Meados de outubro é a altura em que muitos senhorios notam pela primeira vez uma falha na renda. As faturas do aquecimento começam a chegar, alguns inquilinos têm dificuldade em equilibrar o orçamento e, em vários países, as proteções contra despejos no inverno estão a poucas semanas. Em França começam a 1 de novembro e, na Hungria, normalmente a 15 de novembro.

Isto não quer dizer que deva agir à pressa. A maioria dos atrasos resolve-se com um telefonema e um plano realista. Mas significa que as próximas semanas são o melhor momento para tratar do assunto. Um problema claro hoje é muito mais fácil de gerir do que um que se arrastou quatro meses até à primavera.

Eis um plano que funciona seja qual for o país onde arrenda, com as regras que mudam de país para país assinaladas como tal.

1. Confirme o saldo exato nos seus registos

Antes de ligar a quem quer que seja, tenha a certeza do valor. Consulte o contrato de arrendamento e os extratos bancários e anote:

  • o que era devido e em que datas (renda, mais eventuais encargos ou despesas de consumo que o inquilino lhe paga)
  • o que efetivamente foi recebido e quando
  • pagamentos parciais, créditos ou reduções acordadas

Muitas vezes a renda «em falta» é afinal uma diferença menor: um pagamento que chegou com três dias de atraso, ou um acerto de consumos que ninguém explicou. Indicar um valor errado ao inquilino logo no início prejudica a confiança e, mais tarde, a sua posição.

É aqui que ter os pagamentos num único sítio compensa. No LeasingTrack, o saldo do contrato de arrendamento resulta dos pagamentos que registar, e o inquilino vê o mesmo contrato e os mesmos pagamentos na sua própria conta. Assim, ambos partem dos mesmos números, em vez de discutirem qual é a folha de cálculo correta.

2. Contacte o inquilino cedo e perceba o motivo

Entre em contacto em poucos dias, não em semanas. Seja breve e neutro:

«Olá Ana, reparei que a renda deste mês, de 180 000 Ft, ainda não chegou. Está tudo bem? Diga-me, por favor, quando prevê pagar.»

Depois, ouça. O motivo importa mais do que o atraso:

  • Problema pontual (salário atrasado, erro bancário, despesa inesperada): costuma resolver-se em poucos dias.
  • Dificuldade temporária (perda de emprego, doença, fatura de aquecimento elevada): exige um plano.
  • Incapacidade ou recusa prolongada de pagar: exige os passos formais descritos abaixo, quanto antes.

Pergunte diretamente se o inquilino tem direito a algum apoio, como subsídio de habitação ou apoio para aquecimento. Muitas pessoas não sabem o que podem pedir. Não pode resolver as finanças do inquilino, mas indicar-lhe os serviços sociais ou a câmara municipal da zona não lhe custa nada.

3. Acorde um plano de pagamento por escrito

Se o inquilino pode pagar, mas precisa de tempo, um plano de pagamento costuma ser a opção mais barata. Os processos em tribunal são lentos e caros, e um imóvel vazio em janeiro não rende nada.

Um bom plano é:

  • Realista: a renda corrente, mais um valor adicional comportável por mês. É comum repartir o atraso de um mês por três ou quatro meses.
  • Concreto: valores, datas e a conta para onde pagar.
  • Escrito: um documento curto ou um email que ambos confirmem. Indique o total em dívida e que a renda corrente continua a vencer na data habitual.
  • Claro quanto ao que acontece se falhar: por exemplo, que, se um pagamento falhar, enviará uma interpelação formal.

Acompanhe cada pagamento face ao plano. Se o plano for cumprido, manteve o inquilino e evitou um litígio.

4. Envie uma interpelação formal por escrito e guarde cópias

Se a conversa não levar a lado nenhum, ou se o plano falhar, passe a uma interpelação formal por escrito. Em muitos países, esta é uma exigência legal antes de poder pôr termo ao contrato por falta de pagamento, e a forma e os prazos são rigorosos.

  • Hungria: nos termos da Lei da Habitação (Lei LXXVIII de 1993, §§ 24–25), tem de intimar por escrito o inquilino a pagar, indicar o que está em dívida e avisar de que a consequência é a cessação do contrato. O inquilino dispõe de, pelo menos, 8 dias. Se continuar sem pagar, pode resolver o contrato por escrito nos 8 dias seguintes. A cessação pode produzir efeitos no último dia do mês seguinte, com pelo menos 15 dias de pré-aviso. Errar nas datas pode tornar a cessação inválida.
  • França: o processo começa com um commandement de payer (intimação para pagar) notificado por um oficial de justiça (commissaire de justice), após o qual o inquilino tem seis semanas para pagar, como resumiu a Euronews.

Onde quer que esteja, envie a interpelação de forma que possa provar (o correio registado com aviso de receção é a escolha habitual) e guarde cópias da interpelação, do comprovativo e de todas as mensagens relacionadas. Se o caso chegar a tribunal, esses documentos são a sua prova.

5. Nunca mude as fechaduras nem corte os serviços

Por mais frustrado que esteja, não faça justiça pelas próprias mãos. Mudar as fechaduras, retirar os bens do inquilino ou cortar o aquecimento, a água ou a eletricidade para forçar o pagamento é ilegal em praticamente todos os países europeus. Nalguns, como a Inglaterra, o despejo ilegal é crime. No inverno, pode ainda pôr pessoas em perigo real.

Além disso, sai caro. Um senhorio que age fora da lei pode ter de pagar indemnizações e enfraquece uma pretensão que, de outro modo, seria sólida. Só um tribunal e um agente de execução podem retirar um inquilino.

6. Saiba quando recorrer a um advogado

Consulte um advogado (ou uma associação local de senhorios) quando:

  • o inquilino deixar de responder, ou recusar pagar sem apresentar plano
  • o atraso atingir o nível em que a lei do seu país lhe permite pôr termo ao contrato
  • estiver prestes a enviar uma comunicação de cessação e quiser acertar a forma e as datas
  • o inquilino contestar o valor ou invocar defeitos no imóvel como motivo para não pagar

Uma hora de aconselhamento antes de enviar a comunicação sai muito mais barata do que recomeçar tudo por se ter contado mal um prazo.

Regras de inverno: o que travam e o que não travam

As proteções de inverno são muitas vezes mal compreendidas. Normalmente suspendem o despejo físico, não o resto do processo.

País Regra O que significa para si
Hungria Moratória de inverno, Vht. § 182/A, normalmente de 15 de novembro a 30 de abril Os despejos de habitações ficam adiados. A interpelação, a cessação e a ação judicial podem avançar.
França Trêve hivernale, de 1 de novembro a 31 de março Não há despejos neste período, pelo que uma sentença em outubro pode só ser executável em abril.
Inglaterra Desde 1 de maio de 2026, o fundamento obrigatório de atraso na renda exige pelo menos três meses de atraso (13 semanas nos arrendamentos semanais), com quatro semanas de pré-aviso Não é uma regra de inverno, mas o limite subiu de dois meses com a Renters' Rights Act.
Alemanha Resolução sem pré-aviso se o inquilino estiver em atraso em duas datas de vencimento consecutivas, ou dever duas rendas ao longo de um período mais longo O inquilino pode normalmente anular a resolução pagando tudo no prazo de dois meses após a notificação da ação de despejo (§ 569 BGB).

Uma nota sobre a Hungria em 2026

A 18 de maio de 2026, o governo húngaro anunciou uma reforma do sistema de execução e disse que pediria ao Parlamento a suspensão dos despejos até à entrada em vigor da nova lei. A 8 de junho, o Parlamento votou por unanimidade a suspensão de ações e execuções ligadas a empréstimos em moeda estrangeira. Em meados de outubro, não conseguimos confirmar se, ou até que ponto, uma suspensão mais ampla se aplica aos despejos de inquilinos. Antes de confiar em qualquer calendário, verifique o estado atual da lei com um advogado ou no Magyar Közlöny oficial. Seja como for, os passos acima (registos claros, contacto cedo, plano escrito, interpelação correta) continuam a fazer sentido.

Em resumo

Confirme o valor, ligue cedo, ponha qualquer acordo por escrito, envie interpelações formais de forma comprovável e nunca recorra à justiça pelas próprias mãos. As regras de inverno alteram quando um despejo pode acontecer, não se pode resolver o atraso já. Na maioria dos casos, uma conversa calma em outubro poupa a todos um inverno difícil.

Este artigo explica regras gerais e não constitui aconselhamento jurídico. As regras variam de país para país e mudam com o tempo; por isso, confirme a sua situação com um advogado ou contabilista.