À la mi-octobre, de nombreux bailleurs constatent pour la première fois un retard de loyer. Les factures de chauffage commencent à arriver, certains locataires jonglent avec leur budget, et dans plusieurs pays les protections hivernales contre l’expulsion ne sont plus qu’à quelques semaines. En France, elles commencent le 1er novembre ; en Hongrie, normalement le 15 novembre.

Cela ne veut pas dire qu’il faille se précipiter. La plupart des impayés se règlent par un coup de téléphone et un plan réaliste. Mais les semaines qui viennent sont le meilleur moment pour s’en occuper. Un problème bien cerné aujourd’hui est beaucoup plus facile à traiter qu’un retard qui s’est creusé pendant quatre mois au printemps.

Voici un plan qui vaut quel que soit le pays où vous louez, les règles qui diffèrent d’un pays à l’autre étant signalées comme telles.

1. Confirmer le solde exact à partir de vos relevés

Avant d’appeler qui que ce soit, soyez sûr du montant. Reprenez le bail et vos relevés bancaires, puis notez :

  • ce qui était dû, et à quelles dates (loyer, plus les charges ou consommations que le locataire vous règle)
  • ce qui est réellement arrivé, et quand
  • les paiements partiels, avoirs ou réductions convenues

Vous constaterez souvent que le loyer « impayé » correspond en fait à un écart plus faible : un paiement arrivé trois jours en retard, ou une régularisation de charges que personne n’a expliquée. Annoncer un mauvais chiffre au locataire dès le départ abîme la confiance et, plus tard, votre dossier.

C’est là que centraliser les paiements est utile. Dans LeasingTrack, le solde du bail découle des paiements que vous enregistrez, et le locataire voit le même bail et les mêmes paiements dans son propre compte. Vous partez donc des mêmes chiffres, au lieu de vous demander quel tableur a raison.

2. Contacter le locataire tôt et comprendre pourquoi

Prenez contact dans les jours qui suivent, pas dans les semaines. Restez bref et neutre :

« Bonjour Anna, je vois que le loyer de ce mois, 180 000 Ft, n’est pas encore arrivé. Tout va bien ? Pouvez-vous me dire quand vous pensez le régler ? »

Puis écoutez. La raison compte plus que le retard :

  • Problème ponctuel (salaire en retard, erreur bancaire, facture imprévue) : généralement réglé en quelques jours.
  • Difficulté passagère (perte d’emploi, maladie, grosse facture de chauffage) : un plan est nécessaire.
  • Incapacité ou refus durable de payer : il faut engager les démarches formelles ci-dessous, plutôt tôt que tard.

Demandez franchement si le locataire a droit à une aide, par exemple une aide au logement ou une aide au chauffage. Beaucoup de gens ignorent ce qu’ils peuvent demander. Vous ne pouvez pas régler leurs finances à leur place, mais les orienter vers leur mairie ou les services sociaux ne vous coûte rien.

3. Convenir d’un échéancier écrit

Si le locataire peut payer mais a besoin de temps, un échéancier est le plus souvent votre option la moins coûteuse. Les procédures judiciaires sont lentes et chères, et un logement vide en janvier ne rapporte rien.

Un bon échéancier est :

  • Réaliste : le loyer courant, plus un montant supplémentaire supportable chaque mois. Étaler un mois d’arriéré sur trois ou quatre mois est courant.
  • Précis : montants, dates et compte sur lequel payer.
  • Écrit : un court document ou un e-mail que vous confirmez tous les deux. Indiquez le total dû et précisez que le loyer courant reste exigible à sa date habituelle.
  • Clair sur les conséquences d’un échec : par exemple, qu’en cas de paiement manqué, vous enverrez une mise en demeure.

Suivez chaque paiement par rapport à l’échéancier. S’il est tenu, vous avez gardé un locataire et évité un litige.

4. Envoyer une mise en demeure écrite et en garder des copies

Si la discussion n’aboutit pas, ou si l’échéancier n’est pas respecté, passez à une mise en demeure écrite. Dans beaucoup de pays, c’est une obligation légale avant de pouvoir mettre fin au bail pour impayé, et la forme comme les délais sont stricts.

  • Hongrie : selon la loi sur le logement (loi LXXVIII de 1993, §§ 24-25), vous devez mettre le locataire en demeure de payer par écrit, indiquer ce qui reste dû et l’avertir que la sanction sera la résiliation. Le locataire dispose d’au moins 8 jours. S’il ne paie toujours pas, vous pouvez résilier par écrit dans les 8 jours suivants. La résiliation peut prendre effet le dernier jour du mois suivant, avec un préavis d’au moins 15 jours. Se tromper dans les dates peut rendre la résiliation invalide.
  • France : la procédure débute par un commandement de payer signifié par un commissaire de justice, après lequel le locataire dispose de six semaines pour payer, comme le résume Euronews.

Où que vous soyez, envoyez la mise en demeure d’une manière qui puisse être prouvée (le courrier recommandé avec accusé de réception est le choix habituel) et conservez des copies de la mise en demeure, de l’accusé de réception et de tous les messages associés. Si l’affaire va un jour devant un tribunal, ces documents constituent votre dossier.

5. Ne jamais changer les serrures ni couper les services

Quelle que soit votre exaspération, ne vous faites pas justice vous-même. Changer les serrures, retirer les affaires du locataire ou couper le chauffage, l’eau ou l’électricité pour forcer un paiement est illégal dans pratiquement tous les pays européens. Dans certains, comme l’Angleterre, l’expulsion illégale est une infraction pénale. En hiver, cela peut aussi mettre des personnes réellement en danger.

Et cela se retourne contre vous. Un bailleur qui agit hors du cadre légal peut devoir verser des dommages-intérêts et fragilise une créance par ailleurs solide. Seuls un tribunal et un agent d’exécution peuvent faire quitter les lieux à un locataire.

6. Savoir quand faire appel à un avocat

Parlez à un avocat (ou à une association de bailleurs locale) lorsque :

  • le locataire ne répond plus, ou refuse de payer sans proposer de plan
  • les arriérés atteignent le niveau à partir duquel la loi de votre pays vous autorise à mettre fin au bail
  • vous êtes sur le point d’envoyer un avis de résiliation et voulez en soigner la forme et les dates
  • le locataire conteste le montant ou invoque des défauts du logement pour justifier son refus de payer

Une heure de conseil avant d’envoyer un courrier coûte bien moins cher que de tout recommencer parce qu’un délai a été mal compté.

Règles hivernales : ce qu’elles bloquent, et ce qu’elles ne bloquent pas

Les protections hivernales sont souvent mal comprises. Elles suspendent en général l’expulsion effective, pas le reste de la procédure.

Pays Règle Ce que cela signifie pour vous
Hongrie Moratoire hivernal, Vht. § 182/A, normalement du 15 novembre au 30 avril Les expulsions de logements d’habitation sont reportées. Le congé, la résiliation et l’action en justice restent possibles.
France Trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars Aucune expulsion durant cette période : un jugement rendu en octobre peut ne pas être exécutable avant avril.
Angleterre Depuis le 1er mai 2026, le motif obligatoire d’arriérés de loyer exige au moins trois mois d’arriérés (13 semaines pour les baux hebdomadaires), avec quatre semaines de préavis Ce n’est pas une règle hivernale, mais le seuil est passé de deux mois à trois avec le Renters’ Rights Act.
Allemagne Résiliation sans préavis si le locataire a du retard sur deux échéances consécutives, ou doit deux mois de loyer sur une période plus longue Le locataire peut en général encore annuler la résiliation en payant l’intégralité dans les deux mois suivant la signification de la demande d’expulsion (§ 569 BGB).

Un point sur la Hongrie en 2026

Le 18 mai 2026, le gouvernement hongrois a annoncé une réforme du système d’exécution et indiqué qu’il demanderait au Parlement de suspendre les expulsions jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi. Le 8 juin, le Parlement a voté à l’unanimité la suspension des procès et des mesures d’exécution liés aux prêts en devises. À la mi-octobre, nous n’avons pas pu confirmer si, ni dans quelle mesure, une suspension plus large s’applique aux expulsions de locataires. Avant de vous fier à un calendrier, vérifiez l’état actuel du droit auprès d’un avocat ou dans le Magyar Közlöny officiel. Dans tous les cas, les étapes décrites ci-dessus (relevés clairs, contact précoce, plan écrit, mise en demeure en règle) restent pertinentes.

En bref

Vérifiez le montant, appelez tôt, mettez tout accord par écrit, envoyez les mises en demeure d’une manière prouvable et n’employez jamais la justice privée. Les règles hivernales changent le moment où une expulsion peut avoir lieu, pas la possibilité de régler dès maintenant les arriérés. Le plus souvent, une conversation sereine en octobre épargne à chacun un hiver difficile.

Cet article présente des règles générales et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles varient d’un pays à l’autre et évoluent dans le temps : faites vérifier votre situation par un avocat ou un comptable.