V polovici októbra si mnohí prenajímatelia prvýkrát všimnú, že im v nájomnom chýba platba. Začínajú chodiť účty za kúrenie, niektorí nájomníci žonglujú s rozpočtom a v niektorých krajinách sú zimné ochrany pred vysťahovaním len pár týždňov ďaleko. Vo Francúzsku začínajú 1. novembra, v Maďarsku spravidla 15. novembra.

To neznamená, že treba konať ukvapene. Väčšina vynechaných platieb sa vyrieši telefonátom a realistickým plánom. Znamená to však, že najbližšie týždne sú najlepším časom, kedy sa tým zaoberať. Problém, ktorý je jasný už teraz, sa rieši oveľa ľahšie než ten, ktorý rástol štyri mesiace až do jari.

Tu je postup, ktorý funguje v ktorejkoľvek krajine. Pravidlá, ktoré sa od krajiny ku krajine líšia, sú ako také označené.

1. Overte presný zostatok vo svojich záznamoch

Skôr než niekomu zavoláte, buďte si istí sumou. Prejdite zmluvu o nájme a bankové výpisy a zapíšte si:

  • čo bolo splatné a v ktoré dni (nájomné plus prípadné poplatky za služby alebo energie, ktoré vám nájomník platí)
  • čo skutočne prišlo a kedy
  • čiastočné platby, preplatky alebo dohodnuté zľavy

Často zistíte, že „chýbajúce“ nájomné je v skutočnosti menší rozdiel: platba, ktorá prišla o tri dni neskôr, alebo vyúčtovanie energií, ktoré nikto nevysvetlil. Ak nájomníkovi hneď na začiatku poviete nesprávnu sumu, poškodíte dôveru a neskôr aj svoju pozíciu.

Tu sa oplatí mať platby na jednom mieste. V LeasingTracku vychádza zostatok nájmu z platieb, ktoré zaznamenáte, a nájomník vidí ten istý nájom a platby vo svojom účte. Obaja tak vychádzate z rovnakých čísel a nehádate sa o tom, ktorá tabuľka je správna.

2. Ozvite sa nájomníkovi včas a zistite dôvod

Kontaktujte ho do pár dní, nie týždňov. Buďte stručný a vecný:

„Dobrý deň, pani Anna, vidím, že nájomné za tento mesiac vo výške 180 000 Ft ešte nepršlo. Je všetko v poriadku? Dajte mi vedieť, kedy platbu očakávate.“

Potom počúvajte. Dôvod je dôležitejší než samotné meškanie:

  • Jednorazový problém (neskorá výplata, chyba banky, nečakaný účet): zvyčajne sa vyrieši do pár dní.
  • Dočasná núdza (strata práce, choroba, vysoký účet za kúrenie): vyžaduje plán.
  • Dlhodobá neschopnosť alebo neochota platiť: vyžaduje formálne kroky nižšie, čím skôr, tým lepšie.

Opýtajte sa priamo, či má nájomník nárok na nejakú podporu, napríklad príspevok na bývanie alebo na vykurovanie. Mnohí ľudia nevedia, čo môžu žiadať. Jeho financie za neho nevyriešite, ale ak ho nasmerujete na miestny úrad alebo sociálne služby, nestojí vás to nič.

3. Dohodnite písomný splátkový plán

Ak nájomník môže platiť, ale potrebuje čas, je splátkový plán zvyčajne najlacnejšia cesta. Súdne spory sú pomalé a drahé a prázdny byt v januári nič nezarába.

Dobrý plán je:

  • Realistický: aktuálne nájomné plus primeraná doplatená suma každý mesiac. Rozdelenie dlhu za jeden mesiac na tri alebo štyri mesiace je bežné.
  • Konkrétny: sumy, termíny a účet, na ktorý sa platí.
  • Písomný: krátky dokument alebo e-mail, ktorý obaja potvrdíte. Uveďte celkovú dlžnú sumu a to, že aktuálne nájomné ostáva splatné v obvyklom termíne.
  • Jasný v tom, čo nastane, ak zlyhá: napríklad že pri vynechanej splátke pošlete formálnu výzvu.

Každú platbu si porovnajte s plánom. Ak plán drží, nájomníka ste si udržali a vyhli ste sa sporu.

4. Pošlite formálnu písomnú výzvu a uschovajte si kópie

Ak rozhovor nikam nevedie alebo sa plán rozpadne, prejdite na formálnu písomnú výzvu. V mnohých krajinách je to zákonná podmienka predtým, než môžete ukončiť nájom pre neplatenie, a forma aj lehoty sú prísne.

  • Maďarsko: podľa zákona o bývaní (zákon č. LXXVIII z roku 1993, §§ 24 – 25) musíte nájomníka písomne vyzvať na zaplatenie, uviesť, čo je nezaplatené, a upozorniť, že dôsledkom bude výpoveď. Nájomník má aspoň 8 dní. Ak stále nezaplatí, môžete v nasledujúcich 8 dňoch písomne vypovedať nájom. Výpoveď môže nadobudnúť účinnosť posledným dňom nasledujúceho mesiaca, s výpovednou lehotou najmenej 15 dní. Chybné dátumy môžu spôsobiť neplatnosť výpovede.
  • Francúzsko: proces sa začína commandement de payer doručeným súdnym exekútorom (commissaire de justice), po ktorom má nájomník šesť týždňov na zaplatenie, ako zhrnul Euronews.

Nech ste kdekoľvek, výzvu pošlite spôsobom, ktorý viete preukázať (obvyklou voľbou je doporučená zásielka s doručenkou), a uschovajte si kópie výzvy, potvrdenia o doručení a všetkých súvisiacich správ. Ak sa vec dostane na súd, tieto papiere sú vaším dôkazom.

5. Nikdy nemeňte zámky ani nevypínajte energie

Akokoľvek ste frustrovaný, nepúšťajte sa do svojpomoci. Výmena zámkov, odnášanie vecí nájomníka alebo vypnutie kúrenia, vody či elektriny s cieľom vynútiť platbu je protiprávne prakticky v každej európskej krajine. V niektorých, napríklad v Anglicku, je nezákonné vysťahovanie trestným činom. V zime môže navyše ohroziť ľudí na zdraví.

Zároveň sa to obráti proti vám. Prenajímateľ, ktorý koná mimo zákona, môže skončiť s povinnosťou platiť odškodné a oslabí nárok, ktorý bol inak silný. Nájomníka môže odstrániť len súd a exekútor.

6. Vedzte, kedy zavolať právnika

Obráťte sa na právnika (alebo na miestne združenie prenajímateľov), keď:

  • nájomník prestane reagovať alebo odmieta platiť bez akéhokoľvek plánu
  • dlh dosiahne úroveň, pri ktorej vám zákon vo vašej krajine umožňuje ukončiť nájom
  • chystáte sa poslať výpoveď a chcete mať správnu formu a dátumy
  • nájomník sumu spochybňuje alebo ako dôvod neplatenia uvádza vady bytu

Hodina poradenstva pred odoslaním výpovede je omnoho lacnejšia než začať odznova pre zle spočítanú lehotu.

Zimné pravidlá: čo zastavujú a čo nie

Zimné ochrany sa často nesprávne chápu. Zvyčajne pozastavia fyzické vysťahovanie, nie zvyšok procesu.

Krajina Pravidlo Čo to znamená pre vás
Maďarsko Zimné moratórium, Vht. § 182/A, spravidla 15. novembra – 30. apríla Vysťahovania z obytných nehnuteľností sa odkladajú. Výzva, výpoveď aj súdne konanie môžu pokračovať.
Francúzsko Trêve hivernale, 1. novembra – 31. marca V tomto období sa nevysťahúva, takže rozsudok z októbra nemusí byť vykonateľný až do apríla.
Anglicko Od 1. mája 2026 si povinný dôvod výpovede pre dlh na nájomnom vyžaduje dlh aspoň za tri mesiace (13 týždňov pri týždenných nájmoch) so štvortýždňovou výpoveďou Nejde o zimné pravidlo, ale hranica sa podľa zákona Renters' Rights Act zvýšila z dvoch mesiacov.
Nemecko Okamžitá výpoveď, ak je nájomník pozadu s dvoma po sebe idúcimi termínmi splatnosti alebo dlhuje nájomné za dva mesiace v dlhšom období Nájomník môže výpoveď zvyčajne zneplatniť úplným zaplatením do dvoch mesiacov od doručenia žaloby na vypratanie (§ 569 BGB).

Poznámka k Maďarsku v roku 2026

Dňa 18. mája 2026 maďarská vláda oznámila reformu exekučného systému a uviedla, že požiada parlament o pozastavenie vysťahovaní do nadobudnutia účinnosti nového zákona. Dňa 8. júna parlament jednomyseľne odhlasoval pozastavenie súdnych sporov a exekúcií súvisiacich s úvermi v cudzej mene. K polovici októbra sa nám nepodarilo potvrdiť, či a nakoľko sa širšie pozastavenie vzťahuje na vysťahovanie nájomníkov. Skôr než sa spoľahnete na akýkoľvek harmonogram, overte si aktuálny stav právnej úpravy u právnika alebo v úradnom vestníku Magyar Közlöny. Každopádne kroky vyššie (jasné záznamy, včasný kontakt, písomný plán, riadna výzva) dávajú zmysel naďalej.

Stručne

Overte sumu, ozvite sa včas, každú dohodu dajte písomne, formálne výzvy posielajte preukázateľne a nikdy nepoužívajte svojpomoc. Zimné pravidlá menia, kedy môže vysťahovanie prebehnúť, nie to, či môžete dlh riešiť už teraz. Pokojný rozhovor v októbri zvyčajne všetkým ušetrí ťažkú zimu.

Tento článok vysvetľuje všeobecné pravidlá a nie je právnym poradenstvom. Pravidlá sa líšia podľa krajiny a časom sa menia, preto svoj prípad konzultujte s právnikom alebo účtovníkom.