La mijlocul lunii octombrie, mulți proprietari observă pentru prima dată o lipsă în încasarea chiriei. Încep să sosească facturile la încălzire, unii chiriași își jonglează bugetul, iar în mai multe țări protecția împotriva evacuărilor de iarnă începe peste doar câteva săptămâni. În Franța ea începe la 1 noiembrie, iar în Ungaria, în mod normal, la 15 noiembrie.

Asta nu înseamnă că trebuie să vă grăbiți. Cele mai multe plăți întârziate se rezolvă cu un telefon și un plan realist. Înseamnă însă că următoarele săptămâni sunt cel mai bun moment pentru a lămuri situația. O problemă clară acum este mult mai ușor de gestionat decât una care s-a tot adunat patru luni, până în primăvară.

Iată un plan valabil indiferent în ce țară închiriați, cu regulile care diferă de la o țară la alta marcate ca atare.

1. Stabiliți suma exactă pe baza evidențelor

Înainte de a suna pe cineva, fiți sigur de sumă. Parcurgeți contractul de închiriere și extrasele de cont și notați:

  • ce era de plată și la ce date (chiria, plus eventualele cheltuieli de întreținere sau utilități pe care chiriașul vi le plătește dumneavoastră)
  • ce a intrat efectiv în cont și când
  • eventualele plăți parțiale, credite sau reduceri convenite

Veți descoperi adesea că „chiria neplătită” este de fapt o diferență mai mică: o plată sosită cu trei zile întârziere sau o regularizare de utilități pe care nimeni nu a explicat-o. Dacă îi comunicați chiriașului de la început o sumă greșită, încrederea are de suferit și, mai târziu, la fel și poziția dumneavoastră.

Aici se vede avantajul păstrării plăților într-un singur loc. În LeasingTrack, soldul contractului de închiriere rezultă din plățile pe care le înregistrați, iar chiriașul vede în contul său același contract și aceleași plăți. Astfel, porniți amândoi de la aceleași cifre, în loc să vă certați pe seama tabelului cui este corect.

2. Contactați din timp chiriașul și aflați motivul

Luați legătura în câteva zile, nu în câteva săptămâni. Fiți scurt și neutru:

„Bună ziua, doamna Anna, văd că chiria de luna aceasta, de 180.000 Ft, nu a ajuns încă. Totul este în regulă? Spuneți-mi, vă rog, când estimați că veți putea plăti.”

Apoi ascultați. Motivul contează mai mult decât întârzierea:

  • O problemă ocazională (salariu întârziat, o eroare bancară, o factură neprevăzută): de obicei se rezolvă în câteva zile.
  • O dificultate temporară (pierderea locului de muncă, boală, o factură mare la încălzire): necesită un plan.
  • Incapacitate sau refuz de plată de durată: necesită pașii formali de mai jos, cât mai curând.

Întrebați direct dacă chiriașul are dreptul la vreun sprijin, cum ar fi un ajutor pentru locuință sau un ajutor pentru încălzire. Mulți oameni nu știu ce pot solicita. Nu le puteți rezolva dumneavoastră finanțele, dar să îi îndrumați către primăria locală sau serviciile sociale nu vă costă nimic.

3. Convenți în scris un plan de rambursare

Dacă chiriașul poate plăti, dar are nevoie de timp, un plan de rambursare este de obicei varianta cea mai ieftină. Procesele sunt lente și costisitoare, iar o locuință goală în ianuarie nu aduce niciun venit.

Un plan bun este:

  • Realist: chiria curentă plus o sumă suplimentară suportabilă în fiecare lună. Împărțirea restanței unei luni pe trei sau patru luni este frecventă.
  • Precis: sume, date și contul în care se plătește.
  • Consemnat în scris: un document scurt sau un email pe care îl confirmați amândoi. Menționați totalul datorat și faptul că chiria curentă rămâne scadentă la data obișnuită.
  • Clar în privința consecințelor eșecului: de exemplu, că, dacă se omite o plată, veți trimite o notificare formală.

Urmăriți fiecare plată în raport cu planul. Dacă planul este respectat, v-ați păstrat chiriașul și ați evitat un litigiu.

4. Trimiteți o notificare formală în scris și păstrați copii

Dacă discuția nu duce nicăieri sau un plan eșuează, treceți la o notificare formală în scris. În multe țări aceasta este o cerință legală înainte de a putea înceta contractul de închiriere pentru neplată, iar forma și termenele sunt stricte.

  • Ungaria: potrivit Legii locuințelor (Legea LXXVIII din 1993, §§ 24–25), trebuie să somați chiriașul în scris să plătească, să indicați ce nu a fost plătit și să avertizați că urmarea este rezilierea. Chiriașul primește cel puțin 8 zile. Dacă tot nu plătește, puteți rezilia în scris în următoarele 8 zile. Rezilierea poate produce efecte în ultima zi a lunii următoare, cu un preaviz de cel puțin 15 zile. Datele greșite pot face rezilierea nevalabilă.
  • Franța: procedura începe cu un commandement de payer comunicat de un executor judecătoresc (commissaire de justice), după care chiriașul are șase săptămâni să plătească, așa cum a rezumat Euronews.

Oriunde v-ați afla, trimiteți notificarea într-un mod pe care îl puteți dovedi (scrisoarea recomandată cu confirmare de primire este alegerea obișnuită) și păstrați copii ale notificării, ale confirmării de primire și ale tuturor mesajelor aferente. Dacă ajungeți vreodată în instanță, aceste acte sunt dosarul dumneavoastră.

5. Nu schimbați niciodată încuietorile și nu întrerupeți utilitățile

Oricât de frustrat ați fi, nu vă faceți singur dreptate. Schimbarea încuietorilor, scoaterea bunurilor chiriașului sau oprirea încălzirii, a apei ori a curentului pentru a forța plata este ilegală în practic orice țară europeană. În unele, precum Anglia, evacuarea ilegală este infracțiune. Iarna, aceste gesturi pot pune oamenii și într-un pericol real.

În plus, se întorc împotriva dumneavoastră. Un proprietar care acționează în afara legii poate ajunge să plătească despăgubiri și își slăbește o pretenție care altfel era solidă. Numai o instanță și un executor pot scoate un chiriaș din locuință.

6. Știți când să apelați la un avocat

Vorbiți cu un avocat (sau cu o asociație locală a proprietarilor) atunci când:

  • chiriașul nu mai răspunde sau refuză să plătească fără niciun plan
  • restanțele ating nivelul la care legea din țara dumneavoastră vă permite să încetați contractul de închiriere
  • sunteți pe cale să trimiteți o notificare de reziliere și doriți să fie corecte forma și datele
  • chiriașul contestă suma sau invocă defecte ale locuinței drept motiv pentru care nu plătește

O oră de consultanță înainte de a trimite o notificare costă mult mai puțin decât a o lua de la capăt pentru că un termen a fost calculat greșit.

Regulile de iarnă: ce opresc și ce nu

Protecțiile de iarnă sunt adesea înțelese greșit. De obicei suspendă evacuarea efectivă, nu restul procedurii.

Țara Regula Ce înseamnă pentru dumneavoastră
Ungaria Moratoriu de iarnă, Vht. § 182/A, în mod normal 15 noiembrie – 30 aprilie Evacuările din locuințe sunt amânate. Notificarea, rezilierea și acțiunea în instanță pot continua.
Franța Trêve hivernale, 1 noiembrie – 31 martie Nu au loc evacuări în această perioadă, deci o hotărâre pronunțată în octombrie poate deveni executabilă abia în aprilie.
Anglia Din 1 mai 2026, motivul obligatoriu al restanțelor de chirie necesită cel puțin trei luni de restanțe (13 săptămâni în cazul închirierilor cu plată săptămânală), cu un preaviz de patru săptămâni Nu este o regulă de iarnă, dar pragul a crescut de la două luni, prin Renters' Rights Act.
Germania Reziliere fără preaviz dacă chiriașul întârzie cu două scadențe consecutive sau datorează chiria a două luni pe o perioadă mai lungă De regulă, chiriașul poate anula rezilierea plătind integral în termen de două luni de la comunicarea acțiunii de evacuare (§ 569 BGB).

O precizare privind Ungaria în 2026

La 18 mai 2026, guvernul maghiar a anunțat o reformă a sistemului de executare silită și a spus că va cere Parlamentului suspendarea evacuărilor până la intrarea în vigoare a noii legi. La 8 iunie, Parlamentul a votat în unanimitate suspendarea proceselor și a executărilor legate de creditele în valută. Până la mijlocul lunii octombrie nu am putut confirma dacă, sau în ce măsură, o suspendare mai largă se aplică evacuării chiriașilor. Înainte de a vă baza pe un calendar, verificați starea actuală a legislației cu un avocat sau în Magyar Közlöny, monitorul oficial. Oricum, pașii de mai sus (evidențe clare, contact din timp, plan scris, notificare corectă) rămân sensibili.

Pe scurt

Verificați suma, sunați din timp, puneți orice înțelegere în scris, trimiteți notificările formale într-un mod pe care îl puteți dovedi și nu vă faceți niciodată singur dreptate. Regulile de iarnă schimbă momentul în care poate avea loc o evacuare, nu posibilitatea de a lămuri restanțele chiar acum. De cele mai multe ori, o discuție calmă în octombrie scutește pe toată lumea de o iarnă grea.

Acest articol explică reguli generale și nu constituie consultanță juridică. Regulile diferă de la o țară la alta și se schimbă în timp, așa că verificați situația dumneavoastră cu un avocat sau cu un contabil.