’un d’eux bipe, prévenez-moi.
  • Le ramoneur / le technicien de la chaudière passera le [date]. Merci de vous assurer que quelqu’un puisse lui ouvrir.
  • Si un radiateur reste froid, si la pression ne cesse de baisser ou si vous sentez une odeur de brûlé, prévenez-moi immédiatement. En cas d’odeur de gaz, quittez le logement et appelez d’abord le numéro d’urgence gaz.

Une heure de vérifications en octobre coûte bien moins cher qu’un plombier en urgence un dimanche de janvier, et votre locataire profite d’un logement chaud tout l’hiver.