A metà ottobre molti locatori notano per la prima volta un buco nei pagamenti del canone. Cominciano ad arrivare le bollette del riscaldamento, alcuni inquilini fanno i conti con un budget stretto e in vari paesi le tutele invernali contro gli sfratti sono ormai vicine. In Francia partono il 1° novembre, in Ungheria normalmente il 15 novembre.

Questo non significa che devi agire in fretta. La maggior parte dei mancati pagamenti si risolve con una telefonata e un piano realistico. Significa però che le prossime settimane sono il momento migliore per occuparsene. Un problema chiarito adesso è molto più facile da gestire di uno che a primavera si trascina da quattro mesi.

Ecco un piano che funziona in qualsiasi paese tu abbia un immobile in locazione; le regole che cambiano da paese a paese sono indicate come tali.

1. Verifica il saldo esatto dai tuoi registri

Prima di chiamare qualcuno, assicurati di avere la cifra giusta. Riprendi il contratto di locazione e gli estratti conto e annota:

  • che cosa era dovuto e in quali date (canone, più eventuali spese o utenze che l'inquilino ti versa)
  • che cosa è arrivato davvero e quando
  • eventuali pagamenti parziali, crediti o riduzioni concordate

Spesso scoprirai che il canone "non pagato" è in realtà un ammanco più piccolo: un bonifico arrivato con tre giorni di ritardo, o un conguaglio delle utenze che nessuno ha spiegato. Comunicare all'inquilino una cifra sbagliata fin dall'inizio rovina la fiducia e, più avanti, anche la tua posizione.

Qui si vede il vantaggio di tenere i pagamenti in un unico posto. In LeasingTrack il saldo del contratto di locazione deriva dai pagamenti che registri, e l'inquilino vede lo stesso contratto e gli stessi pagamenti nel proprio account. Così partite entrambi dalle stesse cifre, invece di discutere su quale foglio di calcolo sia quello giusto.

2. Contatta presto l'inquilino e capisci il motivo

Fatti sentire entro pochi giorni, non dopo settimane. Sii breve e neutro:

"Ciao Anna, vedo che il canone di questo mese, 180.000 Ft, non è ancora arrivato. Va tutto bene? Fammi sapere quando pensi di poter pagare."

Poi ascolta. Il motivo conta più del ritardo:

  • Problema isolato (stipendio in ritardo, errore della banca, una spesa imprevista): di solito si risolve in pochi giorni.
  • Difficoltà temporanea (perdita del lavoro, malattia, una bolletta del riscaldamento pesante): serve un piano.
  • Incapacità o indisponibilità a pagare che si protrae: servono i passi formali descritti sotto, prima è meglio è.

Chiedi apertamente se l'inquilino ha diritto a qualche forma di sostegno, come un contributo per l'affitto o per il riscaldamento. Molte persone non sanno che cosa possono richiedere. Non puoi sistemare le sue finanze, ma indirizzarlo al comune o ai servizi sociali non ti costa nulla.

3. Concorda un piano di rientro scritto

Se l'inquilino può pagare ma ha bisogno di tempo, il piano di rientro è di solito la soluzione meno costosa. Le cause sono lente e care, e un appartamento vuoto a gennaio non rende nulla.

Un buon piano è:

  • Realistico: canone corrente più una quota extra sostenibile ogni mese. Spesso la morosità di un mese si divide in tre o quattro rate.
  • Preciso: importi, date e conto su cui versare.
  • Scritto: un breve documento o una email che entrambi confermate. Indica il totale dovuto e che il canone corrente resta dovuto alla scadenza normale.
  • Chiaro su cosa succede se salta: per esempio che, se manca un pagamento, invierai una diffida formale.

Segna ogni versamento rispetto al piano. Se regge, hai mantenuto un inquilino ed evitato una controversia.

4. Invia una diffida scritta formale e conserva le copie

Se il dialogo non porta a nulla, o un piano salta, passa a una diffida scritta formale. In molti paesi è un obbligo di legge prima di poter risolvere il contratto per mancato pagamento, e forma e termini sono rigidi.

  • Ungheria: ai sensi della legge sulle abitazioni (legge LXXVIII del 1993, §§ 24–25), devi invitare per iscritto l'inquilino a pagare, indicare che cosa non è stato pagato e avvertire che la conseguenza è la disdetta del contratto. All'inquilino spettano almeno 8 giorni. Se continua a non pagare, puoi recedere per iscritto nei successivi 8 giorni. La disdetta può avere effetto l'ultimo giorno del mese successivo, con almeno 15 giorni di preavviso. Sbagliare le date può rendere la disdetta invalida.
  • Francia: la procedura inizia con un commandement de payer notificato da un ufficiale giudiziario (commissaire de justice), dopodiché l'inquilino ha sei settimane per pagare, come riassunto da Euronews.

Ovunque tu sia, invia la diffida con un mezzo che ti permetta di provarne l'invio (di solito la raccomandata con ricevuta di ritorno) e conserva copie della diffida, della ricevuta e di tutti i messaggi collegati. Se si arriva in tribunale, quelle carte sono la tua causa.

5. Non cambiare mai la serratura e non staccare le utenze

Per quanto tu sia esasperato, non farti giustizia da solo. Cambiare la serratura, portare via gli oggetti dell'inquilino o spegnere riscaldamento, acqua o luce per costringerlo a pagare è illegale in pratica in tutti i paesi europei. In alcuni, come l'Inghilterra, lo sfratto illegale è un reato penale. In inverno può anche mettere le persone in pericolo reale.

Inoltre si ritorce contro di te. Un locatore che agisce fuori dalla legge può dover risarcire i danni e indebolisce una pretesa che altrimenti era solida. Solo un giudice e un ufficiale giudiziario possono far lasciare l'immobile a un inquilino.

6. Sapere quando rivolgersi a un avvocato

Parla con un avvocato (o con un'associazione locale di proprietari) quando:

  • l'inquilino smette di rispondere o rifiuta di pagare senza proporre un piano
  • la morosità raggiunge il livello in cui la legge del tuo paese ti consente di risolvere il contratto
  • stai per inviare una disdetta e vuoi essere sicuro di forma e date
  • l'inquilino contesta l'importo o porta come motivo del mancato pagamento dei difetti dell'appartamento

Un'ora di consulenza prima di inviare una comunicazione costa molto meno che dover ricominciare da capo perché una scadenza è stata contata male.

Regole invernali: che cosa bloccano e che cosa no

Le tutele invernali sono spesso fraintese. Di solito sospendono lo sfratto materiale, non il resto della procedura.

Paese Regola Cosa significa per te
Ungheria Moratoria invernale, Vht. § 182/A, normalmente dal 15 novembre al 30 aprile Gli sfratti di immobili residenziali sono rinviati. Disdetta, risoluzione e azione giudiziaria possono comunque andare avanti.
Francia Trêve hivernale, dal 1° novembre al 31 marzo Nessuno sfratto in questo periodo: una sentenza di ottobre potrebbe non essere eseguibile fino ad aprile.
Inghilterra Dal 1° maggio 2026 il motivo obbligatorio di morosità richiede almeno tre mesi di arretrati (13 settimane per i contratti con canone settimanale), con quattro settimane di preavviso Non è una regola invernale, ma con il Renters' Rights Act la soglia è salita da due mesi.
Germania Risoluzione senza preavviso se l'inquilino è in ritardo con due scadenze consecutive, o deve due mensilità di canone su un periodo più lungo Di solito l'inquilino può ancora far annullare la risoluzione pagando tutto entro due mesi dalla notifica della domanda di sfratto (§ 569 BGB).

Una nota sull'Ungheria nel 2026

Il 18 maggio 2026 il governo ungherese ha annunciato una riforma del sistema di esecuzione e ha detto che avrebbe chiesto al Parlamento di sospendere gli sfratti fino all'entrata in vigore della nuova legge. L'8 giugno il Parlamento ha votato all'unanimità la sospensione delle cause e delle esecuzioni legate ai mutui in valuta estera. A metà ottobre non siamo riusciti a confermare se, e in che misura, una sospensione più ampia si applichi agli sfratti di inquilini. Prima di fare affidamento su qualsiasi calendario, verifica lo stato attuale della normativa con un avvocato o nella Gazzetta ufficiale ungherese (Magyar Közlöny). In ogni caso, i passi descritti sopra (registri chiari, contatto tempestivo, piano scritto, diffida corretta) restano sensati.

In breve

Verifica la cifra, chiama presto, metti per iscritto ogni accordo, invia le diffide formali in modo dimostrabile e non farti mai giustizia da solo. Le regole invernali cambiano quando può avvenire uno sfratto, non la possibilità di sistemare adesso la morosità. Il più delle volte, una conversazione serena a ottobre risparmia a tutti un inverno difficile.

Questo articolo illustra regole generali e non costituisce consulenza legale. Le norme variano da paese a paese e cambiano nel tempo: verifica la tua situazione con un avvocato o un commercialista.