Október közepén sok bérbeadó veszi észre, hogy elmaradt egy havi bérleti díj. Jönnek a fűtésszámlák, a bérlők egy része egyik hónapról a másikra egyensúlyoz, és a téli kilakoltatási moratórium Magyarországon szokás szerint november 15-én indul, Franciaországban már november 1-jén.

Ettől még nem kell kapkodni. A legtöbb elmaradás egy telefonnal és egy reális megállapodással rendezhető. De a következő néhány hét a legjobb időpont, hogy foglalkozz vele: amit most tisztázol, az tavaszra nem nő négyhavi hátralékká.

Az alábbi terv bármelyik országban működik. Ahol egy szabály csak egy adott országra igaz, azt jelezzük.

1. Nézd meg pontosan, mennyi a tartozás

Mielőtt felhívod a bérlőt, legyél biztos a számban. Vedd elő a szerződést és a bankszámlakivonatokat, és írd össze:

  • mi volt esedékes és mikor (lakbér, plusz a rajtad keresztül fizetett rezsi vagy közös költség)
  • mi érkezett meg ténylegesen és mikor
  • volt-e részfizetés, jóváírás vagy megbeszélt kedvezmény

Gyakran kiderül, hogy a „kimaradt” lakbér valójában kisebb eltérés: három napot késett az utalás, vagy egy rezsielszámolást senki nem magyarázott el. Ha rossz összeggel indítasz, azzal a bizalmat rontod, később pedig a saját helyzetedet is.

Ezért éri meg, ha a befizetések egy helyen vannak. A LeasingTrackben a szerződés egyenlege a rögzített befizetésekből adódik, a bérlő pedig a saját fiókjában ugyanazt a szerződést és ugyanazokat a befizetéseket látja. Így ugyanazokból a számokból indultok ki, és nem azon megy a vita, kinek a táblázata a jó.

2. Keresd meg időben a bérlőt, és kérdezd meg, mi történt

Néhány napon belül jelentkezz, ne hetek múlva. Röviden és semlegesen:

„Szia Anna! Látom, hogy az e havi 180 000 forintos lakbér még nem érkezett meg. Minden rendben? Szólj, kérlek, mikorra tudod utalni.”

Aztán hallgasd meg. Az ok fontosabb, mint maga a késés:

  • Egyszeri gond (csúszik a fizetés, banki hiba, váratlan számla): általában pár nap alatt megoldódik.
  • Átmeneti nehézség (munkahely elvesztése, betegség, nagy fűtésszámla): ide terv kell.
  • Tartós fizetésképtelenség vagy -hajlandatlanság: ilyenkor inkább előbb, mint később jöjjenek a hivatalos lépések.

Érdemes rákérdezni, jár-e a bérlőnek valamilyen támogatás, például települési lakhatási vagy fűtési támogatás. Sokan nem tudják, mit igényelhetnek. Nem neked kell rendbe tenned a pénzügyeit, de ha az önkormányzathoz irányítod, az semmibe sem kerül.

3. Kössetek írásos részletfizetési megállapodást

Ha a bérlő tud fizetni, csak időre van szüksége, a részletfizetés szinte mindig a legolcsóbb megoldás. A per lassú és drága, egy üresen álló lakás pedig januárban semmit sem hoz.

A jó megállapodás:

  • Reális: a folyó lakbér plusz egy vállalható havi részlet. Gyakori, hogy egyhavi hátralékot három-négy hónapra osztotok el.
  • Konkrét: összegek, határidők, számlaszám.
  • Írásos: egy rövid megállapodás vagy e-mail, amit mindketten visszaigazoltok. Szerepeljen benne a teljes tartozás, és az is, hogy a folyó lakbér a szokott napon esedékes marad.
  • Egyértelmű arról, mi lesz, ha nem teljesül: például hogy egy elmaradt részlet után hivatalos felszólítást küldesz.

Kövesd, hogy a részletek rendben megérkeznek-e. Ha a terv működik, megtartottál egy bérlőt, és elkerültél egy jogvitát.

4. Küldj szabályos írásbeli felszólítást, és őrizd meg a másolatokat

Ha a beszélgetés nem vezet eredményre, vagy a részletfizetés megbicsaklik, jöhet a hivatalos írásbeli felszólítás. Magyarországon ez a felmondás feltétele, és a határidőkkel nem érdemes kísérletezni.

A lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) 24–25. §-a szerint:

  1. Ha a bérlő a megállapított időpontig nem fizet, írásban fel kell szólítanod. Meg kell nevezned, mit nem fizetett ki, és figyelmeztetned kell, hogy ennek a következménye a felmondás.
  2. A teljesítésre legalább 8 napot kell adnod.
  3. Ha ezalatt sem fizet, a határidő lejártától számított további 8 napon belül mondhatsz fel írásban.
  4. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő legalább 15 nap.

Ha elcsúszik egy határidő, vagy hiányzik a következményekre való figyelmeztetés, a felmondás érvénytelen lehet. A tartozást ettől még az elévülési időn belül követelheted.

Küldd a felszólítást úgy, hogy bizonyítani tudd: a szokásos megoldás a tértivevényes ajánlott levél. Őrizd meg a levél másolatát, a tértivevényt és minden kapcsolódó üzenetet. Ha bíróság elé kerül az ügy, ezek lesznek a bizonyítékaid.

5. Soha ne cseréld le a zárat, és ne kapcsold ki a közműveket

Akármennyire bosszantó a helyzet, ne vedd a saját kezedbe az ügyet. A zárcsere, a bérlő holmijának kipakolása, vagy a fűtés, a víz, az áram elzárása, hogy fizetésre kényszerítsd, gyakorlatilag minden európai országban jogellenes. Angliában például a jogellenes kilakoltatás bűncselekmény. Télen ráadásul valódi veszélybe sodorhat embereket.

Ráadásul vissza is üt: aki önhatalmúlag lép, kártérítést fizethet, és meggyengíti az egyébként erős igényét. Bérlőt csak bírósági döntés alapján, végrehajtó útján lehet kiköltöztetni.

6. Tudd, mikor kell ügyvéd

Fordulj ügyvédhez, ha:

  • a bérlő nem válaszol, vagy terv nélkül megtagadja a fizetést
  • felmondani készülsz, és biztos akarsz lenni a formában és a dátumokban
  • a bérlő vitatja az összeget, vagy a lakás hibáira hivatkozva nem fizet
  • kiürítési pert kell indítanod

Egy óra tanácsadás a felmondás előtt sokkal olcsóbb, mint elölről kezdeni mindent egy elszámolt határidő miatt.

A téli moratórium: mit állít meg, és mit nem

A téli moratóriumot sokan félreértik. A végrehajtási törvény (Vht.) 182/A. §-a alapján november 15. és április 30. között nem lehet lakást kiüríteni, de csak a fizikai kilakoltatás áll le. A szerződést felmondhatod, a pert megindíthatod, és a bíróság ítéletet is hozhat ebben az időszakban. A végrehajtást pedig a moratórium utánra lehet ütemezni.

Érdemes tudni, hogyan működik ez máshol:

Ország Szabály Mit jelent
Franciaország Trêve hivernale, november 1. – március 31. Ekkor nincs kilakoltatás, így egy októberi ítéletet akár csak áprilisban lehet végrehajtani.
Anglia 2026. május 1. óta a kötelező kilakoltatási okhoz legalább háromhavi hátralék kell (heti bérletnél 13 hét), négyhetes felmondással Nem téli szabály, de a küszöb kéthavi hátralékról emelkedett.
Németország Azonnali felmondás, ha a bérlő két egymást követő esedékességkor késik, vagy hosszabb idő alatt kéthavi lakbérnyi hátralékot halmoz fel A bérlő általában még elháríthatja a felmondást, ha a kiürítési kereset kézbesítésétől számított két hónapon belül mindent kifizet (BGB 569. §).

A szabályokat az Euronews 2026. október 1-jei összehasonlítása is áttekinti.

Mi a helyzet 2026-ban Magyarországon?

A kormány 2026. május 18-án bejelentette a végrehajtási rendszer reformját, és azt, hogy kezdeményezi a kilakoltatások felfüggesztését az új törvény hatálybalépéséig. Június 8-án az Országgyűlés egyhangúlag megszavazta a devizahiteles perek és végrehajtások felfüggesztését. Október közepén nem tudtuk megbízhatóan megerősíteni, hogy egy szélesebb felfüggesztés kiterjed-e a bérlők kilakoltatására, és ha igen, milyen mértékben. Mielőtt bármilyen ütemezésre építesz, nézd meg a hatályos szabályokat a Magyar Közlönyben, vagy kérdezz meg egy ügyvédet. A fenti lépések (pontos nyilvántartás, korai beszélgetés, írásos megállapodás, szabályos felszólítás) ettől függetlenül érvényesek.

Röviden

Ellenőrizd a számot, jelentkezz időben, írásban rögzíts minden megállapodást, a felszólítást bizonyítható módon küldd el, és soha ne lépj önhatalmúlag. A téli moratórium azt befolyásolja, mikor lehet kilakoltatni, azt nem, hogy most rendezheted-e a hátralékot. Az esetek többségében egy nyugodt októberi beszélgetés mindenkinek megspórol egy nehéz telet.

Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás. A szabályok országonként eltérnek és változhatnak, ezért a saját ügyedet ellenőrizd ügyvéddel vagy könyvelővel.