A mediados de octubre muchos propietarios notan por primera vez un hueco en el alquiler. Empiezan a llegar las facturas de la calefacción, algunos inquilinos hacen malabares con su presupuesto y, en varios países, las protecciones invernales frente al desahucio están a pocas semanas. En Francia empiezan el 1 de noviembre y en Hungría, normalmente, el 15 de noviembre.

Eso no significa que debas precipitarte. La mayoría de los impagos se resuelven con una llamada y un plan realista. Pero sí significa que las próximas semanas son el mejor momento para abordarlo. Un problema claro ahora es mucho más fácil de manejar que uno que lleva cuatro meses creciendo en primavera.

Este es un plan que sirve en cualquier país, con las reglas que cambian de un país a otro señaladas como tales.

1. Confirma el saldo exacto con tus registros

Antes de llamar a nadie, asegúrate de la cifra. Repasa el contrato y tus extractos bancarios y anota:

  • qué se debía y en qué fechas (alquiler, más los gastos de comunidad, suministros u otros conceptos que el inquilino te paga a ti)
  • qué se ha recibido realmente y cuándo
  • los pagos parciales, abonos o reducciones acordadas

Muchas veces el alquiler «impagado» es en realidad un descuadre menor: un pago que llegó tres días tarde o una liquidación de suministros que nadie explicó. Dar una cifra equivocada al inquilino desde el principio daña la confianza y, más adelante, tu posición.

Aquí es donde compensa tener los pagos en un solo sitio. En LeasingTrack, el saldo del contrato se deduce de los pagos que registras, y el inquilino ve el mismo contrato y los mismos pagos en su cuenta. Así ambos partís de las mismas cifras, en lugar de discutir qué hoja de cálculo es la correcta.

2. Contacta pronto con el inquilino y averigua el motivo

Ponte en contacto en pocos días, no en semanas. Que sea breve y neutro:

«Hola, Ana: veo que el alquiler de este mes, 180 000 Ft, todavía no ha llegado. ¿Va todo bien? Dime cuándo crees que podrás pagarlo.»

Y después, escucha. El motivo importa más que el retraso:

  • Problema puntual (nómina retrasada, error bancario, un gasto imprevisto): suele resolverse en pocos días.
  • Dificultad temporal (pérdida de empleo, enfermedad, una factura de calefacción enorme): requiere un plan.
  • Incapacidad o falta de voluntad continuada de pagar: requiere los pasos formales que verás más abajo, cuanto antes mejor.

Pregunta directamente si el inquilino tiene derecho a alguna ayuda, como una ayuda al alquiler o a la calefacción. Mucha gente no sabe qué puede solicitar. No puedes arreglarle las finanzas, pero orientarle hacia el ayuntamiento o los servicios sociales no te cuesta nada.

3. Acordad un plan de pago por escrito

Si el inquilino puede pagar pero necesita tiempo, un plan de pago suele ser la opción más barata. Los procesos judiciales son lentos y caros, y un piso vacío en enero no genera ingresos.

Un buen plan es:

  • Realista: el alquiler corriente más una cantidad adicional asumible cada mes. Repartir la deuda de un mes en tres o cuatro meses es habitual.
  • Concreto: importes, fechas y la cuenta en la que pagar.
  • Por escrito: un documento breve o un correo que ambos confirméis. Indica el total adeudado y que el alquiler corriente sigue venciendo en su fecha habitual.
  • Claro sobre lo que ocurre si falla: por ejemplo, que si se incumple un pago enviarás un requerimiento formal.

Anota cada pago frente al plan. Si el plan se cumple, habrás conservado al inquilino y evitado un conflicto.

4. Envía un requerimiento formal por escrito y guarda copias

Si la conversación no lleva a nada, o el plan se rompe, pasa a un requerimiento formal por escrito. En muchos países es un requisito legal antes de poder resolver el contrato por impago, y la forma y los plazos son estrictos.

  • Hungría: según la Ley de Vivienda (Ley LXXVIII de 1993, §§ 24–25), debes requerir por escrito al inquilino que pague, indicar qué está pendiente y advertir de que la consecuencia es la rescisión. El inquilino dispone como mínimo de 8 días. Si aun así no paga, puedes rescindir por escrito en los 8 días siguientes. La rescisión puede surtir efecto el último día del mes siguiente, con un preaviso de al menos 15 días. Equivocarte con las fechas puede invalidar la rescisión.
  • Francia: el proceso comienza con un commandement de payer notificado por un agente judicial (commissaire de justice), tras el cual el inquilino tiene seis semanas para pagar, según resumió Euronews.

Estés donde estés, envía el requerimiento por un medio que puedas probar (el correo certificado con acuse de recibo es la opción habitual) y conserva copias del requerimiento, del acuse y de todos los mensajes relacionados. Si algún día llega a un juzgado, esos papeles son tu caso.

5. Nunca cambies la cerradura ni cortes los suministros

Por muy frustrado que estés, no te tomes la justicia por tu mano. Cambiar la cerradura, retirar las pertenencias del inquilino o cortar la calefacción, el agua o la electricidad para forzar el pago es ilegal en prácticamente todos los países europeos. En algunos, como Inglaterra, el desahucio ilegal es un delito penal. En invierno, además, puede poner a las personas en un peligro real.

Y sale mal: un propietario que actúa fuera de la ley puede acabar debiendo una indemnización y debilita una reclamación que, de otro modo, era sólida. Solo un juez y un agente de ejecución pueden sacar a un inquilino de su vivienda.

6. Sabe cuándo llamar a un abogado

Habla con un abogado (o con una asociación local de propietarios) cuando:

  • el inquilino deja de responder o se niega a pagar sin ofrecer un plan
  • la deuda alcanza el nivel a partir del cual la ley de tu país te permite resolver el contrato
  • vas a enviar una notificación de rescisión y quieres acertar con la forma y las fechas
  • el inquilino discute el importe o alega defectos en la vivienda como motivo para no pagar

Una hora de asesoramiento antes de enviar una notificación sale mucho más barata que empezar de nuevo por haber contado mal un plazo.

Reglas de invierno: qué frenan y qué no

Las protecciones invernales se malinterpretan a menudo. Normalmente suspenden el desahucio físico, no el resto del proceso.

País Regla Qué significa para ti
Hungría Moratoria invernal, Vht. § 182/A, normalmente del 15 de noviembre al 30 de abril Se aplazan los desahucios de viviendas. La notificación, la rescisión y la demanda judicial pueden seguir adelante.
Francia Trêve hivernale, del 1 de noviembre al 31 de marzo No hay desahucios en este período, así que una sentencia dictada en octubre puede no ser ejecutable hasta abril.
Inglaterra Desde el 1 de mayo de 2026, la causa obligatoria por impago exige al menos tres meses de deuda (13 semanas en arrendamientos semanales), con cuatro semanas de preaviso No es una regla de invierno, pero el umbral subió desde los dos meses con la Renters' Rights Act.
Alemania Resolución sin preaviso si el inquilino se retrasa en dos vencimientos consecutivos o debe dos meses de alquiler durante un período más largo Normalmente el inquilino aún puede anular la resolución pagando todo en los dos meses siguientes a la notificación de la demanda de desahucio (§ 569 BGB).

Una nota sobre Hungría en 2026

El 18 de mayo de 2026 el Gobierno húngaro anunció una reforma del sistema de ejecución y dijo que pediría al Parlamento suspender los desahucios hasta que entre en vigor la nueva ley. El 8 de junio el Parlamento votó por unanimidad suspender los litigios y las ejecuciones vinculados a préstamos en moneda extranjera. A mediados de octubre no hemos podido confirmar si una suspensión más amplia se aplica a los desahucios de inquilinos, ni hasta qué punto. Antes de fiarte de cualquier calendario, consulta el estado actual de la ley con un abogado o en el Magyar Közlöny oficial. En cualquier caso, los pasos anteriores (registros claros, contacto temprano, un plan por escrito, un requerimiento correcto) siguen teniendo sentido.

En resumen

Comprueba la cifra, llama pronto, deja por escrito cualquier acuerdo, envía los requerimientos formales por un medio que puedas probar y nunca te tomes la justicia por tu mano. Las reglas de invierno cambian cuándo puede producirse un desahucio, no si puedes resolver la deuda ahora. Casi siempre, una conversación tranquila en octubre le ahorra a todo el mundo un invierno difícil.

Este artículo explica reglas generales y no constituye asesoramiento jurídico. Las normas varían de un país a otro y cambian con el tiempo, así que consulta tu caso con un abogado o un asesor fiscal.