Antes de las primeras heladas: revisión otoñal de tu inmueble en alquiler

A principios de octubre se enciende la calefacción en buena parte de Europa Central y del Este, y también es cuando los técnicos de calefacción y los deshollinadores empiezan a decir que no tienen hueco. Si algo va a fallar este invierno en tu inmueble en alquiler, lo más probable es que sea la caldera, y suele pasar la primera noche de frío.

Esta lista trata del mantenimiento preventivo y de quién lo paga. Las lecturas de contadores y las facturas de gas están en nuestro artículo anterior sobre calefacción. Las normas cambian de un país a otro, así que quédate con los principios generales y comprueba la normativa local donde te lo indicamos.

1. Calefacción: empieza ahora, no con el primer frío

Reserva la revisión de la caldera. Una revisión anual a cargo de un técnico cualificado es la mejor protección contra una llamada un anochecer de enero. Resérvala esta semana: en muchas ciudades los buenos técnicos tienen la agenda llena en noviembre.

Algunos países lo exigen por ley. En el Reino Unido, por ejemplo, los propietarios deben pasar una revisión anual de seguridad del gas con un técnico inscrito en Gas Safe y entregar una copia del informe al inquilino en un plazo de 28 días (NRLA). Esa es una norma británica. Infórmate de lo que se aplica donde está tu inmueble, porque algunos países también exigen inspecciones periódicas de la caldera, y muchos fabricantes piden revisiones regulares para mantener la garantía.

Comprueba la presión. En un circuito cerrado típico, el manómetro suele marcar entre 1 y 1,5 bar con el sistema en frío, pero guíate por el manual de la caldera. Si la presión baja una y otra vez, hay una fuga en alguna parte, y eso necesita un técnico, no solo rellenar.

Purga los radiadores. Si un radiador está frío arriba y caliente abajo, tiene aire. La llave de purga cuesta muy poco. Después, vuelve a comprobar la presión, porque al purgar baja.

Protege las tuberías de las heladas. Fíjate en las tuberías que pasan por zonas sin calefacción: el sótano, el garaje, los muros exteriores, un grifo de jardín. Aísla las tuberías expuestas. Cierra y vacía los grifos exteriores. Enseña al inquilino dónde está la llave de paso general del agua. Si solo te quedas con un punto de esta lista, que sea este.

Prueba el termostato. Cambia las pilas de los termostatos inalámbricos, revisa la programación y asegúrate de que el inquilino sabe manejarlo. Muchas llamadas de «la calefacción no funciona» acaban siendo una pila agotada.

2. Conductos de humos y chimeneas

Cualquier aparato que queme combustible necesita un conducto de evacuación en buen estado. En muchos países las inspecciones de estos conductos son obligatorias y se hacen con un calendario fijo.

Hungría como ejemplo: los hogares tienen el deshollinado gratuito. Los conductos de aparatos de combustible sólido se inspeccionan cada año, y los de aparatos de gas y de circuito cerrado cada dos años (Katasztrófavédelem). En bloques de viviendas, el deshollinador avisa por escrito y pasa en una ronda programada; en las casas unifamiliares tienes que pedir cita tú (protección civil del condado de Pest). Quien vive en el inmueble, normalmente el inquilino, debe dejar entrar al deshollinador. Si hay una empresa registrada en la dirección, el servicio hay que contratarlo y pagarlo a una empresa privada de deshollinado.

Otros países lo organizan de forma muy distinta. En algunos sitios el deshollinador es un monopolio local con licencia; en otros eliges tú al proveedor. Consulta la norma local.

3. Alarmas de humo y de monóxido de carbono

El monóxido de carbono no huele, y las intoxicaciones aumentan cada temporada de calefacción. Una alarma de CO es barata. Instala una en cualquier habitación con caldera de gas, calentador de gas o estufa, y una alarma de humo en cada planta.

Que las alarmas sean obligatorias depende del país. En Inglaterra, por ejemplo, los propietarios deben instalar una alarma de humo en cada planta desde 2015 y, desde el 1 de octubre de 2022, una alarma de CO en cada habitación con un aparato de combustión fijo (excluidas las cocinas de gas) (Shelter England). Incluso donde no se exige nada, instalar alarmas es una decisión barata y sensata. Pide al inquilino que pulse el botón de prueba una vez al mes.

4. Exterior del inmueble y del edificio

• Canalones y bajantes: retira las hojas. Un canalón obstruido se desborda, el agua baja por la pared y en primavera tienes humedades.
• Juntas de ventanas y puertas: unas juntas deterioradas significan corrientes de aire, facturas de calefacción más altas y condensación. Las tiras autoadhesivas nuevas son baratas y se colocan rápido.
• Rejillas de ventilación: mantenlas despejadas. Los aparatos de gas las necesitan, y a veces los inquilinos las tapan con cinta para evitar la corriente.
• Tejado y fachadas: echa un vistazo rápido, tras las tormentas de otoño, por si faltan tejas o hay grietas.

5. Seguro: revísalo antes de necesitarlo

Saca la póliza del seguro del edificio y léela. ¿Cubre tuberías reventadas y escapes de agua? Muchas pólizas limitan la cobertura por daños de helada si el inmueble estuvo vacío y sin calefacción, o si no se cortó el agua. Averigua qué espera tu aseguradora, como una temperatura mínima o revisiones mientras está vacío, y transmítelo al inquilino. Recuerda a los inquilinos que sus pertenencias solo están cubiertas por su propio seguro de contenido.

¿Quién paga qué?

El reparto exacto depende de la ley local y de tu contrato, pero el patrón general es parecido en la mayoría de los países:

Hungría como ejemplo: según la Ley de Vivienda (Ley LXXVIII de 1993, artículo 13), salvo pacto en contrario, el inquilino asume el coste de mantener y renovar las instalaciones de la vivienda, y el propietario asume el de sustituirlas. Las obras dentro de la vivienda que sean necesarias porque fallan las tuberías del edificio corresponden al propietario (Ley de Vivienda en Jogtár). Buena parte de esto puede modificarse por acuerdo, y por eso el contrato es tan importante.

La respuesta práctica: indica en el contrato la revisión anual y la tasa de deshollinado. Di quién las reserva, quién paga y que el inquilino debe facilitar el acceso. Una frase ahora te ahorra una discusión en febrero. Para cualquier caso que no encaje bien en la tabla, consulta con un abogado local o con tu asociación de propietarios.

Guarda toda la documentación junta

Tras la revisión y el deshollinado tendrás certificados, facturas y actas de inspección. Guárdalos donde puedas encontrarlos, porque una aseguradora, un comprador o una autoridad pueden pedirlos más adelante. En LeasingTrack puedes guardar estos documentos junto al inmueble, y los inquilinos pueden comunicar una avería desde la aplicación, de modo que un radiador que gotea se notifique en octubre y no en enero.

Una nota de invierno para enviar a tus inquilinos

Cópiala, adáptala a tu inmueble y envíala antes de la primera helada:

Consejos de invierno para tu vivienda

• La llave de paso general del agua está en: [ubicación]. Si revienta una tubería, ciérrala primero y luego llámame.
• Por favor, mantén la calefacción al menos a baja temperatura, incluso si te ausentas unos días. Las tuberías se hielan en las habitaciones sin calefacción.
• Ventila las habitaciones unos minutos y del todo varias veces al día, en lugar de dejar una ventana entreabierta. Así se evita el moho.
• No tapes las rejillas de ventilación ni bloquees la entrada de aire de la caldera.
• Pulsa el botón de prueba de las alarmas de humo y de CO una vez al mes. Si alguna pita, avísame.
• El deshollinador / técnico de la caldera vendrá el [fecha]. Asegúrate de que alguien pueda abrirle.
• Si un radiador sigue frío, la presión no deja de bajar o huele a quemado, avísame de inmediato. Si hueles a gas, sal del inmueble y llama primero al número de emergencias del gas.

Una hora de comprobaciones en octubre cuesta mucho menos que un fontanero de urgencia un domingo de enero, y tu inquilino tendrá una casa caliente todo el invierno.