Half oktober is het moment waarop veel verhuurders voor het eerst een gat in de huurbetalingen zien. De stookkosten beginnen binnen te komen, sommige huurders moeten goed schipperen met hun budget en in verschillende landen zijn de winterbeschermingen voor huurders nog maar een paar weken weg. In Frankrijk gaan ze in op 1 november, in Hongarije normaal gesproken op 15 november.

Dat betekent niet dat je moet haasten. Meestal los je een gemiste betaling op met een telefoontje en een realistisch plan. Maar het betekent wel dat de komende weken het beste moment zijn om het aan te pakken. Een probleem dat nu duidelijk is, is veel makkelijker op te lossen dan een probleem dat in het voorjaar vier maanden is aangegroeid.

Hieronder staat een plan dat werkt in welk land je ook verhuurt. Regels die per land verschillen, zijn als zodanig aangegeven.

1. Controleer het exacte saldo in je administratie

Zorg dat je het bedrag zeker weet voordat je iemand belt. Loop de huurovereenkomst en je bankafschriften door en noteer:

  • wat er verschuldigd was en op welke data (huur, plus eventuele servicekosten of nutskosten die de huurder aan jou betaalt)
  • wat er daadwerkelijk is binnengekomen, en wanneer
  • eventuele deelbetalingen, tegoeden of afgesproken kortingen

Vaak blijkt de "gemiste" huur een kleiner gat te zijn: een betaling die drie dagen te laat kwam, of een afrekening van nutskosten die niemand heeft toegelicht. Als je aan het begin een verkeerd bedrag noemt, schaadt dat het vertrouwen en later ook je positie.

Hier loont het om betalingen op één plek bij te houden. In LeasingTrack volgt het saldo van de huurovereenkomst uit de betalingen die je registreert, en de huurder ziet dezelfde huurovereenkomst en betalingen in zijn eigen account. Jullie vertrekken dus vanuit dezelfde cijfers, in plaats van te discussiëren over wiens spreadsheet klopt.

2. Neem snel contact op met de huurder en vraag naar de reden

Neem binnen een paar dagen contact op, niet pas na weken. Houd het kort en neutraal:

"Hoi Anna, ik zie dat de huur van deze maand, 180.000 Ft, nog niet is binnengekomen. Is alles in orde? Laat je me weten wanneer je verwacht te betalen?"

Luister daarna goed. De reden doet er meer toe dan de vertraging:

  • Eenmalig probleem (laat salaris, een bankfout, een onverwachte rekening): meestal binnen enkele dagen opgelost.
  • Tijdelijke geldnood (baanverlies, ziekte, een hoge stookrekening): hiervoor is een plan nodig.
  • Blijvend onvermogen of onwil om te betalen: hier heb je de formele stappen hieronder voor nodig, liever eerder dan later.

Vraag rechtstreeks of de huurder recht heeft op ondersteuning, zoals huurtoeslag of een tegemoetkoming in de stookkosten. Veel mensen weten niet waar ze aanspraak op kunnen maken. Je kunt hun financiën niet voor ze regelen, maar ze doorverwijzen naar de gemeente of de sociale dienst kost je niets.

3. Spreek een schriftelijke betalingsregeling af

Als de huurder kan betalen maar tijd nodig heeft, is een betalingsregeling meestal je goedkoopste optie. Rechtszaken zijn traag en duur, en een lege woning in januari levert niets op.

Een goede regeling is:

  • Realistisch: de lopende huur plus elke maand een haalbaar extra bedrag. De achterstand van één maand over drie of vier maanden spreiden is gebruikelijk.
  • Concreet: bedragen, data en het rekeningnummer waarnaar betaald wordt.
  • Op papier gezet: een kort document of een e-mail die jullie allebei bevestigen. Vermeld het totale bedrag dat openstaat en dat de lopende huur gewoon op de normale datum verschuldigd blijft.
  • Duidelijk over wat er gebeurt als het misgaat: bijvoorbeeld dat je een formele aanmaning stuurt als een betaling uitblijft.

Houd elke betaling bij ten opzichte van de regeling. Als de regeling standhoudt, heb je een huurder behouden en een geschil voorkomen.

4. Stuur een formele schriftelijke aanmaning en bewaar kopieën

Als een gesprek niets oplevert, of een regeling mislukt, stap je over op een formele schriftelijke aanmaning. In veel landen is dit wettelijk verplicht voordat je de huurovereenkomst wegens wanbetaling mag beëindigen, en zijn de vorm en de termijnen streng.

  • Hongarije: volgens de Huisvestingswet (wet LXXVIII van 1993, §§ 24–25) moet je de huurder schriftelijk tot betaling oproepen, vermelden wat er openstaat en waarschuwen dat opzegging het gevolg is. De huurder krijgt minstens 8 dagen. Betaalt hij dan nog niet, dan kun je binnen de daaropvolgende 8 dagen schriftelijk opzeggen. De opzegging kan ingaan op de laatste dag van de maand erna, met een opzegtermijn van minimaal 15 dagen. Als je de data verkeerd rekent, kan de opzegging ongeldig zijn.
  • Frankrijk: het proces begint met een commandement de payer (bevel tot betaling), betekend door een deurwaarder (commissaire de justice). Daarna heeft de huurder zes weken om te betalen, zoals Euronews samenvatte.

Waar je ook woont: verstuur de aanmaning op een manier waarvan je de ontvangst kunt bewijzen (aangetekende post met bewijs van ontvangst is de gebruikelijke keuze) en bewaar kopieën van de aanmaning, het ontvangstbewijs en alle bijbehorende berichten. Gaat het ooit naar de rechter, dan vormen die stukken je dossier.

5. Verwissel nooit de sloten en sluit nooit nutsvoorzieningen af

Hoe gefrustreerd je ook bent: neem het recht niet in eigen hand. Sloten vervangen, spullen van de huurder verwijderen of de verwarming, het water of de stroom afsluiten om betaling af te dwingen is in vrijwel elk Europees land onwettig. In sommige landen, zoals Engeland, is onrechtmatige uitzetting een strafbaar feit. In de winter kan het mensen bovendien echt in gevaar brengen.

Het pakt ook slecht uit. Een verhuurder die buiten de wet handelt, kan schadevergoeding verschuldigd raken en verzwakt een vordering die anders sterk was. Alleen een rechter en een gerechtelijk uitvoerder kunnen een huurder uit de woning zetten.

6. Weet wanneer je een jurist inschakelt

Praat met een jurist (of een plaatselijke verhuurdersvereniging) wanneer:

  • de huurder niet meer reageert, of weigert te betalen zonder enig plan
  • de achterstand het punt bereikt waarop de wet in jouw land beëindiging van de huurovereenkomst toestaat
  • je op het punt staat een opzegging te sturen en de vorm en de data goed wilt hebben
  • de huurder het bedrag betwist of gebreken in de woning aanvoert als reden om niet te betalen

Een uur advies voordat je een brief verstuurt is veel goedkoper dan opnieuw beginnen omdat een termijn verkeerd is geteld.

Winterregels: wat ze wel en niet tegenhouden

Winterbeschermingen worden vaak verkeerd begrepen. Meestal leggen ze de feitelijke uitzetting stil, niet de rest van de procedure.

Land Regel Wat het voor jou betekent
Hongarije Winterstop, Vht. § 182/A, normaal 15 november – 30 april Uitzettingen uit woningen worden uitgesteld. Aanmaning, opzegging en juridische stappen kunnen wel doorgaan.
Frankrijk Trêve hivernale, 1 november – 31 maart In deze periode geen uitzettingen, dus een vonnis in oktober kan mogelijk pas in april worden uitgevoerd.
Engeland Sinds 1 mei 2026 vereist de verplichte huurachterstandsgrond minstens drie maanden achterstand (13 weken bij wekelijkse huur), met vier weken opzegtermijn Geen winterregel, maar de drempel is door de Renters' Rights Act verhoogd van twee maanden.
Duitsland Opzegging zonder opzegtermijn als de huurder twee opeenvolgende termijnen achterloopt, of over een langere periode twee maanden huur verschuldigd is De huurder kan de opzegging meestal nog ongedaan maken door binnen twee maanden nadat de ontruimingsvordering is betekend volledig te betalen (§ 569 BGB).

Een opmerking over Hongarije in 2026

Op 18 mei 2026 kondigde de Hongaarse regering een hervorming van het executiestelsel aan en zei ze het parlement te zullen vragen uitzettingen op te schorten tot de nieuwe wet in werking treedt. Op 8 juni stemde het parlement unaniem in met opschorting van rechtszaken en executies die verband houden met leningen in vreemde valuta. Per half oktober konden we niet bevestigen of, en in hoeverre, een bredere opschorting geldt voor de uitzetting van huurders. Controleer de actuele stand van de wet bij een jurist of in het officiële Magyar Közlöny voordat je op een tijdschema vertrouwt. Hoe dan ook blijven de stappen hierboven (heldere administratie, vroeg contact, een schriftelijke regeling, een correcte aanmaning) zinvol.

Kort samengevat

Controleer het bedrag, neem snel contact op, leg afspraken schriftelijk vast, stuur formele aanmaningen op een bewijsbare manier en neem nooit het recht in eigen hand. Winterregels veranderen wanneer een uitzetting kan plaatsvinden, niet of je de achterstand nu kunt aanpakken. Meestal bespaart een rustig gesprek in oktober iedereen een zware winter.

Dit artikel legt algemene regels uit en is geen juridisch advies. Regels verschillen per land en veranderen in de loop van de tijd. Laat je eigen situatie daarom beoordelen door een jurist of accountant.