Es ist Ende Oktober, und in weiten Teilen Europas läuft die Heizung seit einigen Wochen. Jetzt fallen Heizkessel aus, die den ganzen Sommer stillstanden, und Heizkörper werden bestenfalls lauwarm. Falls es Sie getroffen hat, finden Sie hier einen ruhigen Plan: Wer muss was reparieren, was heißt „warm genug“, und was ist ab dem ersten Tag zu tun?

Die Einzelheiten unterscheiden sich von Land zu Land. Die Grundregel ist aber fast überall ähnlich, und sie ist der beste Ausgangspunkt.

Wer ist wofür zuständig?

In den meisten Ländern Europas sieht die Aufteilung so aus:

  • Der Vermieter hält die Heizungsanlage funktionsfähig. Heizkessel, Heizkörper, Rohre, zentrale Anlage: Geht etwas durch normalen Verschleiß oder Alter kaputt, muss der Vermieter es reparieren.
  • Der Mieter nutzt die Anlage sachgemäß. Das heißt: Heizkörper entlüften, wenn man es Ihnen gezeigt hat, Lüftungsöffnungen nicht zustellen, die Wohnung nicht so auskühlen lassen, dass Rohre einfrieren oder Schimmel entsteht, und den Vermieter oder Techniker zum vereinbarten Termin hereinlassen.
  • Wer einen Schaden verursacht, bezahlt ihn. Bricht ein Heizkörperventil ab, weil ein Sofa dagegen geschoben wurde, geht das zulasten des Mieters. Gibt ein fünfzehn Jahre alter Kessel endgültig den Geist auf, ist das Sache des Vermieters.

Einige Länderbeispiele:

  • England: Vermieter müssen Heizungs- und Warmwasseranlagen nach Section 11 des Landlord and Tenant Act 1985 instand halten, und eine Klausel im Mietvertrag kann das nicht auf Sie abwälzen. Gasgeräte müssen laut Rechtshinweisen von Shelter alle 12 Monate von einem im Gas-Safe-Register eingetragenen Techniker geprüft werden. Ein Heizungsausfall bei Kälte gilt als dringende Reparatur.
  • Ungarn: Das Wohnraummietgesetz (1993. évi LXXVIII. törvény) macht den Vermieter dafür verantwortlich, die zentralen Anlagen des Gebäudes funktionsfähig zu halten, dazu gehört auch die Zentralheizung samt Rohren und Heizkörpern in der Wohnung. Bei Geräten, die zur Wohnung selbst gehören, etwa einem Gaskessel oder einem elektrischen Boiler, kann der Mietvertrag die Kosten aufteilen. Fehlt eine Regelung, zahlt standardmäßig der Mieter die Wartung und der Vermieter den Austausch. In der Praxis lassen viele ungarische Mietverträge den Mieter die jährliche Kesselwartung bezahlen, während der Vermieter für Ersatzteile und echte Reparaturen aufkommt. Prüfen Sie, was in Ihrem Vertrag steht.

Wie warm ist warm genug?

Eine einheitliche europäische Zahl gibt es nicht, oft sogar gar keine gesetzliche Vorgabe.

  • Deutschland: Im Gesetz steht keine Temperatur. Der Deutsche Mieterbund sagt, die Heizung müsse zwischen 6 und 24 Uhr mindestens 20 bis 22 °C ermöglichen, nachts seien etwa 18 °C in Ordnung. Die Gerichte orientieren sich weitgehend an solchen Werten, und eine Mietvertragsklausel mit einer niedrigeren Temperatur ist laut Mieterbund unwirksam.
  • Vereinigtes Königreich: Für Mietwohnungen gibt es kein einheitliches gesetzliches Minimum. Gesundheitliche Empfehlungen nennen 18 °C. Dieser Schwellenwert stammt aus einer Untersuchung von Public Health England und ist vor allem für Menschen über 65 oder mit Vorerkrankungen wichtig. Kommunen können „übermäßige Kälte“ als Gefahr einstufen.
  • Ungarn: Das Gesetz legt keine Raumtemperatur fest. Es macht aber den Eigentümer für die Heizungsanlage verantwortlich; eine Wohnung, die sich nicht richtig beheizen lässt, ist also ein Mangel, um den sich der Vermieter kümmern muss.

Wenn Ihr Land nicht aufgeführt ist, können ein Mieterverband oder die örtliche Wohnungsbehörde meist sagen, was vor Ort erwartet wird. Etwa 18 bis 20 °C in den tagsüber genutzten Räumen sind fast überall ein vernünftiger Richtwert.

Was tun? Schritt für Schritt

1. Einfache Ursachen ausschließen

Nehmen Sie sich vor der Meldung fünf Minuten Zeit. Ist der Druck im Heizkessel gefallen? Zeigt das Display einen Fehlercode? Ist die Batterie im Thermostat leer? Sind die Heizkörperventile offen? Ist das Guthaben auf dem Gas- oder Stromzähler aufgeladen? Behebt eines davon das Problem, umso besser. Wenn nicht, haben Sie nützliche Angaben für Ihre Meldung.

2. Sofort und schriftlich melden

Rufen Sie an, wenn es eilig ist, aber bestätigen Sie es immer schriftlich: per E-Mail oder Nachricht, von der der Vermieter später nicht behaupten kann, sie nie erhalten zu haben. Fassen Sie sich kurz und sachlich:

„Seit Dienstag, dem 21. Oktober, zeigt der Heizkessel den Fehler F28, und die Heizkörper bleiben kalt. Im Wohnzimmer hatte es heute Morgen 15 °C. Bitte veranlassen Sie so bald wie möglich eine Reparatur. Werktags bin ich ab 16 Uhr zu Hause, um den Techniker hereinzulassen.“

Datum, Symptom, eine gemessene Temperatur und wann Sie Zutritt gewähren können. Mehr braucht es nicht.

3. Alles dokumentieren

Notieren Sie ab dem ersten Tag:

  • Datum und Uhrzeit Ihrer Meldung sowie jede Antwort;
  • Raumtemperaturen, zweimal täglich mit einem einfachen Thermometer gemessen und mit sichtbarer Uhrzeit fotografiert;
  • Fotos oder kurze Videos von Fehlercodes, kalten Heizkörpern oder undichten Stellen;
  • jeden Besuch eines Technikers und was er gesagt hat.

Wenn Sie LeasingTrack nutzen, melden Sie das Problem dort als Schadensmeldung: Die Meldung und die folgenden Nachrichten bleiben beim Mietvertrag gespeichert, sodass später niemand den alten Nachrichtenverlauf suchen muss.

4. Schnelle Reparatur verlangen, Übergangslösung vereinbaren

Ein vollständiger Heizungsausfall im Winter ist dringend. Ein bis zwei Tage bis zum ersten Termin sind angemessen, Wochen nicht. Dauert die Ersatzteilbeschaffung, bitten Sie den Vermieter, in der Zwischenzeit einen Elektroheizer zu leihen oder zu bezahlen, und vereinbaren Sie schriftlich, wer die zusätzlichen Stromkosten trägt.

5. Die Miete nicht eigenmächtig zurückhalten

Dieser Schritt bringt Mieter in Schwierigkeiten. In England rät Shelter klar davon ab, die Miete zurückzuhalten, denn unbezahlte Miete kann zur Räumung führen, selbst wenn der Vermieter im Unrecht ist. Manche Länder erlauben bei einem Mangel eine Mietminderung, Deutschland gehört dazu, doch wie hoch sie sein darf, ist oft umstritten. Das ungarische Recht erlaubt dem Mieter, vor Gericht zu gehen oder, nach erfolgloser Aufforderung an den Vermieter, die Arbeiten auf Kosten des Vermieters ausführen zu lassen, aber das ist an Bedingungen geknüpft und birgt eigene Risiken.

Der sichere Weg: Zahlen Sie weiter, halten Sie Ihre Bitte um Minderung oder Kostenerstattung schriftlich fest, und lassen Sie sich beraten, bevor Sie etwas abziehen.

Wann Sie weitere Hilfe holen sollten

Haben Sie schriftlich gemeldet, mit klarer Frist nachgefasst und es passiert nichts, ist es Zeit für Unterstützung von außen:

  • Ein Mieterverband. In Deutschland der örtliche Mieterverein, anderswo eine nationale oder städtische Mieterorganisation. Dort kennt man die örtlichen Gepflogenheiten und kann oft für Sie an den Vermieter schreiben.
  • Die örtliche Behörde. In England kann das Umweltamt oder das Team für private Vermietung Ihrer Kommune die Wohnung prüfen und Reparaturen anordnen. In vielen anderen Ländern gibt es eine Bau- oder Wohnungsbehörde, die sich um unsichere oder nicht beheizbare Wohnungen kümmert.
  • Ein Anwalt oder Rechtshilfe. Wenn Sie die Miete mindern, die Reparatur selbst durchführen und dem Vermieter in Rechnung stellen oder vor Gericht gehen wollen, holen Sie sich zuvor eine Beratung für Ihren Fall. Die Regeln zu Fristen und Beträgen unterscheiden sich stark.

Und falls Sie jemals Gas riechen oder der Heizkessel Anzeichen für Kohlenmonoxid zeigt, vergessen Sie den Schriftkram: Verlassen Sie die Wohnung, lüften Sie und rufen Sie den Gasnotruf an.

Eine kurze Checkliste

  • Grundlagen prüfen: Druck, Thermostat, Ventile, Zähler.
  • Noch am selben Tag schriftlich melden.
  • Täglich Temperaturen messen und fotografieren.
  • Reparaturtermin und vorübergehenden Heizer vereinbaren.
  • Miete weiterzahlen; eine Minderung schriftlich verlangen.
  • Bewegt sich nichts, einen Mieterverband, die örtliche Behörde oder einen Anwalt einschalten.

Die meisten Heizungsprobleme sind innerhalb weniger Tage behoben, wenn die Meldung klar ist und der Vermieter genau sieht, was los ist. Eine saubere Dokumentation hilft beiden Seiten und ist Ihr bester Schutz, falls sich die Sache hinzieht.