W połowie października wielu wynajmujących po raz pierwszy zauważa lukę we wpływach z czynszu. Zaczynają przychodzić rachunki za ogrzewanie, część najemców żongluje budżetem, a w kilku krajach zimowa ochrona przed eksmisją zaczyna obowiązywać już za kilka tygodni. We Francji od 1 listopada, a na Węgrzech zwykle od 15 listopada.

To nie znaczy, że masz działać w pośpiechu. Większość zaległości udaje się wyjaśnić telefonem i realistycznym planem. Oznacza to jednak, że najbliższe tygodnie to najlepszy moment, żeby się tym zająć. Problem, który jest jasny już teraz, łatwiej rozwiązać niż taki, który do wiosny rośnie przez cztery miesiące.

Poniżej plan, który sprawdzi się w każdym kraju. Zasady różniące się między państwami zaznaczam osobno.

1. Ustal dokładne saldo na podstawie swoich zapisów

Zanim do kogokolwiek zadzwonisz, upewnij się co do kwoty. Przejrzyj umowę najmu i wyciągi bankowe i zapisz:

  • co było należne i w jakich terminach (czynsz oraz ewentualne opłaty eksploatacyjne czy media, które najemca płaci Tobie),
  • co faktycznie wpłynęło i kiedy,
  • wszelkie wpłaty częściowe, zaliczenia lub uzgodnione obniżki.

Często okazuje się, że „niezapłacony" czynsz to w rzeczywistości mniejsza różnica: wpłata spóźniona o trzy dni albo rozliczenie mediów, którego nikt nie wyjaśnił. Podanie najemcy błędnej kwoty na początku podkopuje zaufanie, a później także Twoją pozycję.

Tu opłaca się trzymanie płatności w jednym miejscu. W LeasingTrack saldo umowy najmu wynika z zapisanych przez Ciebie płatności, a najemca widzi tę samą umowę i te same płatności na swoim koncie. Obie strony wychodzą więc z tych samych liczb i nie spierają się, czyj arkusz jest właściwy.

2. Skontaktuj się z najemcą wcześnie i dowiedz się, co się stało

Odezwij się w ciągu kilku dni, nie tygodni. Pisz krótko i neutralnie:

„Cześć Aniu, widzę, że czynsz za ten miesiąc w wysokości 180 000 Ft jeszcze nie wpłynął. Czy wszystko w porządku? Daj znać, kiedy możesz zapłacić."

Potem słuchaj. Powód jest ważniejszy niż samo opóźnienie:

  • Jednorazowy kłopot (spóźniona wypłata, błąd banku, niespodziewany rachunek): zwykle załatwia się w kilka dni.
  • Przejściowe trudności (utrata pracy, choroba, wysoki rachunek za ogrzewanie): potrzebny jest plan.
  • Trwała niezdolność lub niechęć do płacenia: potrzebne są formalne kroki opisane niżej, im wcześniej, tym lepiej.

Zapytaj wprost, czy najemca może się starać o jakieś wsparcie, na przykład dodatek mieszkaniowy lub dodatek na ogrzewanie. Wiele osób nie wie, co mu przysługuje. Nie uporządkujesz za nich finansów, ale wskazanie urzędu gminy czy ośrodka pomocy społecznej nic Cię nie kosztuje.

3. Ustal pisemny plan spłaty

Jeśli najemca jest w stanie zapłacić, ale potrzebuje czasu, plan spłaty jest zwykle najtańszym rozwiązaniem. Sprawy sądowe są powolne i drogie, a puste mieszkanie w styczniu nie przynosi dochodu.

Dobry plan jest:

  • Realistyczny: bieżący czynsz plus możliwa do udźwignięcia dodatkowa kwota co miesiąc. Rozłożenie zaległości za jeden miesiąc na trzy lub cztery raty to częsta praktyka.
  • Konkretny: kwoty, terminy i rachunek, na który ma wpływać zapłata.
  • Spisany: krótki dokument lub e-mail, który potwierdzicie oboje. Wpisz łączną kwotę zaległości oraz to, że bieżący czynsz nadal płatny jest w zwykłym terminie.
  • Jasny co do skutków niedotrzymania: na przykład że jeśli którejś raty zabraknie, wyślesz formalne wezwanie do zapłaty.

Zapisuj każdą wpłatę względem planu. Jeśli plan się sprawdzi, zatrzymasz najemcę i unikniesz sporu.

4. Wyślij formalne pisemne wezwanie i zachowaj kopie

Jeśli rozmowa do niczego nie prowadzi albo plan się sypie, przejdź do formalnego pisemnego wezwania. W wielu krajach jest ono wymagane prawem, zanim będzie można wypowiedzieć umowę z powodu niepłacenia, a forma i terminy są ścisłe.

  • Węgry: zgodnie z ustawą mieszkaniową (ustawa LXXVIII z 1993 r., §§ 24–25) musisz pisemnie wezwać najemcę do zapłaty, wskazać, co jest niezapłacone, i ostrzec, że skutkiem będzie wypowiedzenie. Najemca ma co najmniej 8 dni. Jeśli nadal nie zapłaci, możesz wypowiedzieć umowę na piśmie w ciągu kolejnych 8 dni. Wypowiedzenie może wejść w życie ostatniego dnia następnego miesiąca, przy co najmniej 15-dniowym okresie wypowiedzenia. Błąd w terminach może spowodować nieważność wypowiedzenia.
  • Francja: procedura zaczyna się od commandement de payer doręczonego przez komornika (commissaire de justice), po czym najemca ma sześć tygodni na zapłatę, jak podsumował Euronews.

Niezależnie od kraju wyślij wezwanie w sposób, który możesz udowodnić (zwykle list polecony za potwierdzeniem odbioru) i zachowaj kopie wezwania, potwierdzenia oraz wszystkich powiązanych wiadomości. Jeśli sprawa kiedykolwiek trafi do sądu, te dokumenty będą Twoim dowodem.

5. Nigdy nie wymieniaj zamków ani nie odcinaj mediów

Choćbyś był bardzo zirytowany, nie bierz sprawy w swoje ręce. Wymiana zamków, usunięcie rzeczy najemcy albo wyłączenie ogrzewania, wody czy prądu, żeby wymusić zapłatę, jest niezgodne z prawem praktycznie w każdym kraju europejskim. W niektórych, na przykład w Anglii, nielegalna eksmisja jest przestępstwem. Zimą może też realnie zagrażać ludziom.

Poza tym to się obraca przeciwko Tobie. Wynajmujący działający poza prawem może zostać zobowiązany do odszkodowania i osłabia roszczenie, które inaczej byłoby mocne. Najemcę może usunąć wyłącznie sąd przy pomocy komornika lub innego organu egzekucyjnego.

6. Wiedz, kiedy zwrócić się do prawnika

Skonsultuj się z prawnikiem (lub lokalnym stowarzyszeniem wynajmujących), gdy:

  • najemca przestaje odpowiadać albo odmawia płacenia i nie proponuje żadnego planu,
  • zaległości osiągają poziom, przy którym prawo w Twoim kraju pozwala wypowiedzieć umowę,
  • zamierzasz wysłać wypowiedzenie i chcesz mieć pewność co do formy i terminów,
  • najemca kwestionuje kwotę albo powołuje się na wady mieszkania jako powód niepłacenia.

Godzina porady przed wysłaniem pisma kosztuje znacznie mniej niż zaczynanie od nowa z powodu źle policzonego terminu.

Zasady zimowe: co wstrzymują, a czego nie

Ochrona zimowa bywa źle rozumiana. Zwykle wstrzymuje fizyczną eksmisję, a nie resztę procedury.

Kraj Zasada Co to oznacza dla Ciebie
Węgry Zimowe moratorium, Vht. § 182/A, zwykle 15 listopada – 30 kwietnia Eksmisje z lokali mieszkalnych są odraczane. Wezwanie, wypowiedzenie i postępowanie sądowe mogą toczyć się dalej.
Francja Trêve hivernale, 1 listopada – 31 marca W tym okresie nie wykonuje się eksmisji, więc wyrok z października może nie nadawać się do wykonania aż do kwietnia.
Anglia Od 1 maja 2026 r. obowiązkowa podstawa z tytułu zaległości w czynszu wymaga co najmniej trzech miesięcy zaległości (13 tygodni przy najmie tygodniowym) i czteretygodniowego wypowiedzenia To nie jest zasada zimowa, ale próg wzrósł z dwóch miesięcy na mocy Renters' Rights Act.
Niemcy Wypowiedzenie bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli najemca zalega z dwoma kolejnymi terminami płatności albo z czynszem za dwa miesiące w dłuższym okresie Najemca zwykle może jeszcze unieważnić skutek wypowiedzenia, płacąc całość w ciągu dwóch miesięcy od doręczenia pozwu o opróżnienie lokalu (§ 569 BGB).

Uwaga o Węgrzech w 2026 roku

18 maja 2026 r. rząd węgierski ogłosił reformę systemu egzekucji i zapowiedział, że zwróci się do parlamentu o zawieszenie eksmisji do czasu wejścia w życie nowej ustawy. 8 czerwca parlament jednomyślnie zagłosował za zawieszeniem postępowań i egzekucji związanych z kredytami walutowymi. Według stanu na połowę października nie udało nam się potwierdzić, czy i w jakim zakresie szersze zawieszenie obejmuje eksmisje najemców. Zanim oprzesz się na jakimkolwiek harmonogramie, sprawdź aktualny stan prawny u prawnika lub w oficjalnym Magyar Közlöny. Tak czy inaczej, opisane wyżej kroki (jasne zapisy, wczesny kontakt, pisemny plan, właściwe wezwanie) nadal mają sens.

W skrócie

Sprawdź kwotę, odezwij się wcześnie, uzgodnienia spisz, formalne wezwania wysyłaj w sposób, który możesz udowodnić, i nigdy nie stosuj samopomocy. Zasady zimowe zmieniają to, kiedy może dojść do eksmisji, a nie to, czy możesz już teraz uporządkować zaległości. Najczęściej spokojna rozmowa w październiku oszczędza wszystkim trudnej zimy.

Artykuł przedstawia ogólne zasady i nie stanowi porady prawnej. Przepisy różnią się w poszczególnych krajach i zmieniają się w czasie, dlatego swoją sytuację skonsultuj z prawnikiem lub księgowym.